Мария Степанова Все статьи автора
1 сентября 2010, 00:00 346

Переоценка премиальных проектов

Также значительно изменились и требования клиентов к приобретаемому жилью премиального сегмента. По словам генерального директора «Knight Frank Санкт-Петербург» Олега Баркова, клиенты стали крайне рационально подходить к покупке недвижимости, тщательно считать деньги, учитывая при покупке предстоящую смету на ремонт и расходы на будущую эксплуатацию жилья. «Теперь практически нет инвестиционных покупок, когда состоятельные люди рассматривали приобретение элитного жилья как выгодное вложение денег в условиях роста цен с целью последующей продажи и не особо задумывались о параметрах и планировке жилья. Сегодня они долго и тщательно выбирают из нескольких вариантов, приезжают на объекты со своими дизайнерами. Количество просмотров одной и той же квартиры может достигать 4-5 раз, а в некоторых случаях до 7», -- говорит Олег Барков. При принятии решения в большинстве случаев не готовы сразу к 100%-ной оплате и договариваются с продавцом о рассрочке до 3 месяцев. «Типичный портрет покупателя элитной недвижимости -- собственник бизнеса средних лет, который покупает квартиру или дом для себя, семейный очаг на долгий срок. Он четко понимает, каким хочет видеть будущее жилье. Изменившаяся ситуация заставила и девелоперов тщательнее подходить к разработке проектов. В результате усилилась конкуренция, что пошло на пользу рынку», -- отмечает Олег Барков.

Свобода планирования

Эксперты рынка признают, что слабое место девелоперских проектов на рынке элитного жилья -- планировочные решения, которые ранее не являлись критическим фактором при выборе квартиры. Большинство клиентов переделывают планировку под свои предпочтения. То же самое относится к черновой отделке -- при ремонте переделывается фактически все, вплоть до штукатурки.

«К сожалению, от 60 до 70% покупателей переделывают планировки», -- констатирует Марина Мартыненко, ведущий аналитик строительной корпорации «Возрождение», ссылаясь на результаты анализа, который был проведен в их компании. Это данные по всем объектам строительной корпорации, введенным в эксплуатацию до 2006 года включительно. Необходимо отметить, что проектирование по этим домам проводилось еще в 2002-2003 годах и для растущего рынка того времени рациональность планировки была не первоочередным фактором.

Александр Ольховский, вице-президент банка ВТБ, президент Гильдии управляющих и девелоперов, отмечает, что процесс создания продукта -- это комплексная проблема. «Девелопер должен учесть в том числе и вопросы денег, экономики проекта, объем выхода площадей и качества. Зачастую продукт получается неидеален. В нем есть компромиссы, которых в жилье премиум-класса быть не должно», -- уверен эксперт.

Забыли о мелочах

Исследование, которое в июле этого года провела компания Knight Frank, показало, что, действительно, в начале 2010 года произошли значительные изменения с точки зрения покупательских предпочтений.

«В результате опроса целевой аудитории можно констатировать возросшую необходимость в дополнительных объектах вспомогательной инфраструктуры: увеличенные размеры гардеробных, кладовые помещения в подвальном уровне. Клиенты больше не хотят тратить время, деньги и силы на перепланировку квартиры», -- уверена Елизавета Конвей, руководитель направления «жилая элитная недвижимость» «Knight Frank Санкт-Петербург». Также она отмечает, что статусным элементам покупатели предпочитают качественную инженерию, продуманную логистику объекта, сбалансированный объем инфраструктуры. «Таким образом, на первый план выходит качество. Безликие дома проигрывают ярким, с внятной концепцией проектам. Для создания успешного проекта необходим комплексный подход», -- подвела результаты своего исследования Елизавета.

Эксперты соглашаются, что люди устали от ремонтов и жилье с удачной полной отделкой, если она соответствует вкусу клиента, вызывает больший интерес и, как результат, больший спрос среди клиентов. Леонид Рысев, генеральный директор «Рысев риэлти. Элитные квартиры», подтверждает это примерами из своей практики, когда элитные квартиры с качественной новой отделкой продавались быстрее, чем совсем без нее.

Сервисное наполнение

С точки зрения инфраструктуры качественные, профессиональные услуги spa, массажа, салона красоты увеличивают стоимость самого дома в целом и стоимость квартиры в частности, при условии хорошей управляющей компании.

Многие эксперты сходятся во мнении, что дефицит качественного предложения существует.

«Наши клиенты достаточно часто смотрят на западную недвижимость, на тот уровень и те стандарты качества, что тоже накладывает свой отпечаток на их поведение. Все чаще покупатели сталкиваются с ситуацией, когда в результате они просто не могут найти нужный объект в продаже. Таким образом, получается, что интерес есть, а качественного предложения не найти. Ведь современный покупатель -- это покупатель, который ищет идеальную квартиру. Он стал очень требовательным, поскольку хорошие, достойные проекты можно пересчитать по пальцам», -- считает Олег Барков.

Чаще всего географическое положение элитных новостроек ограничено наличием свободных участков под застройку. Несмотря на это, можно выделить наиболее престижные зоны: «золотой треугольник», район Таврического сада, набережные в центре города, часть Петроградского и Василеостровского районов.

Эксперты рынка отмечают, что с весны текущего года увеличилось количество звонков и просмотров по объектам строящейся городской недвижимости элитного класса. Вторичный же рынок Петербурга почти на 90% состоит из старого фонда, и, как отмечает Елизавета Конвей, большая часть из них не соответствует стандартам элитного жилья, а потому предпочтения покупателей склоняются в пользу новостроек. И вместе с тем на вторичном рынке есть отдельные объекты, которые являются уникальными по своим видовым характеристикам, расположенные, например, на Дворцовой наб., на Мытнинской наб., наб. реки Мойки.

«Такие объекты покупают, конечно, несмотря на отсутствие в них современных инженерных систем, подземных паркингов и так далее. Весомым фактором при выборе для покупателей служат эксклюзивные видовые характеристики, высокие потолки, большие арочные окна, отреставрированные парадные. И тем не менее большинство сделок совершается на рынке строящегося жилья или новостроек», -- констатирует Елизавета Конвей.

«За последний год требования покупателей элитных квартир изменились, произошла переоценка проектов. Сейчас прослеживается положительная тенденция: покупателям снова стали интересны объекты на начальных стадиях строительства. Все большее значение приобретает репутация застройщика, доверие покупателя теперь завоевать намного сложнее, чем ранее. Местоположение по-прежнему является одним из важнейших критериев выбора элитного жилья. Появляется множество новых элитных проектов за пределами уже сформировавшейся зоны элитной застройки. Одной из тенденций стало появление в городе элитных проектов комплексной квартальной застройки. Это, например, «Парадный квартал» и «Смольный квартал» от СК «Возрождение Петербурга», комплекс «Новая история» (компания «Балтийский Монолит») и другие. Здесь создается не просто одиночный элитный объект, но однородная среда обитания. И это правильно -- комфорт должен начинаться не в квартире, а в своем дворе и в своем квартале.

Андрей Петров, управляющий по элитным строительным проектам «Петербургской Недвижимости»

Новости партнеров
Реклама