Мансарды в законе

На заседании «Сенатор-клуба» решили, какие законодательные инициативы помогут вывести процесс мансардного строительства из конфликтного поля.

Тема ремонта кровель в центре города в сочетании с мансардным строительством в последние дни опять всколыхнула петербуржцев. Это и история со 128 мансардными адресами, которые администрация СПб пытается легализовать, и ожидание очередной, возможно еще более снежной, зимы.
Проблема реконструкции чердаков и нахождения для них частных инвесторов, способных на законных условиях превращать их в мансарды, и стала предметом дискуссии в организованном «ДП» Клубе деловой политики. Встреча прошла в БЦ «Сенатор» (ул.Чайковского, 1), успешно прошедшем все необходимые согласования при строительстве мансарды.
Участники круглого стола выявили несколько ключевых проблем, требующих неотложных решений на уровне законодательства, и выступили с инициативой новых законопроектов, которые будут направлены на разработку в Совет Федерации.
Мансарды спасут
Первым обозначил позицию со стороны бизнеса Андрей Мыльников, генеральный директор ООО «Мансарды Петербурга»: «Две основные проблемы, с которыми сталкиваются строители мансард, -- это недоверие собственников помещений многоквартирных домов и отсутствие схемы согласований проектной документации, схемы выдачи разрешений на производство работ и схемы приемки здания после эксплуатации. Эти вопросы нужно решать в первую очередь. Сейчас в городе колоссальный недоремонт, накопленный за последние 30-35 лет, а за счет мансардного строительства на него можно направлять часть». По оценкам Андрея Мыльникова, в среднем каждый дом площадью застройки 700м2 и износом около 50% нуждается в мгновенных инвестициях до 17 млн рублей. «Если учесть, что в историческом центре Петербурга из 10 тыс. домов 2 тыс. нуждаются в капремонте, то мы получаем умопомрачительные суммы до 150 млрд рублей», -- уточнил он. Масштабность этих цифр можно понять, сравнивая их с расходной частью бюджета СПб: в 2010 г. она составляет 324 млрд рублей.
Кто домовладелец?
По мнению Евгения Богомазова-Пуссера, генерального директора компании IBI Invest LLC (занимается реконструкцией и строительством мансард), единственный вопрос, который постоянно умалчивается в ходе обсуждения проблем мансардного строительства, -- кто же является собственником многоквартирного дома. «В соответствии с законодательством фактически у нас нет объекта собственности многоквартирного дома. У нас есть помещения, квартиры, жилые помещения и общее имущество как некая абстракция, частью которой является чердак, -- отметил он. -- Согласно ст. 51 Градостроительного кодекса, для ведения реконструкции необходимо согласие всех правообладателей, что трактуется как всех собственников помещения. Но это неправильно, так как они ни де-факто, ни де-юре не являются таковыми. Должен появиться правообладатель, и тогда ему как субъекту будет интересна реконструкция».
Проект КУГИ
КУГИ, в свою очередь, разработал проект распоряжения правительства, призванный урегулировать отношения, возникающие в ходе мансардного строительства, основные задачи которого озвучил на заседании «Сенатор-клуба» Николай Крутицкий, начальник управления методического отдела КУГИ. «Цель нашего проекта -- сделать прозрачной процедуру принятия решений администрациями районов, сделать понятными критерии, по которым эти решения принимаются, и установить сроки, в которые должны быть направлены запросы в отраслевые органы исполнительной власти и в течение которых ответы на эти запросы должны быть получены». Подробности этого проекта «ДП» опубликует в ближайших номерах.
Один против всех
«В большинстве стран мира в сфере мансардного строительства наблюдается аналогичная ситуация -- в большинстве случаев собственниками домов частично является муниципалитет, частично жители, и основными проблемами, с которыми сталкиваются инвесторы, являются невозможность собрать от 2/3 до 100% подписей и, как это ни странно, демократия, когда один человек из 100 может не дать остальным 99 улучшить свои жилищные условия», -- высказал свое мнение директор по развитию компании «Велюкс» Олег Панитков. По его словам, несмотря на то что появился закон о ТСЖ, ситуация в сфере мансардного строительства не двигается с мертвой точки на протяжении более чем 10 лет.
Что охраняет КГИОП
Позицию КГИОП обозначила Галина Шихова, специалист Управления зон охраны объектов культурного наследия КГИОП: «Петербург изначально застраивался как немансардный город. Мансарды появились в городе лишь после 1900 года, когда в строительный устав были внесены поправки о том, что перестают регламентироваться высота конька и высота карниза: сразу же появились мансарды, потому что экономически это очень выгодное строительство».
На это представители бизнеса возразили, что Кикины палаты были построены в 1714-1720 гг. с оформлением крыши в виде мансарды.
По словам Галины Шиховой, в городе 8 тыс. памятников, охранные зоны охватывают территорию более 3 тыс. га, и, если историче­ская среда начнет активно видоизменяться, памятники архитектуры ничего не будут стоить.
Варианты мансард
Участники круглого стола единогласно заявили о нецелесообразности проведения градостроительных советов по каждому отдельному дому и необходимости принятия архитектурных регламентов, в соответствии с которыми необходимо проводить реконструкцию. Несколько раз был приведен в пример Бостон, где в каждом историческом квартале можно использовать четыре или пять типов мансард, оконного заполнения, дверей, карнизов и т.д.
«Городу необходимо разработать некую общую программу, условно назовем ее «Мансарды и крыши Петербурга», -- заявил Григорий Михайлов, руководитель «Архитектурного бюро Михайлова». -- Будет набирать обороты и тенденция строительства панорамных мансард, но здесь должны быть уже другие правила игры».
Статистическую информацию к статье, графики и таблицы Вы можете найти в PDF-версии газеты