Амбиции могут погубить бизнес

Президент «Адаманта» Игорь Лейтис о паникерах и хитрецах

Прошлый год для «Адаманта» был успешным?
-- Для нашего бизнеса в области торговых комплексов -- да, год был хороший. Мы ввели новый корпус ТРК «Балканский» (30 тыс. м2) в Купчино. Сейчас достраиваем 35 тыс. м2 на Обводном канале -- ТРК «Лиговъ» (открытие будет в августе). Мало того, произошла странная вещь -- увеличение арендных ставок на торговые площади. Они выросли за год примерно на 20-25%, а местами -- в новых торговых комплексах -- до 50%. Не буду скрывать, что зачинщиком этого выступил ТК «Галерея». И все остальные за ним потянулись.
«Адамант» тоже ставки повышает?
-- Мы долго считали, что в кризис не стоит этого делать. Так сказать, не осмеливались. Но теперь тоже повышаем. Правда, только там, где заканчиваются арендные договора.
Как в целом «Адамант» пережил кризис?
-- Не так страшен сам кризис, как паника, которая следует перед ним и за ним: ситуация, когда никто ничего не знает и все наперебой говорят, что доллар будет стоить и 50 рублей, и даже 60. Это вводит рынок в ступор. Начинается хаотичная скупка валют, чреватая денежными потерями.
Вы тоже поддались панике?
-- Мы дали слабину. Конвертировали часть валютных кредитов (около $50 млн) в рубли под более высокую ставку. Это единственный реальный ущерб, который мы ощутили от курсовой разницы.
А пул банков-партнеров не изменился?
-- Практически нет. Четыре опорных банка остались: Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк и «Санкт-Петербург». Но с некоторыми кредиторами мы расстались. Например, с венгерским ОТП-Банком. Негибкий был банк. Поднял нам в кризис ставку, и залоги у него были здорово недооценены. Но расстались по-хорошему. У нас вообще нет ни одного просроченного кредита или задолженности. Мы 2,5 года не строили новых объектов, поэтому появились свободные средства, которые мы возвращали банкам.
Как в результате изменился ваш кредитный портфель?
-- До кризиса он составлял $600 млн. Сейчас -- $380-390 млн.
Нет ли планов у «Адаманта» по облигациям или IPO?
-- Наелись этим. В ближайшие 5 лет точно не хотим сторонних инвестиций. Зачем? Мы зарабатываем достаточно, банки нас охотно кредитуют. А IPO накладывает много ограничений, вплоть до продажи акций. Лишний раз вздохнуть нельзя. Есть жулики, которые выходят на IPO, которые надувают активы и щеки. Но из этого пшик получается. Много таких -- тот же Шалва Чигиринский…
Раз уж заговорили о Чигиринском, можно узнать, вы с ним общаетесь?
-- Нет, не общаюсь. Он поступил непорядочно. Взял как компаньон кредит под общий актив и забрал его весь себе. А мы узнали об этом постфактум, когда через год банк вдруг спохватился, что нет нашего согласования. Нормально?
Конфликт с «Пассажем» завершен?
-- Относительно. Подписали мировое соглашение. Обе стороны выполнили свои обязательства. По мировому нам досталось 260 га в Калининграде. Мы их будем скоро продавать. Сейчас делаем проект планировки и переводим участок в другую категорию земель. Там на части территории можно строить коттеджи, а на части -- малоэтажку. Когда продадим этот актив, можно будет сказать, что история с «Пассажем» закончилась.
Квартира Чигиринского теперь ваша?
-- Квартира не вошла в мировое соглашение. Чигиринский поступил хитро -- развелся с женой. После развода у него остались старые «жигули» и гараж. Так что по поводу квартиры надо было судиться с супругой. А это история на несколько лет. Бог с ним. Мы по-другому вернули свои активы -- часть деньгами, часть землей. И нас это устроило.
То есть к Чигиринскому у вас больше нет вопросов?
-- Кроме морально-этических -- нет.
Можно узнать, как за кризис изменился портфель проектов «Адаманта»?
-- Мы все проекты пересмотрели и уменьшили, убрав из них офисы. В результате получилось пять хороших торговых комплексов общей площадью 450 тыс. м2 (включая новое и дополнительное строительство). Это комплексы у станций метро «Международная», «Бухарестская», «Купчино», «Звездная» и «Ладожская». В течение 4-5 месяцев все они выйдут на стадию строительства, а завершить работу по этой пятерке планируем в начале 2014 года. Первыми, в августе 2012 года, одновременно с открытием станций метро, будут сданы ТРК на «Бухарестской» и «Международной».
Земельные активы расширять не планируете?
-- Нет. Сейчас у нас небольшой земельный банк. Участки находятся в районе КАД: в Шушарах около 55 га и в Парголово около 20 га. Держим землю для себя -- для будущих проектов. Но когда до них дойдут руки -- не знаю. Видимо, когда настанет время больших ТК типа IKEA. Что касается городской черты, то здесь свободной земли у нас нет и докупать ее не будем. Считаем, что Петербург по количеству торговых площадей на одного жителя уже достиг предела.
То есть о дальнейших стройках у метро вы переговоры не ведете?
-- Это бесполезно. Сейчас сплошь аукционы и тендеры. В них реально участвуют четыре-пять компаний, у которых есть опыт строительства у метро, мы в том числе. Но не всегда выигрываем. Например, комплексы у станций метро «Адмиралтейская» и «Сенная» будет строить другая компания.
Не обидно, что проиграли?
-- Можно, конечно, упереться и сказать, что мы вложим больше денег и построим лучше. Но это будет эмоция. А бизнес должна развивать экономика. Когда амбиции берут верх над здравым смыслом, это может погубить компанию. У нас в холдинге ситуация устойчивая. Мы четко знаем, чего хотим, и понимаем, что нельзя все объять.
Когда уберете павильоны с Сенной?
-- Как только город сделает новый проект и будет готов его воплощать, мы в течение 2 месяцев все уберем.
Какую-то компенсацию получите? Может быть, землю в других районах?
-- Нет. Там не за что биться. Площадь всех наших павильонов на Сенной -- около 2 тыс. м2. Оформлены они как временные здания. Это для нас не потеря.
А отказ от строительства небоскребов у «Ладожской» потерей не считаете?
-- Нет. Это тоже чистая экономика. Нам согласовали офисные башни высотой не 150, а 120 м. И мы, в принципе, могли бы их построить. Но амбиции закончились не только у нас, но и у тех, кто хотел туда приехать с офисами. Понимаете, сегмент бизнес-центров в плачевном состоянии относительно торговли. Если торговля уже догнала и на 15% в среднем перегнала докризисные арендные ставки, то офисный сегмент -- в состоянии стагнации. Ставки там -- 700-800 рублей за 1 м2, а до кризиса было в 2 раза больше.
Значит, «Адамант» не будет больше строить офисы?
-- Будет. Но значительно меньше, чем раньше, -- раз в пять. Строить будем только те офисы, которые реально сможем заселить.
А жилье?
-- Это совсем не наш сегмент. В ближайшие 3 года мы туда даже смотреть не станем. Там свое поле, своя конкуренция. Каждый должен заниматься своим делом.
А зачем вы продали торговую сеть «Домовой»? Чтобы сосредоточиться на основном бизнесе?
-- Было две причины. Первая -- неудачное развитие нашей региональной программы, вторая -- отсутствие возможности развития сети. В Петербурге мы могли открыть еще один-два магазина. И все. А в регионах мы наелись -- не получилось у нас. Поэтому и договорились с Захаром Смушкиным о продаже. (Напомним: в марте 2011 года «Адамант» продал сеть из пяти магазинов «Домовой» в Петербурге ЗАО «УК «Старт», которое контролирует известный бизнесмен Захар Смушкин. Эксперты оценивали сделку в $30 млн. -- «ДП»)
Возвращение к теме торговли стройматериалами возможно?
-- Нет. Мы закрыли ее полностью, как закрыли торговый дом «Адамант», который работал на рынке интерьерных решений почти 20 лет. Всего было 11 магазинов. Но развитие сети требовало большого отвлечения сил и средств от основной деятельности холдинга. Поэтому за последние 5 лет мы потихоньку этот бизнес свернули. Последний магазин «Адамант» закрыли полгода назад. Недвижимость сети купили разные структуры: «Макдоналдс» (на Лиговке), «Компьютерный мир» (в Шувалово), частники. Так что больше мы торговлей не занимаемся. Хотя в свое время хорошо на ней заработали. Обидно, конечно, закрыть выращенный бизнес. Но опять же все определяет экономика.
А как дела в вашей Российской стекольной компании?
-- Сказать, что очень хорошо, -- неправильно. Только возвращаемся к докризисным оборотам. В этом году РСК выпустит 3 млн м2 продукции. В дальнейшем планируется рост производства на 15% в год.
Будете расширять сеть заводов?
-- Да. Их сейчас семь. Но в этом году холдинг инвестирует 300 млн рублей в удвоение мощностей завода в Ярославле (к следующей весне там будут производить более 720 тыс. м2 стеклопакетов в год) и 400 млн рублей -- в строительство нового производства «РСК» под Москвой.
Завод в Подмосковье будете строить с нуля?
-- Да. Сейчас мы завершаем сделку по покупке 5 га земли под проект. Строительство начнем уже в мае. Завод в Подмосковье будет производить 350 тыс. м2 стеклопакетов в год и будет поставлять продукцию на строительный рынок. Открытие предприятия намечено на весну следующего года. Пока речь идет только об одной очереди завода. Но землю покупаем с прицелом на дальнейшее развитие.
Разделить свой личный бизнес и бизнес «Адаманта» не планируете?
-- Это уже произошло. Есть «АДМ-Групп», которая занимается моим личным бизнесом. Но у меня его не так много -- небольшой параллельный ручеек. Так что Лейтис -- это все равно «Адамант».
А кто продает здание на Невском, 58, -- вы или «Адамант»?
-- Здание изначально покупалось мной лично как отдельный бизнес-проект. Это банковское здание XIX века, его использовать можно только под банк. До кризиса был конкретный покупатель -- Банк Москвы, который хотел сделать там свой центральный офис в Петербурге. Сейчас, как известно, Банку Москвы не до этого. Поэтому ищу нового покупателя. Здание хорошее. Мы там сделали ремонт, подвели коммуникации, оборудовали во дворе парковку на 45 машин. Инвестиции составили $40 млн. Думаю, за год новый покупатель найдется.
А почему вы продали свои акции в «Ленэкспо»?
-- По двум причинам. Во-первых, у меня там не было контрольного паке­та, только блокирующий. Во-вторых, слишком сильно мое видение развития «Ленэкспо» расходилось с видением его генерального директора Сергея Алексеева. Кстати, он тоже продал свои акции «Ленэкспо». Но мы не согласовывали сделки. Просто так сложились рыночные условия. Продав акции, я заработал. Пусть не очень много, но заработал. Это бизнес.
Отдыхать вам как-то удается?
-- Да. Люблю отдыхать в Карелии. У меня там, в 30 км от Сортавалы, есть турбаза «Черные камни». Ей уже 7 лет. Я купил много сельхозугодий -- 250 га, построил ферму. И сейчас у меня новое увлечение. Я там делаю самый большой зоопарк копытных живот­ных в России. Этому хобби полгода. В коллекции уже есть карликовые пони и овцы, маралы, олени, нубийские козы, мини-пиги, кучерявые венгерские свиньи.
Зоопарк -- мечта детства?
-- Нет. Сначала полюбил охоту. Потом начал сам разводить кабанов и оленей. А потом стало жалко стрелять «своих».
Это для души или все-таки бизнес?
-- Для души. Но… мясо некоторых копытных буду поставлять в свой ресторан.
Дорогое увлечение?
-- Инвестиции в проект, включая базу отдыха «Черные камни», уже составили $10 млн.
И коллекция животных постоянно пополняется.
В заключение можете дать свой прогноз развития ситуации на рынке торговых комплексов Петербурга?
-- Прогнозы -- дело неблагодарное. Но мне кажется, что ставки на торговые площади в ближайшее время расти не будут. Нет предпосылок.
А когда закончится кризис?
-- Говорить о выходе из кризиса и реально из него выйти -- две большие разницы. Я думаю, как только начнется массовое строительство, все остальное потянется. Начнет и торговля оживать. Это даст толчок к развитию всей экономики. Но пока расценки в строительном сегменте низкие. Чтобы они росли, надо, чтобы строители были в активном дефиците -- надо много строить. Думаю, реальный подъем начнется через год.
Факты
В состав холдинговой компании «Адамант» входят более 50 предприятий и подразделений на 8 тыс. рабочих мест.
На сегодня в составе «Адаманта» -- крупнейшая в Петербурге сеть из 23 ТРК общей площадью 800 тыс. м2.
На стадии строительства и проектирования находятся еще восемь объектов общей площадью более 500 тыс. м2.
Помимо ТРК в состав «Адаманта» входят торговые подразделения, мебельное и оконные производства, рестораны, салоны красоты, рекламное агентство, строительные компании и т. д.
Биография
Игорь Лейтис родился в 1963 году в Ленинграде.
В 1986 году закончил санитарно-технический факультет ЛИСИ по специальности «теплогазоснабжение и вентиляция».
С 1985 по 1988 год работал прорабом треста №18 «Сантехмонтаж-62». В 1988-1989 годах был начальником строительного участка завода «Сантехоборудование». В 1989-1991 годах работал заместителем председателя кооператива «Индустрия».
С 1992 года стал генеральным директором ЗАО «Адамант». С 2002 года занимает должность президента ХК «Адамант».