Выход большого объема новых бизнес-центров класса А в конце 2011 - начале 2012 года вызвал дефицит предложения в классах В /В+. Восполнить пробел собственники могут за счет реконцепции бизнес-центров класса С, расположенных в удачных местах.
Реконцепция бизнес-центра представляет собой модернизацию объекта без существенных конструктивных изменений. Это ее главное отличие от реконструкции зданий под бизнес-центры, что распространено в центре Петербурга. Реконцепция необходима тем объектам, которые не отвечают актуальным требованиям рынка. В частности, это относится к бизнес-центрам, построенным в начале 2000-х годов, которые сегодня уже морально устарели.
Сегодня большинство собственников объектов понимают необходимость проведения реконцепции. Офисный рынок стремительно развивается - через несколько лет появится много новых объектов с современной инфраструктурой, планировочными и дизайнерскими решениями, и, следовательно, у арендатора появится возможность выбора, и он будет не в пользу устаревших объектов, даже при существенном дисконте.
К проведению реконцепции объекта привлекаются консультанты, инвестиционные аналитики, архитекторы, маркетологи и брокеры. В качестве консультантов по проекту реконцецпции бизнес-центров может выступать и профессиональная управляющая компания, понимающая нужды арендаторов и владеющая практическим опытом по смене их состава. В среднем срок разработки проекта реконцепции составляет от 30 до 80 рабочих дней.
Реконцепция объекта включает в себя анализ потенциала местоположения, оценку физических характеристик участка, пешеходной, транспортной и визуальной доступности, прилегающих территорий и ближайшего окружения; анализ рынка. При этом при реконцепции дополнительно проводится анализ текущего положения объекта для выявления причин возникших проблем, чтобы в дальнейшем минимизировать затраты на изменение объемно-планировочных, инженерных и конструктивных решений.
В последнее время увеличилось количество инвесторов, которые готовы приобрести офисные центры класса С с возможностью последующей реконцепции в класс В.
"Существует два типа инвесторов: одни покупают действующие бизнес-центры и готовые здания под реконцепцию, другие строят собственные здания, - говорит Тим Миллард, управляющий директор УК "Сенатор". - Реконструкция готового здания стоит дешевле, но при этом нужно учитывать особенности строения. Проще купить участок земли, разработать оригинальную концепцию и построить бизнес-центр. Здесь риски выше, но и прибыль будет заметно больше".
Территориально наибольшее число запросов на аренду офисных помещений отмечается в Центральном, Петроградском районах города. При этом в этих районах существует большое количество бизнес-центров класса С, достаточно востребованных по местоположению, но требующих реконцепции. К тому же сегодня в центральных районах города новое строительство практически невозможно. Некоторые эксперты считают, что новое здание строится по современным стандартам и будет иметь более высокую доходность. Но многое будет зависеть от качества и компетенций консультантов, маркетологов, управляющей компании.
