Клиенту потребна безупречная концепция

СПб. Уровень насыщенности петербургского рынка объектами торговой недвижимости близок к предельному. Успешно функциониро­вать могут только торговые центры с безупречной концепцией.

Общий объем качественных торговых площадей в Петербурге на начало 2010 года, по разным оценкам, составляет от 3,05 до 3,9 млн м2.
За прошедший год, согласно данным NAI Becar, предложение площадей в торговых центрах Петербурга увеличилось на 164 тыс. м2. Но, по заявлениям девелоперов, к вводу готовилось порядка 1,2 млн м2. Таким образом, получается, что приостановлено или заморожено 73% строящихся объектов торговли.
Что дальше?
В оценках перспектив реализации новых проектов­ торговой недвижимости мнения экспертов расходятся.
Данные ASTERA говорят о том, что всего на 2010 год анонсировано к открытию 15 торговых комплексов общей площадью почти 700 тыс. м2. Однако аналитики оговариваются, что реально может быть открыто не более 50% заявленного объема, то есть около 400 тыс. м2. В этом случае на конец 2010 года объем рынка торговой недвижимости в Петербурге составит почти 4,5 млн м2.
По данным АРИН, ввод будет меньше — на уровне 300 тыс. м2. Однако даже с этим минимумом Петербург неуклонно приближается к предельной точке насыщения торговыми площадями.
«В настоящее время обеспеченность населения города торговыми площадями составляет 860 м2 на 1 тыс. жителей, — отмечает Людмила Рева, директор по развитию ASTERA St. Petersburg. — Для сравнения: среднеевропейский показатель составляет 970 м2 на 1 тыс. жителей, при том что качество объектов в Европе значительно выше».
Игорь Лучков, директор по консалтингу и оценке NAI Becar, считает, что перенасыщения на рынке Петербурга еще нет, хотя в некоторых местах наблюдается высокая концентрация торговых площадей, например на Пулковском шоссе.
Менее всего торговых центров представлено в пригородных районах, таких как Курортный и Пушкинский, а также в приближенных к центру районах — Василеостровском, Петроградском, Адмиралтейском.
Пока к числу районов, испытывающих дефицит качественных торговых площадей, можно отнести и Центральный. Однако уже в следующем году с вводом ТРК Galeria и ТОЦ Stokmann проблема должна быть решена.
Ахиллесовой пятой многих торговых комплексов является отсутствие осно­вополагающей концепции. В связи с политикой оптимизации издержек большин­ства торговых операторов, а также из–за ухода с рынка достаточно большого числа мелких арендаторов уровень заполняемости торговых площадей снизился на 10%.
По данным АРИН, в настоящее время у основной массы торговых центров уровень заполняемости составляет 70–95%.
Успешность новых проектов будет напрямую зависеть от правильности выбранного формата и детальной проработки концепции.
«Несмотря на высокий показатель обеспеченности торговыми площадями, в городе не так много действительно качественных, концептуальных объектов с выгодной локацией, высоким потоком покупателей, продуманным пулом арендаторов — констатирует Людмила Рева. — Поэтому качественные проекты по–прежнему востребованы, но они требуют значительных инвестиций».
По словам Игоря Лучкова, во время кризиса были заморожены именно те объекты, которые имели проблемы с концепцией и расположением.
Эксперты прогнозируют, что в ближайшие годы наиболее востребованным форматом торговой недвижимости будут крупные сетевые гипермаркеты, а также семейные ТРК преимущественно в спальных районах города с развитой развлекательной составляющей, включающей помимо стандартного набора — кинотеатр, фуд–корт, боулинг — и спортивную составляющую.