Особенности зарубежного инвестирования

Чего не скажешь о возможностях выгодного инвестирования.

Посткризисное восстановление рынка зарубежной недвижимости проходит достаточно медленно и неравномерно. Спрос и цены сильно отличаются как по географическому принципу, так и по сегментам. Покупка недвижимости за рубежом в инвестиционных целях зачастую стала рискованной. Но из-за существенного во многих странах падения цен на жилье открываются благоприятные перспективы для приобретения в личное пользование. Для отдыха или получения гражданства.

Переориентировка

«До кризиса популярностью у российских инвесторов пользовалась курортная недвижимость на развивающихся рынках -- в Болгарии, Черногории, ОАЭ, -- рассказала Елена Юргенева, директор департамента элитной недвижимости Knight Frank. -- Однако события последних 2 лет сместили приоритеты покупателей в сторону зрелых, устойчивых и прогнозируемых западноевропейских рынков с многовековой историей -- Великобритании, Франции, Швейцарии, Италии, Испании и Кипра».

Кризис изменил потребительские предпочтения инвесторов. Если до кризиса они интересовались объектами как на развитых, так и на развивающихся рынках недвижимости, то сегодня в центре внимания только качественные объекты на проверенных рынках.

Говоря о сокращении спроса на так называемом массовом рынке зарубежной недвижимости, Марина Васильева, директор департамента зарубежной недвижимости «Адвекс.Недвижимость», отмечает: «В 2009 году количество сделок резко уменьшилось. Интерес к покупке недвижимости за рубежом сохранялся, но многие клиенты ожидали дальнейшего снижения цен. В странах, где рынок недвижимости был перегрет (в частности, в Болгарии, Испании, Греции), цены упали не менее чем на 20%. Впрочем, ряда стран Западной Европы (Франции, Италии, Германии, Финляндии и др.) колебания цен коснулись не сильно».

Для себя

Среди курортной недвижимости бесспорным лидером остается Болгария. В кризис большой объем предложения и спекулятивная активность покупателей повлекли за собой существенное падение цен -- на 20-30% (а иногда и до 50%). По оценкам экспертов, средняя стоимость объектов массового сегмента сейчас находится на уровне 40-50 тыс. евро. В основном в Болгарии покупают апартаменты, реже -- таунхаусы в жилых комплексах. Система управления жилыми комплексами отлажена достаточно хорошо, что, безусловно, удобно для владельцев апартаментов. В некоторых случаях можно рассчитывать на дополнительную скидку (около 10%), если собственник передает управляющей компании жилье в аренду сроком на несколько лет.

Многие эксперты уверены, что сейчас российский покупатель рассматривается как один из основных игроков на международных рынках недвижимости. Но ряд экспертов считает, что не стоит преувеличивать негативные последствия кризиса, говоря об интересе соотечественников к зарубежной недвижимости. Так, по словам директора по маркетингу компании «МИР недвижимости» Ильи Логинова, спрос петербуржцев даже вырос на 10-25% в зависимости от страны и объекта инвестиций. «Те, у кого осталась возможность, и в 2009 году присматривали жилье или участки для его строительства. В основном на Кипре, в Италии и Финляндии -- в странах, где на эти цели можно получить кредит под небольшие проценты (не более 6%), -- утверждает Илья Логинов. -- Многие делали подобные инвестиции с целью спасения имеющихся средств».

Акцент сместился

Как утверждает руководитель отдела элитной недвижимости Knight Frank Saint-Petersburg Елизавета Конвей, сохранению спроса на недвижимость премиум-сегмента в Западной Европе в значительной степени способствовало отношение к ней как к надежному инструменту сохранения средств. «В 2009 году, когда состояние российской экономики вызывало много вопросов, наши коллеги в европейских столицах наблюдали пик активности россиян при покупке недвижимости, -- рассказала Елизавета Конвей. -- Порядка 60-70% спроса было ориентировано на устойчивые рынки -- это Великобритания с бесспорным лидерством центрального Лондона, страны континентальной Европы, в частности Лазурный Берег Франции, отдельные регионы Италии (Тоскана, о. Комо), Швейцария и Испания. Также наблюдается спрос на такие направления, как острова Карибского региона (Барбадос, Каймановы острова), США (Нью-Йорк, Флорида), Кипр».

Например, в центральном Лондоне россияне занимают лидирующие позиции среди иностранных покупателей элитного жилья стоимостью от 2 млн фунтов -- по данным международной консалтинговой компании Knight Frank, на них приходится 15% от общего числа иностранных покупателей. При этом на иностранцев приходится более половины (68%) покупателей жилья премиум-класса в Лондоне. Цены на элитную недвижимость здесь выросли на 17% за год.

Тихая гавань

В последнее время усилился интерес к Швейцарии со стороны консервативных инвесторов, что вполне объяснимо. «Швейцарский рынок жилья является настоящей «тихой гаванью». Благодаря большому количеству ограничительных мер, введенных властями кантонов, рынок недвижимости Швейцарии на протяжении многих лет был закрыт для инвесторов-нерезидентов, поэтому на нем не было отмечено спекулятивного роста рынка и неизбежно следующего за ним спада», -- отмечает Елена Юргенева.

Недвижимость в Италии в меньшей степени пострадала в результате кризиса по сравнению со многими другими европейскими странами. Традиционно престижными считаются северные районы, в частности Тоскана, край озер. Юг Италии является беднейшим регионом страны, поэтому роскошных вилл и поместий там почти нет, за исключением Сицилии. Лучшие виллы на юге расположены вблизи Таормины и Палермо.

Предпочтения российских покупателей элитной недвижимости в Италии, по данным Knight Frank, сейчас распределяются следующим образом: 50% -- Тоскана (Флоренция, Форте-дей-Марми), 30% -- о. Комо, по 5% у Сардинии, Рима, Милана и Сицилии.

Финансовая сторона

За рубежом абсолютное большинство сделок по купле-продаже недвижимости осуществляется с помощью ипотеки, включая элитный сегмент.

Причем, как подчеркивает Елена Юргенева, к ипотеке прибегают не только местные, но и зарубежные покупатели. Разумеется, речь идет о тех странах, где ипотека нерезидентам доступна (например, в ОАЭ нерезидент взять ипотеку не может).

В России процентные ставки по ипотечным кредитам заметно выше, чем за рубежом.

По данным АИЖК, средневзвешенная фиксированная ставка предложения в рублях находится на уровне 17,03%, в долларах -- на уровне 13,89%. Для сравнения, в США ставка колеблется в пределах 4,5-6%, в Канаде -- 3,6-6,2%, во Франции -- 3,75-4%, в Великобритании -- 1,89-7,69%.

В большинстве случаев российские покупатели приобретают жилье за рубежом для себя. Тем не менее вполне возможны и варианты сдачи в аренду, и перепродажа, и передача в управление управляющей компании, но изначально мотивы покупки другие.

Интересно, что именно в период кризиса широкое распространение получили более сложные финансовые схемы покупки недвижимости. Председатель правления НП «Северо-Западная палата недвижимости» Павел Созинов рассказал, что «в последние 2 года наметилась четкая тенденция к использованию схемы lease back, когда покупаемая в ипотеку зарубежная недвижимость сдается через управляющую компанию в аренду. Доходы от аренды должны гарантированно покрывать платежи по кредиту и обслуживанию недвижимости. Доходность этой схемы невелика, тем не менее сегодня она пользуется популярностью во Франции и других европейских странах».

«Например, в Лондоне можно говорить о том, что доход от аренды позволит покрыть расходы на обслуживание ипотечного кредита, а capital gain (рост стоимости жилья с течением времени) при перепродаже будет зависеть от дальнейшей динамики рынка, предсказать которую в долгосрочной перспективе не представляется возможным», -- поделилась наблюдениями Елизавета Конвей.

Стоит отметить, что в большинстве стран владение недвижимостью не является основанием для получения вида на жительство, а в некоторых странах даже не дает преимущества при получении визы.

Особенности

У петербургских покупателей зарубежной недвижимости есть свои особые предпочтения. Недвижимость в Финляндии пользуется особым спросом. По свидетельству экспертов, спрос на коттеджи и участки под строительство, расположенные не дальше 150км от границы, остается постоянным. Самая престижная недвижимость -- это коттедж с участком на берегу большого озера, которая в период кризиса практически не изменилась в цене (но возможность получения скидок в размере 7-10% в процессе торга сохраняется).

Также у жителей Северной столицы наблюдается стабильный интерес к недвижимости в Эстонии. Эксперты считают, что это обусловлено в первую очередь географической близостью к Петербургу. В целом, по мнению Павла Созинова, повышение интереса к недвижимости на постсоветском пространстве (кроме Прибалтики это относится и к Украине) может рассматриваться как одно из проявлений корректировки предпочтений. Вполне возможно, что со временем это может стать одной из тенденций в предпочтениях покупателей зарубежной недвижимости из Петербурга.

Сопутствующие расходы при покупке недвижимости в Великобритании

500-1500 фунтов стерлингов -- независимая экспертиза объекта.

От 0 до 4% в зависимости от стоимости объекта -- гербовый сбор.

0,1% от стоимости -- регистрация объекта недвижимости в Земельном кадастре.

Около 200 фунтов стерлингов -- муниципальные взносы.

Около 1000-2000 фунтов стерлингов -- юридические услуги.

1-1,5% от суммы кредита -- услуги ипотечного брокера при привлечении ипотеки.

Источник: Knight Frank St.Petersburg, 2011