Резкий разворот в сторону клиента

Виталий Антонов

Генеральный директор компании «Эспро Девелопмент»

+ Можно однозначно сказать, что рынок ожил: начинают заключаться сделки по аренде качественных складов. Многие арендаторы это уже понимают, однако, как показывает наш опыт работы с потенциальными клиентами, еще надеются успеть заключить договоры по «кризисным» условиям. В действительности мы отмечаем на рынке двух столиц ажиотаж спроса. Это обусловлено постепенным выходом компаний из кризиса: тем, кто пережил непростые времена по–прежнему требуются складские площади. При этом арендаторы старались отложить заключение договоров аренды, ожидая дальнейшего понижения цен. Сегодня же, когда стало понятно, что дно пройдено, мы отмечаем большой интерес к своим проектам. Так, нам удалось сдать в аренду 40% площадей в офисно–складском комплексе «Кулон–Пулково».

— Складской рынок Петербурга так и не стал организован и транспарентен для арендатора. Не все арендодатели готовы поддержать нормальную рыночную тенденцию к определению чистой арендной ставки и иных расходов, которые должен компенсировать арендатор. По–прежнему некоторые применяют ставки «все включено» или «частично включено», что является старым и не транспарентным методом ценообразования.

Также некоторые арендодатели пытаются на этапе заключения договора скрыть от будущего арендатора часть операционных расходов, налогов и коммунальных платежей, чтобы завлечь к себе арендатора дешевой ставкой. В дальнейшем все эти затраты так или иначе будут переведены на арендатора, который, подписав договор, уже ничего сделать не сможет. Либо же часть услуг не будет предоставляться, что сделает работу в помещениях затруднительной да и просто не будет соответствовать заявленному классу объекта.

Дмитрий Стеклашов

Руководитель отдела логистики компании «Энерго Логистик»

+ На сегодняшний день наиболее востребованными, на наш взгляд, являются складские комплексы класса А. И для этого есть причины. Во–первых, складские технологии меняются и требуют использования в работе современных систем учета (WMS), применение которых максимально оправдано и эффективно именно на складах класса А. Во–вторых, при эффективном использовании площади на складе класса А коэффициент заполнения может доходить до двух, а на складах класса В этот коэффициент составляет около единицы. Это значит, что эффективность использования 1 м2 площади выше в 2 раза, а ставки на складах класса А и класса В отличаются незначительно. И, конечно, арендодатели стали более лояльными по отношению к клиентам. Так, например, если раньше в аренду можно было снять только целый блок, сейчас нередко можно встретить предложение по аренде части блока. На рынке аренды ставки не меняются уже как минимум год, и только сейчас наметилась тенденция к повышению. Причем уровень ставок в зависимости от географического положения и предлагаемых дополнительных услуг может существенно варьироваться. К концу года прогнозируется небольшой рост ставок.

— Требования к складским операторам повысились. Арендаторов все больше интересует не просто взять в аренду голую площадь, но и получить возможность воспользоваться дополнительными услугами, такими как погрузо–разгрузочные работы, аренда складской техники или обслуживание своего парка погрузчиков. Наличие стеллажей также является немаловажным фактором при выборе склада.

На рынке логистических услуг (ответственное хранение) требования к работе операторов также повысились. Например, в числе востребованных услуг появляется и управление складскими запасами, а не просто ответственное хранение товаров. У логистического оператора все больше ответственности и полномочий, обозначенных заказчиком определенными критериями поддержания складского запаса. Клиенты готовы к все более глубокой интеграции с провайдером в свой процесс управления поставками.

Павел Колесов

Руководитель отдела продаж компании Relogix, Петербург

+ Главная положительная тенденция рынка заключается в том, что логистика перестала быть «спекулятивной», каковой ее считали до 2008 года, когда операторы зачастую пользовались занятыми площадями для оказания услуг по высоким тарифам в условиях высокого спроса.

Кризис дал почву для развития качественной логистики: новые программы по оптимизации, новые форматы сотрудничества. Клиентоориентированность, поиск выгодных условий для клиентов — основной инструмент выживания и развития. Клиент ценит профессионализм и возможность совместного поиска решений, снижающих затраты. Клиент ценит готовность провайдера инвестировать в проект. И сегодня клиент может рассчитывать на то, что дополнительные затраты на новые технологии или программы по оптимизации оператор разделит вместе с ним. К примеру, компания Nestle.

Для нас, как для логистического оператора, безусловно положительным фактором последствий кризиса является его очищающая способность. С рынка Петербурга ушли некоторые операторы, которые не смогли пережить кризис. Другие компании оптимизировали свое размещение: уменьшили площади, которые явно были в избытке. Это повлияло на предложение на рынке услуг ответственного хранения. Спрос был отложен, что называется, до лучших времен, и сейчас есть уникальная возможность получить крупные компании в свой клиентский портфель.

Рынок услуг ответственного хранения повернулся в сторону клиента. Для клиента открывается хорошая перспектива заключить с оператором контракт на выгодных условиях. По моему мнению, ставки до конца 2011 года не будут расти. В свою очередь, компании Relogix удалось достичь уровня заполненности складов по Москве и Петербургу 98%. Сейчас емкость складов составляет около 200 тыс. палето–мест. На наш взгляд, это прорыв.

Чтобы быть конкурентоспособным, провайдеру недостаточно иметь склад, персонал и технику. Необходимо вести с клиентом открытый диалог, и та компания, которая может оптимизировать складские запасы клиента, предложить индивидуальную схему обработки грузов, применить весь свой богатый опыт и современные технологии, победит кризис.

— Рынок складской недвижимости, как и рынок логистики, в 2009 году сильно просел. Основные потребители рынка значительно сократили свои стоки, часть из них ушла с рынка. Единственный сегмент, который показал рост, — это ретейл, в основном продуктовый. При этом девелоперы в 2008 году не остановили вывод на рынок новых проектов. Произошло значительное сокращение на уже действующих площадках (до 45% в регионах, до 30% в Москве) и добавились новые площади. В результате — классическая ситуация: предложение превысило спрос.

Нужно быть реалистом и понимать, что в ближайшие полгода — год рынок услуг, которые предоставляют логистические операторы, не восстановится до уровня августа 2008 года. Поэтому компаниям надо по–прежнему прикладывать усилия к оптимизации внутренних процессов. И как следствие, оптимизировать складские процессы своих партнеров.

Марина Журкевич

Генеральный директор ООО «Интертерминал–Предпортовый»

+ В настоящее время наблюдаются оживление рынка и активизация спроса на складские помещения класса А. Других положительных тенденций я бы пока выделять не стала.

— Во–первых, есть тенденция к бесплатному обслуживанию и демпингу, последствия — разорение части добросовестных операторов и вывод услуг с рынка. Для того чтобы обойти всех конкурентов, необходима серьезная финансовая инвестиция в рефинансирование временной работы в убыток, но она бессмысленна, поскольку монопольного положения в будущем инициатор такого действия не займет. Как только он станет поднимать ставки, с этими ставками выйдут на рынок те, кто в свое время ушли из–за демпинга, и инициатор попросту обанкротится. Очень опасный вариант.

Во–вторых, отсутствие государственного органа, регулирующего складскую деятельность как отрасль, а также отсутствие у участников рынка единых правил и требований приводит к росту предложений со стороны неклассифицируемых складов, количество которых увеличивается за счет переоборудования своими силами промышленных и торговых помещений в разряд складских. Условия хранения на таких псевдоскладах не всегда соответствуют допустимым санитарным нормам и температурному режиму, отсутствуют необходимые системы безопасности, что влечет за собой серьезные риски для грузовладельцев и конечных потребителей грузов и товаров. То есть получается черный рынок. Кроме того, упомянутая невостребованная индустриальная и торговая недвижимость давно самортизирована, возникают неравные финансовые условия по сравнению с девелоперами, которые развивают в регионе данный сегмент недвижимости (налог на имущество у старых построек равна нулю, стоимость инженерных подключений и новой инфраструктуры, новых противопожарных требований не учитывается в ставках аренды на старой инфраструктуре). Например, раньше были черные обменные пункты, которые работали без паспортов и справок, и белые, банковские, в которых курсы были менее выгодные. Сейчас черные обменные пункты запретили, так как есть регулятор — ЦБ РФ. Похожая ситуация наблюдается и с автотранспортными компаниями, так как есть черный рынок частных владельцев «убитых» грузовиков, которые дают тарифы в 2 раза меньше, чем белые компании–перевозчики, и которые не несут никакой социальной нагрузки и ответственности, никаких обязательств и не платят налогов.

Вера Бойкова

Руководитель направления по работе с клиентами ASTERA St.Petersburg

+ В течение года не предвидится роста ставок аренды, вероятнее всего, к концу периода ставки на склады в Петербурге будут зафиксированы на стабильном уровне.

Влияние мирового финансового кризиса продолжит сказываться на рынке складской недвижимости, влияние будет проявляться в более гибком согласовании условий договора, будут использоваться бонусные скидки и другие инструменты, способствующие быстрому приходу к консенсусу участников сделки.

— По сравнению с остальными сегментами рынка коммерческой недвижимости Петербурга складской сегмент демонстрировал наиболее низкие темпы развития. На начало II квартала 2010 года общий объем предложения складских комплексов — около 1,8 млн м2. Наибольшую долю предложения составляют склады класса А спекулятивного назначения.

В течение I квартала в городе не вводились в эксплуатацию новые объекты складской недвижимости. Уровень арендных ставок оставался неизменным, доля вакантных площадей, особенно в новых складских комплексах, на высоком уровне. В общем объеме складского предложения Петербурга и Ленинградской области преобладают складские комплексы класса А, предназначенные для сдачи в аренду. Спросом со стороны арендаторов пользуются как склады класса А, так и В. Спрос на складские помещения находится на стабильном уровне. Наиболее востребованы площади от 1500 до 5000 м2.

На фоне общего снижения темпов ввода складских комплексов в эксплуатацию и насыщенности рынка Петербурга складскими площадями в 2010 году прирост сегмента складской недвижимости будет одним из самых низких за последние несколько лет — около 150 тыс. м2.