Перспективы квартальной застройки на городской и частной земле Петербурга

«На текущий момент проекты квартальной застройки в Санкт-Петербурге я бы разделил на три основные группы.

Первые проекты располагаются на городской земле: это кварталы, на которых город провел подготовку территории и межевание и в которых участки были проданы по полному пакету девелоперам под строительство жилья. Среди примеров можно указать кварталы Северо-Приморской части и кварталы на Юго-Западе. С одной стороны, это достаточно успешный опыт развития территории: значительная часть домов уже построена и введена в эксплуатацию. С другой -- у этих кварталов не было какого-то мастер-плана, не было градостроительного замысла и единой архитектурной концепции.
Каждый застройщик на своем участке, естественно, стремился выжать максимум площади. В результате застройка выглядит очень разнородной и хаотичной. Социальная инфраструктура отстает от строительства жилья. Здесь присутствуют определенный набор минусов. Перспективы такого рода проектов связаны, прежде всего, с подготовкой и продажей городом участков частным девелоперам. Такие планы есть, город будет продолжать заниматься подобными проектами. Последние торги Фонда имущества хорошо показали, что спрос на такие участки земли (относительно небольшие по площади с рассрочкой платежей и понятным набором документов) хороший. Поскольку ситуация на жилом рынке постепенно нормализуется, со стороны девелоперов спрос на подготовленные участки будет только возрастать.
Вторая группа -- это тоже объекты на городской земле -- проекты комплексного освоения территорий. Участки продавались большими лотами крупным инвесторам, которые должны были осуществить подготовку градостроительной документации, решить вопросы с инженерной инфраструктурой, межеванием, а затем размежеванные участки могли развивать самостоятельно либо передавать городу с последующими торгами. В этой группе есть как удачные примеры, дошедшие до реализации, так и неудачные, которые находятся в замороженном состоянии. Среди примеров удачных, реализующихся объектов можно указать «Балтийскую Жемчужину», у которой активно строится первая очередь, и «Северную долину», в которой недавно начаты продажи. Такие проекты реализуются одним инвестором по единому плану. Если смотреть на них как на целостный проект развития квартала, то эти проекты будут более прогрессивными и концептуально выверенными, чем квартальная застройка из первой группы. Однако комплексное освоение -- это достаточно затратный и сложный процесс, хорошо идущий в тех случаях, когда перед девелопером не встают серьезные проблемы.
Пример из этой же группы -- программа реновации кварталов, застроенных домами ранних массовых серий либо ветхими домами. Эти кварталы имеют то неоспоримое преимущество, что находятся на уже развитых территориях в окружении сложившейся застройки с привлекательным для покупателей местоположением.
Несколько особняком стоят проекты, связанные с намывом территорий. Это проект «Морской фасад» и проект компании «Северо-Запад Инвест» в Курортном районе. При их реализации возникает достаточно много вопросов как законодательного, так и технического характера. «Морской фасад» уже реализовал намыв территории непосредственно под пассажирские терминалы.
Третья группа проектов квартальной застройки -- это проекты, которые реализуются девелоперами на частных землях. Преимущественно это проекты либо редевелопмента промышленных территорий, либо бывшие сельхозземли, которые выкупили и на которых также существуют проекты жилой застройки. Первые, как правило, сосредоточены в центре либо в промышленном поясе, а вторые -- это окраины Петербурга. Подавляющее большинство таких проектов находится в стадии более или менее глубокой заморозки, то есть практически никто из них еще не дошел до процесса строительства, кроме проекта «Отделстроя». Но он находится в Кудрово и формально относится к Ленобласти.
Среди более перспективных проектов в сегменте частного девелопмента можно отметить редевелопмент территорий, находящихся в центре города. Они, безусловно, сложнее в реализации с точки зрения согласования, обременений и ограничений, однако они находятся в достаточно привлекательных местах, которые дают добавленную стоимость таким проектам, повышая их шансы на реализацию.
Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности Knight Frank St.Petersburg