Затяжное противостояние

Объемы продаж, упавшие за кризис как минимум вдвое, так и не восстановились. Тем не менее девелоперы не спешат снижать цены, а на рынок выходят новые проекты. Загородный рынок пока только формируется, здесь еще нет общепризнанных правил и стандартов. Поэтому в вопросах классификации объектов (и проектов) расходятся не только застройщики, но и аналитики рынка, хотя последние более объективны. По данным заместителя директора КЦ «Петербургской недвижимости» Ольги Трошевой, сегодня на первичном рынке в открытой продаже находятся 24 элитных коттеджных поселка, в которых предлагается 276 домов (или участков с подрядом). С учетом вторичного рынка элитный сегмент насчитывает 689 коттеджей, что несколько выше показателей прошлого года -- 646 домовладений.

Директор по развитию ЗАО «Евросиб-Девелопмент» Марина Агеева приводит более дифференцированные сведения: в настоящее время в первичной продаже представлено около 70 домовладений стоимостью более 50 млн рублей, и еще свыше 700 коттеджей приходится на ценовой диапазон 10-30 млн рублей
Такое разночтение среди исследователей вызвано несколькими факторами, в первую очередь разным подходом к классификации объектов. Споры вызывают такие критерии, как количество домовладений в проекте (например, если «элита», то не более двух десятков), расстояние до города (и транспортная доступность), размеры дома, участка и пр. Кроме того, одни эксперты включают комплекс таунхаусов в перечень коттеджных поселков, другие отбрасывают. Есть еще географические предпочтения. Так, до по­следнего времени некоторые аналитики скептически отзывались о возможности реализации элитных проектов в южном направлении. Но после завершения коттеджного поселка Михайловское в Стрельне отношение изменилось, хотя и не у всех.
У коттеджного подъезда
Загородный рынок более инерционен, чем городской. Возможно, по этой причине с августа 2008 года объекты верхней ценовой группы в субурбии подешевели незначительно, в среднем на 25-30%. Для сравнения: элитные квартиры в городе за этот же период потеряли половину стоимости. По данным «Петербургской недвижимости», за первое полугодие 2010 года стоимость коттеджей снизилась на 2,5% и составила в среднем 39,2 млн рублей (за дом 330м2 с участком 24 сотки). В зависимости от района средние показатели варьируются от 22,7 до 107,9 млн рублей за домовладение. Небольшое снижение, по мнению экспертов, связано с появлением новых проектов. «Цены предложения почти не изменились, некоторое снижение среднего показателя в элитном сегменте вызвано выходом новых проектов, а также бонусами, предлагаемыми девелоперами. Возможность торга по-прежнему предоставляют большинство продавцов», -- отмечает Елизавета Конвей.
Девелоперы, открывшие продажи до кризиса или в самом его начале, упорно не желают снижать цены, по крайней мере в листингах, хотя индивидуального подхода никто не отменял. Скрытые уступки в цене заложены во всевозможных бонусах, скидках и прочих льготных акциях. Некоторые игроки предлагали в подарок даже соседний участок. Но размеры уступок остаются коммерческой тайной. По словам генерального директора компании «ПБЛ Холдинг» Антона Федченко, готовый дом (280-310м2 на участке 20-22 сотки) в коттеджном поселке Михайловское перед самым кризисом стоил 37,5 млн рублей. На пике падения спроса, когда продажи почти прекратились, при условии 100%-ной оплаты его можно было приобрести со скидкой до 40%. Возможно, поэтому девелоперу удалось распродать почти все коттеджи. Другие же игроки не готовы к такому дисконту, темпы продаж -- тому свидетельство.
По данным Марины Агеевой, если в 2007-2008 гг. в каждом элитном поселке продавалось примерно по 6-10 домов в год, сегодня этот показатель упал более чем в 2 раза -- два-четыре коттеджа. «Если для компании этот вид бизнеса -- основной источник дохода, то она старается оптимизировать продажи за счет скидок или реконцепции проекта (уменьшение размера домов, участков или продажа наделов без подряда), -- говорит Марина Агеева. -- Таким путем пошел, например, «ПулЭкспресс» в проекте «Румболово». С наступлением кризиса в поселке были выделены участки под застройку по индивидуальным проектам и уменьшены площади домов (с минимальных 260 до 218м2) и размеры наделов (до 11 соток). Это позволило снизить минимальную цену без ущерба для девелопера на 30% -- с 20 млн до 14 млн рублей. Те компании, для которых загородный рынок не профильный бизнес, а инвестиционный проект, снижать цены не спешат, не форсируют или вообще приостанавливают реализацию проектов».
Свободная земля
Некоторые профессиональные игроки выживают за счет продажи участков без подряда, что вообще не свойственно для элитного сегмента. Так, в третьей очереди Репинской усадьбы («Олимп-2000»), старт которой пришелся на кризис, продаются участки от 68 соток до 2,3 га под самостоятельную застройку. Девелопер видит здесь большие дворянские поместья, но ничем не ограничивает покупателя. Стоимость инженерно подготовленного надела -- от 47 до 101 млн рублей. По данным руководителя компании «Олимп-2000» Константина Поликарпова, из 13 лотов третьей очереди уже продано пять. По этому же пути пошел новичок -- ООО «Стройпроектгрупп», которое недавно открыло продажи в коттеджном поселке Nirvana (Курортный район). Подготовленный надел для самостоятельного освоения предлагается по цене от 33 млн рублей.
Старожил рынка -- компания «ПетроСтиль». -- выбрала иную модель выживания. Застройщик, работавший исключительно в премиальном сегменте, в кризис параллельно начал осваивать и более дешевый сегмент. В Мистолово компания начинает реализацию поселения Karela Hills -- первого проекта в сегменте комфорт-класса. По словам директора по продажам «ПетроСтиля» Михаила Фуксмана, девелопер рассматривает еще несколько предложений по продаже участков, где можно строить дома средней ценовой категории: от 6 до 18 млн рублей за домовладение. По признанию эксперта, в знаковом проекте (поселок «Медовое») продажи идут хуже, чем до кризиса. Из запланированных 24 домов реализовано восемь. Недавно компания объявила акцию -- 55 млн рублей за любой лот, официальный ценник варьируется от 80 до 100 млн рублей за домовладение. «Это отчасти вынужденная мера: слишком много времени уходит на то, чтобы договориться с банками о проектном финансировании. И, чтобы не снижать темпов, один-два объекта мы готовы продать на льготных условиях», -- пояснил Михаил Фуксман.
Статистическую информацию к статье, графики и таблицы Вы можете найти в PDF-версии газеты