00:0014 апреля 201100:00
67просмотров
00:0014 апреля 2011
Каждый метр офисного здания должен приносить прибыль. Крыша не исключение. Поэтому управляющие компании придумывают разные способы рационального использования крыш.
Полет фантазии инвесторов сильно ограничивает погода. В Петербурге 300 офисных зданий. Крыша каждого из них -- потенциально пригодное для бизнеса пространство. Но широкого распространения освоение крыш пока не получило.
Плохая погода
Главная причина -- петербургский климат. В городе суровые зимы и всего 30 солнечных дней. Поэтому обычная для теплых стран практика создания на крышах офисных зданий садов, бассейнов, открытых видовых и спортивных площадок нам не подходит.
«В мире тренд «зеленых крыш» набирает обороты. Примерно 10% домов в Германии построено с использованием этой технологии. А промышленность, предоставляющая материалы и услуги для «зеленого» строительства, растет на 10-15% в год. Но тратить деньги на обустройство таких пространств, которые будут работать от силы 3 месяца в году, нецелесообразно», -- говорит генеральный директор компании Ruukki в России Мартти Хуттунен.
Уборка снега
«Опыт двух последних снежных зим показал, что техническое обслуживание крыш с качественной чисткой кровли -- одна из важных задач компаний, управляющих бизнес-центрами. Наличие на крыше дополнительных объектов может затруднить этот процесс», -- добавляет руководитель отдела офисной недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Александра Смирнова.
По словам замдиректора департамента консалтинга Colliers International Всеволода Щербакова, для использования крыш при нашей погоде нужно создавать полноценное отапливаемое помещение с панорамным остеклением. Но тут могут возникнуть сложности с соблюдением высотного регламента и согласованиями. «Крыша -- конструктивный элемент здания. Она должна соответствовать техническим нормам эксплуатации и правилам пожарной безопасности», -- говорит он. А по подсчетам аналитика УК «Финам Менеджмент» Максима Клягина, любые, даже простые, проекты на крыше предполагают увеличение стоимости строительства бизнес-центра до 30%.
Для техники и рекламы
В итоге крыши бизнес-центров Петербурга используются преимущественно в технических целях. Там размещают инженерные коммуникации: газовые котельные, вентиляционное, холодильное оборудование, стационарные системы обслуживания фасадов зданий (системы BMU).
«Вынос оборудования на крышу позволяет уменьшить технический этаж, увеличив тем самым офисную площадь», -- поясняет генеральный директор ООО «Менеджмент компания БФА» Ольга Мицеловская.
На крыше также может размещаться оборудование сторонних организаций, к примеру базовые станции операторов сотовой связи или рекламные световые конструкции.
«В виде световой рекламы размещают название самого бизнес-центра или логотипы крупных арендаторов. Особенно любят эту практику сервисные фирмы», -- говорит генеральный директор СК «Первый Камень» Алексей Кругляницо.
Ограниченный спрос
Еще одним способом коммерческого использования площадей на крыше является размещение там жилья и видовых ресторанов. «Жилье на крышах офисных зданий -- скорее московская практика. В Петербурге спрос на такие пентхаусы ограничен. Особенно в условиях конкуренции со стороны элитных новостроек», -- говорит директор департамента консалтинга и оценки АРИН Екатерина Марковец.
Зато рестораны на крышах -- довольно распространенная практика: они есть в бизнес-центрах «Арена Холл», «Сити», «Quattro Corti», «Ривер Хаус», «Поэма у трех озер».
«Ресторан на крыше уместен только на объектах класса А и А+. Он должен предлагать посетителям уникальную кухню и атмосферу, чтобы привлекать внешнюю публику, а не рассчитывать на окупаемость только за счет питания сотрудников бизнес-центра», -- говорит исполнительный директор компании Maris/CBRE Максим Михайлов.
