Разумное решение

Заглубленные парковки в центре -- разумное решение для городов с историческим центром высокой сохранности, говорят петербургские эксперты.

Данный подход распространен во многих европейских городах. Однако в Петербурге создание заглубленных паркингов сопряжено с большими трудностями из-за сложных грунтов и тесной постановки исторических зданий. Инициатива администрации города позитивна, так как участие государства в строительстве подземных проектов важно и необходимо с двух точек зрения. Во-первых, это связано с необходимостью разработки детального­ плана освоения подземных­ пространств. Пока нет единых документов, основанных на геодезических и других изысканиях, каждый новый проект девелоперу необходимо начинать с чистого листа.

«Создание заглубленного паркинга в Петербурге существенно более затратно, чем многоярусного надземного», -- комментирует Игорь Кокорев, менеджер проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St.Petersburg. Строительство 1 м2 подземного паркинга обходится примерно в $2500, а наземного многоуровневого (с открытыми стенами) -- в $500-600.

«Точная сумма инвестиций может быть даже больше -- в зависимости от сложности почвы в выбранном месте, наличии инженерных коммуникаций, расположенных рядом зданий и объектов и других факторов», -- сообщил Александр Волошин, руководитель отдела инвестиционного консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. Поэтому, чтобы объект был рентабельным, инвестору придется выставлять тарифы на парковку выше среднего.

Возможны варианты

Строительство подземных­ парковок при высоком уровне необходимых инвестиций сопряжено с рядом трудностей, среди которых главная -- непредсказуемость грунтов вместе с высокой плотностью исторической застройки.

Из-за этого реализация проектов под землей требует инвестиций, значительно превышающих стоимость наземных проектов. Создание заглубленных многоярусных парковок может быть целесообразно в Петербурге лишь в нескольких основных случаях. Во-первых, обеспечение парковкой крупного городского проекта, финансируемого из бюджета: в этом случае вопрос возврата инвестиций не так актуален. Однако механизмы государственно-частного партнерства в Петербурге еще не отлажены, что тормозит инициативы властей.

Второй возможный вариант -- создание паркинга для высококлассного коммерческого или жилого проекта. Но такие паркинги чаще размещаются конкретно под объектом и имеют локальное значение. По информации Владимира Копылова, ведущего аналитика компании Setl City, стоимость одного машино-места в подземном паркинге -- около 1 млн рублей. В премиальных местах стоимость может доходить до 2 млн рублей. Стоимость аренды машино-места в паркинге составляет 3,5-6,5 тыс. рублей в месяц в зависимости от расположения и типа.

При существующих ценах спрос на места достаточно низок: в Петербурге пока не сложилась традиционная для европейских городов практика платы за парковочное место. Места на паркингах в центре европейских столиц выкупаются сразу на годы. Квартиры, расположенные в центральных районах, сразу продаются или сдаются вместе с возможностью на ночь оставлять машину на паркинге расположенного неподалеку отеля или бизнес-центра. «Девелоперам не удастся продать все машино-места в собственность, а если сдавать в аренду -- это существенно удлиняет срок окупаемости», -- подтверждает Владимир Копылов. А создание паркинга для получения длительного дохода интересно в первую очередь западным инвесторам.

Перспективы

Эксперты убеждены, что надземное строительство паркингов -- тоже не выход из ситуации.

«Надземное строительство в Петербурге проблемно из-за необходимости обустройства санитарной зоны вокруг объекта, а в центре города и так дефицит земли. Власти выдвигали инициативу делать паркинги в аварийных домах. Однако для этого должны быть здания не менее 4 тыс. м2, так как разместиться на меньшей площади проблематич­но», -- объясняет Владимир Копылов.

Неплохим вариантом могло бы стать использование неработающих промышленных цехов в центре: их конфигурация позволяет сделать качественный лофт-паркинг.

По мнению экспертов, для привлечения инвесторов в проект строительства подземных паркингов целесообразно применить широко распространенную в Европе практику концессии крупных строительных объектов. Чаще всего в таких проектах инвестор после окончания строительства получает права на управление объектом на 50 и более лет, а по окончании этого срока передает право на управление городу. В таком случае участие в подобных проектах могло бы вызвать интерес.