Борис Селиверстов: "Сейчас не время гигантомании"

Какие, на Ваш взгляд, наиболее значимые тенденции были характерны в 2009 году для рынка офисной недвижимости?

— Наиболее существенные тенденции были сформированы негативными изменениями в экономике. Произошло существенное изменение соотношения спроса и предложения, и как следствие — рынок арендодателя превратился в рынок арендатора. Это привело и к переменам структуры рынка — изменилась его сегментация. Сегодня в качестве отдельного выделился сегмент вновь возведенных бизнес-центров, и ставки в них ниже, чем в недавно построенных. Построенные бизнес-центры стоят пустые, и для того чтобы их заполнить, владельцы вынуждены демпинговать, чтобы привлечь потенциальных арендаторовБорис Селиверстов или переманить арендаторов у конкурентов. Кроме того, конечно, ценовая политика изменилась. На мой взгляд, произошло снижение ставок в зависимости от класса бизнес-центра от 20 до 50% вниз. Цены упали, как мне кажется, до предельно возможных величин.

Какие прогнозы экспертов оправдались в 2009 году, а какие нет?

— Прогнозов было довольно много. Но на самый главный вопрос: "Насколько долгим будет кризис?" — ответа нет и сегодня. На мой взгляд, существенного изменения цен в сторону увеличения происходить не будет года два. Возможно, произойдут дальнейшие изменения структуры рынка. Дальнейшее падение арендных ставок, как мне кажется, будет только в отдельных бизнес-ц"Сейчас не время гигантомании"ентрах, тех, которые по своим техническим характеристикам не устраивают арендаторов, или тех, в которых управляющая компания ведет себя непрофессионально. В целом оправдались сдержанно-пессимистические прогнозы.

Были ли неожиданные для Вас изменения на рынке?

— Все изменения, с которыми мы столкнулись, были предсказуемы. И в целом те прогнозы, которые давали наши коллеги на конференциях, форумах и круглых столах, в СМИ, сбылись. Внезапных откровений не случилось.

А как Вы оцениваете ситуацию заполняемости объектов вашей компании?

— Меньше всего пострадали те бизнес-центры, которые в начале кризиса были полностью заполнены. Грамотные управленцы сделали все возможное, чтобы не потерять арендаторов. Смена офиса всегда связана с дополнительными затратами: на переезд, на косметический ремонт и обустройство на новом месте. Да и просто люди по сути своей консервативны и неохотно идут на смену адреса. Поэтому главной задачей управляющих заполненных бизнес-центров было сохранение отношений со своими арендаторами.

В результате переговоров арендные ставки снижались до допустимого предела, предлагались дополнительные сервисы и преференции. Проблемными стали только те арендаторы, которых удержать было невозможно. Ими стали компании-банкроты, которые прекратили свое существование, либо те, у которых бизнес изменился настолько, что они вынуждены были коренным образом менять свою офисную инфраструктуру. Но найти замену в заполненном бизнес-центре, с налаженной инфраструктурой все-таки значительно проще, чем заполнять новый бизнес-центр. Конечно, у нас существовал лист ожидания. Кроме того, можно было распределить освободившиеся площади между теми арендаторами, которых кризис коснулся меньше и у кого бизнес развивался.

В новых бизнес-центрах все гораздо сложнее. Здесь приходится идти на невероятные ухищрения, чтобы привлечь арендаторов. Что это может быть? Во-первых, это высочайшее качество помещений и сервиса. Во-вторых, собственник должен проявлять определенную гибкость и предлагать дополнительные услуги, вплоть до оплаты косметического ремонта, переезда и т. п. В этом случае можно надеяться, что вновь построенный бизнес-центр постепенно будет заполнен.

Какие инструменты Вы могли бы порекомендовать для удержания старых арендаторов и привлечения новых?

— Главное — не потерять своих арендаторов. Инструменты простые: снижать цену, добавлять сервис, брать на себя дополнительные затраты. Проявлять гибкость в переговорах о размере арендных платежей, учитывать экономическую ситуацию, в которой оказался арендатор, соглашаться на рассрочку, проводить реструктуризацию задолженности по арендным платежам и пр. Возможно, имеет смысл проводить совместно с арендатором работу над уменьшением эксплуатационных расходов. Например, совместно устанавливать в помещениях арендаторов инновационное оборудование, которое бы позволило сэкономить затраты на электроэнергию, отопление, вентиляцию и кондиционирование и прочие.

Как Вы считаете, изменятся ли арендные ставки в этом году?

— Я не ожидаю существенного снижения. В то же время многое зависит от сегмента. Сейчас рынок фактически отброшен лет на десять назад. Сегодня те бизнес-центры, которые были практически никому не нужны, оказываются востребованными компаниями, столкнувшимися с проблемами в бизнесе или резким падением оборота. За счет этого может произойти укрепление сегмента бизнес-центров класса В и С, где цены самые низкие. Я думаю, что, возможно, произойдут перемены в ценовой политике бизнес-центров класса А, которые введены уже в эксплуатацию, но стоят пустыми. Но в общем и целом опускаться дальше ставки не будут. Они сейчас уже несколько месяцев находятся на одном уровне. А для их подъема, к сожалению, сейчас нет никаких оснований.

Какие объекты стоит развивать сейчас в сфере коммерческой недвижимости и насколько эффективен, на Ваш взгляд, подход реконцепции объектов из коммерческой недвижимости в другие?

— О реконцепции сейчас многие говорят. Но проблема в том, что это достаточно затратное дело и по деньгам, и по процессу согласований, особенно если речь идет об инвестиционных проектах с городом. Мне кажется, что сейчас один из вариантов увеличить заполняемость — не отворачиваться от арендаторов, которым нужны маленькие площади. В этом есть некий потенциал. Те управленцы и собственники, которые ориентировались только на крупных арендаторов, сейчас должны менять концепции своих бизнес-центров, то есть сдавать не этажами, а разбивать офисы на блоки.

Что касается перепрофилирования, то, думаю, что кризис коснулся в меньшей степени недвижимости небольших объемов и жилья. Сильнее всего он отразился на больших зданиях и земельных участках. Кардинально революционных решений, как мне кажется, нет. Может быть, есть смысл рассмотреть возможность перепрофилирования офисных центров в жилые дома, там, где это возможно. Кроме того, следует сосредоточиться на проектах меньшего масштаба. Сейчас не время гигантомании.

Как Вы думаете, сохранится ли тренд по децентрализации офисной жизни в Петербурге?

— Он сохранится, так как с кризисом никаким образом не связан. Он связан с тем, что центр города практически весь застроен, свободных пятен больше нет. И раньше было очевидно, что наибольшую доходность приносят не бизнес-центры класса А, потому что они требуют больших вложений, больших сложностей на этапе согласования, получения земельных участков в центре и пр. И сейчас, когда все считают деньги и снижают затраты, многие акционеры будут готовы платить за менее дорогие и более удобные офисы, расположенные не в центре города.

Есть идея создания целых бизнес-парков в районе развязок КАД, на выезде из города. Как Вы к этому относитесь?

— Идея бизнес-парков на периферии будет работать только в том случае, если это будет необходимо для бизнеса. Но, как мне кажется, здесь будет затишье, потому что в связи с кризисом развитие бизнеса притормозилось, многие потеряли не только темпы роста, но и достигнутые обороты. Поэтому желание открывать новые направления и развиваться в районе развязок, как мне кажется, может возникать, но в качестве исключения. В этом вопросе может значительно сказаться государственная политика и политика муниципальных органов. Сейчас все большую роль на рынке приобретают либо государственные компании, либо компании, получающие поддержку государства. В зависимости от этого может достаточно существенно измениться структура всего рынка и, как следствие, структура рынка недвижимости.