Вынужденный компромисс проекта

При этом возведение помещений под ретейл и офисы -- вынужденная необходимость, понижающая рентабельность проекта.

По мнению Николая Пашкова, генерального директора Knight Frank St.Petersburg, необходимость строительства именно многофункциональных комплексов (МФК) часто вызвана одной из трех причин. Это градостроительные ограничения, не позволяющие застроить участок одним лишь жильем; большая площадь застраиваемой территории, требующая помимо жилья предложить другие функции; особенности участка и окружения, обязывающая возведение коммерческой недвижимости в сочетании с жилой.

Лучше, чем пустырь

Объединение в составе одного крупного комплекса жилья и коммерческих функций -- не только необходимый, но и не самый удачный для девелопера вариант. И если весь участок можно застроить жильем, то обычно так и поступают.

«По доходности и скорости возврата инвестиций жилищные проекты -- это по-прежнему самый лучший вид девелопмента, -- говорит заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Всеволод Щербаков. -- На совмещение жилья и коммерческих объектов идут, как правило, если жилье, согласно правилам землепользования и застройки (ПЗЗ), является условно разрешенной функцией.

Например, если на части территории проекта жилье строить нельзя из-за санитарных зон и т.п.»

Если проблема в ПЗЗ, то жилье, как условно разрешенная функция, может составлять не более 50% площадей, возводимых на участке. Соответственно, чем больше удастся разместить основных (разрешенных) функций, тем больше можно будет согласовать при них жилья. Зачастую только наличие жилой составляющей помогает вывести проект на приемлемый уровень доходности.

Если для девелопера коммерческие помещения в жилом комплексе -- вынужденная необходимость и упущенная выгода, то для покупателей жилья -- скорее достоинство. Впрочем, не для всех.

Из-за места

«Стандартный объем жилых площадей, которые закладываются в МФК, определить сложно. Это, например, может быть 10 элитных квартир или несколько пентхаусов в МФК в центре города, -- рассуждает заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов. -- А вообще сегодня квартиры в составе МФК составляют менее 5% от общей доли строящегося в Петербурге жилья».

Соотношение жилой и коммерческой составляющих определяется для каждого объекта и определяется его местоположением и особенностями локального окружения. По данным АРИН, среди многофункциональных комплексов и проектов комплексной застройки, находящихся в данный момент в продаже, доля жилья варьирует от 64 до 80%.

По словам Леонида Сандалова, в проектах МФК большой процент квартир относится к бизнес-классу. Такие квартиры обычно продаются без отделки и, как правило, предполагают свободную планировку. «К конкурентному преимуществу квартир в МФК можно отнести развитую инфраструктуру», -- отмечает Леонид Сандалов.

Значительный поток

Однако элитных квартир в МФК не много. Ведь чем выше класс жилья, тем более уединенной и закрытой должна быть территория его расположения. Любой коммерческий объект предполагает поток посетителей. Это значит, что чем лучше будут идти дела у владельца бизнеса в МФК, тем беспокойней будет жизнь его обитателей.

«Любой коммерческий объект предполагает значительный поток посторонних людей. Это накладывает дополнительные трудности на проектирование МФК с жильем. Необходимо разделять потоки жителей и посетителей, парковки, вертикальные коммуникации, грузовые подъезды, -- говорит Всеволод Щербаков. -- Это снижает функциональность проекта».

В Colliers предполагают, что успех МФК обусловлен привлекательным местоположением. Подобные объекты часто располагаются в удачных местах, вблизи станций метрополитена. И преимущества местоположения заставляют людей мириться с предполагаемыми неудобствами комплекса.