Рынок офисной недвижимости в 2009 год превратился в рынок арендатора. Сокращение спроса, падение арендных ставок, миграция арендаторов – стали основными тенденциями прошедшего года.
По данным компании Jones Lang
LaSalle, количество вакантных офисных площадей на сегодня
составляет порядка 429 510 кв.м, что составляет примерно 26% от общего объема
качественных офисных площадей.
В первом полугодии была отмечена
миграция арендаторов и сокращение площадей. По данным Praktis Consulting &
Brokerage, сегодня наибольшее количество вакантных площадей приходится
на класс "В" – 22%. Это связано со значительным объемом ввода офисных площадей в
этом сегменте в 2009 году (73%). Самый низкий уровень заполняемости наблюдается
во вновь введенных объектах – 44,4% (в классе "А" от 40%). Средний по
рынку уровень вакантных площадей 14,4 %.
"В управлении компании
находится около 100 000 кв.м офисных площадей. По состоянию на
январь прошлого года было свободно 8 000 кв.м. На январь этого года – 16 000
кв.м. Таким образом, за 2009 год произошло увеличение уровня вакантных площадей
в 2 раза", - комментирует ситуацию Борис Жуков, генеральный
директор УК "Теорема".
По данным компании Maris Properties
in Association with CB Richard Ellis, наибольшим спросом в 2009
году пользовались офисы площадью до 50 кв.м в действующих бизнес-центрах
недалеко от метро, с готовой отделкой. Собственники, сдававшие ранее помещения
только крупными блоками, вынуждены делать более мелкую нарезку. Те офисные
здания, в которых это технически невозможно, испытывают сложности с привлечением
арендаторов.
Вадим
Демешенков, руководитель направления офисной
недвижимости компании "Бестъ. Коммерческая
недвижимость" отмечает: "Большинство наших объектов относится к классу "В" и
имеет мелкую нарезку офисных помещений (от 30 кв.м). В связи с этим нам удается
поддерживать спрос на наши помещения. Кризис отразился и на заполняемости наших
объектов. На сегодня мы имеем около 15% вакантных площадей, в то время как до
кризиса заполняемость была 100%".
В компании Maris Properties
in Association with CB Richard Ellis отмечают, что в связи с тем,
что многие компании сокращали персонал и уменьшали количество арендуемых
площадей, появились предложения на рынке субаренды. Однако, такого активного
развития, как в Москве, он не получил.
Возвращение в
центр
Еще одной тенденцией ушедшего года стало
возвращение арендаторов в центр. Если в предыдущие годы развивались новые
кластеры офисной недвижимости, то сейчас наибольшая заполняемость бизнес-центров
отмечается в центральных кластерах. На фоне сниженных ставок аренды компании
стремятся улучшить свои условия и арендовать офис в центре города.
Из компаний арендаторов, по мнению Сергея
Федорова, исполнительного директора Praktis Consulting &
Brokerage, наиболее активными являются энергетические, сырьевые,
телекоммуникационные компании, банки и госкорпорации. Борис Жуков также отмечает
активность торговых компаний и сектора услуг. "Сокращают офисные площади в
первую очередь строительные и логистические компании", - добавляет Борис
Жуков.
Наиболее крупными сделками на рынке аренды
офисной недвижимости в бизнес-центрах класса "А" и "В+" являются: аренда
компанией Open Way Service 2 600 кв.м. в БЦ "Линкор" на Петроградской
наб., 34 и компанией "Связь-банк" 2 500 кв.м. в БЦ "Невский
38". Компания British Petrolium арендовала 900 кв.м. в БЦ "Сенатор" на Попова,
37. "Интурист" занял 1200 кв.м в бизнес-центре "Owental History" на
ул.Социалистической, 14. Компания Zepter арендовала около 1190 кв.м в МФК "У
Ростральных колонн". Компания "Спасские Ворота" заняла 1 700 кв.м. в БЦ "Арена
Холл" на пр. Добролюбова, 16.
К прочим крупным сделкам на рынке офисной
недвижимости Санкт-Петербурга в 2009 г. можно отнести: аренду 3 200 кв.м в БЦ
"Лидер" на Конституции пл., 7 компанией "Санкт-Петербургские электрические
сети", 1 150 кв.м. в бизнес-центре "Телеком СПб" на Большом Сампсониевском
пр. компанией "АстроСофт", 800 кв.м в МДЦ "РЕСО" на Богатырском пр. Хоум
Кредит энд Финанс Банком.
Безусловно, самым знаковым событием на рынке
офисной недвижимости стала сдача в аренду порядка 7 600 кв.м. компании Yota в БЦ
"Атлантик Сити". Эта сделка является крупнейшей за всю историю развития офисного
рынка Санкт-Петербурга.
Новички увеличивают
предложение
По данным Praktis Consulting
& Brokerage, прирост качественного предложения за 2009 год
составляет 404 тыс. кв.м. общей площади. Примечательно, в 2009 году было введено
больше чем в 2008 году. Отношение объема ввода 2009 года к объему ввода за 2008
г составило 124%. Наиболее динамично развивался сегмент бизнес-центров класса
«А» – с конца 2006 г. доля увеличилась в 2,7 раза.
Основные объекты,
введенные за 2009 г. в классе «А»: бизнес-центр "Сенатор" (3-я очередь) на
Профессора Попова,37, (28 000 кв.м), "Атлантик Сити" (2-я очередь) на углу
ул. Беговой/Савушкина (24 300 кв.м), "Atrio" на Петроградской наб., 22 (10 000
кв.м), "Nevsky Plaza" на Невском пр., (55 6670 кв.м.), "Линкор" на Петроградской
наб., 34 (23 500 кв.м). В классах «В» и «В+» были введены в эксплуатацию
бизнес-центры "Содружество" "3-я очередь) на Коломяжском пр., 33 (20 800 кв.м),
"Арена Холл" на ул.Добролюбова, 16 (18 000 кв.м), "Пулково Скай" (1 и 2 очереди)
на ул.Стартовой, (55 960 кв.м), "Балтийская Жемчужина" на Петергофском шоссе, 47
(8 664 кв.м), "Балтийский Маршалл" на ул.Балтийской, 52/54 (5 348 кв.м),
"Биржевой комплекс" на 26 линии В.О., 15 (23 300 кв.м), МДЦ "РЕСО" на
Богатырском пр. (25 000 кв.м), "Нарвские ворота" на Старо-Петергофском шоссе, 34
(18 000 кв.м), "Антарес" на ул.Савушкина, 83 (18 000
кв.м).
"Такие высокие для кризисного периода темпы
строительства и ввода новых объектов на рынок объясняются большой
инерционностью рынка, - отмечает Сергей Федоров, - Все
проекты были инициированы на растущем рынке с привлечением дешевых кредитов,
именно наличие финансирование позволяет достроить объекты и вывести на рынок".
По данным компании NAI Becar,
согласно заявлениям девелоперов и с учетом проектов, сроки сдачи которых
перенесены с 2009 года, к вводу в 2010 году заявлено порядка 44 офисных объектов
общей площадью около 600 тыс. кв. м, из них 17 находятся на завершающем этапе.
"Как показывает практика, реально в эксплуатацию в течение этого года будет
введено порядка 22-24 объектов общей площадью не более 320 тыс. кв.м", -
отмечают в NAI
Becar.
Цены
"На фоне падающего спроса происходит
давление на собственников, что приводит к снижению ставок. Процесс снижения
ставок начался в 1 кв. 2009 года и продолжался до середины лета. Итогом было
падение цен аренды на 30-40%, после которого на рынке установился некоторый
баланс спроса и предложения", - считает Сергей Федоров.
Вадим Демешенков
при этом отмечает, что если рассматривать
бизнес-центры, которые встретили кризис с арендаторами, то в среднем коррекция
составила около 30%. В бизнес-центрах, которые открывались в кризис,
арендные ставки снижались до 50%.
В 4 квартале 2009 года ставки
начали стабилизироваться. За этот период отмечены незначительные
колебания ставок во всех сегментах. По итогам 2009 года, по данным Praktis Consulting &
Brokerage, наибольшее снижение ставок произошло в классе "А" – с декабря
2008 года они упали на 37,6% до уровня 1 429 руб./кв.м./мес., включая НДС и КУ.
В классе "В"/"В+" снижение составило 27,4% до уровня 980 руб./кв.м./мес., а в
классе "С" – на 26,4% до 687 руб./кв.м./мес. В компании Maris Properties отмечают,
что в бизнес-центрах продолжается тенденция перехода от системы «triple
net» к системе «все включено».
"Если говорить о долгосрочной
перспективе то арендные ставки будут снижаться, так как ввод новых
объектов будет увеличивать предложение на фоне стагнации спроса. Более того, еще
до кризиса многие участники рынка говорили о его перегретости, поэтому даже при
восстановлении спроса, не стоит ожидать, что ставки вернутся к прежним
значениям", - отмечает Сергей Федоров.
Постепенно оживает и рынок продаж офисных помещений. Этой
осенью многие ощутили дно кризиса, что стало своеобразным звонком для инвесторов
- настало время осуществлять покупки. В особенности инвесторы проявляют
интерес к объектам класса "В" и "С". Цены на офисы сейчас колеблются от 70 000
до 110 000 руб/кв.м. В компании Praktis Consulting &
Brokerage сообщают о своей недавней сделке по продаже офисного помещения на
Невском за 90 000 руб./кв.м.
LaSalle, количество вакантных офисных площадей на сегодня
составляет порядка 429 510 кв.м, что составляет примерно 26% от общего объема
качественных офисных площадей.
В первом полугодии была отмечена
миграция арендаторов и сокращение площадей. По данным Praktis Consulting &
Brokerage, сегодня наибольшее количество вакантных площадей приходится
на класс "В" – 22%. Это связано со значительным объемом ввода офисных площадей в
этом сегменте в 2009 году (73%). Самый низкий уровень заполняемости наблюдается
во вновь введенных объектах – 44,4% (в классе "А" от 40%). Средний по
рынку уровень вакантных площадей 14,4 %.
"В управлении компании
находится около 100 000 кв.м офисных площадей. По состоянию на
январь прошлого года было свободно 8 000 кв.м. На январь этого года – 16 000
кв.м. Таким образом, за 2009 год произошло увеличение уровня вакантных площадей
в 2 раза", - комментирует ситуацию Борис Жуков, генеральный
директор УК "Теорема".
По данным компании Maris Properties
in Association with CB Richard Ellis, наибольшим спросом в 2009
году пользовались офисы площадью до 50 кв.м в действующих бизнес-центрах
недалеко от метро, с готовой отделкой. Собственники, сдававшие ранее помещения
только крупными блоками, вынуждены делать более мелкую нарезку. Те офисные
здания, в которых это технически невозможно, испытывают сложности с привлечением
арендаторов.
Вадим
Демешенков, руководитель направления офисной
недвижимости компании "Бестъ. Коммерческая
недвижимость" отмечает: "Большинство наших объектов относится к классу "В" и
имеет мелкую нарезку офисных помещений (от 30 кв.м). В связи с этим нам удается
поддерживать спрос на наши помещения. Кризис отразился и на заполняемости наших
объектов. На сегодня мы имеем около 15% вакантных площадей, в то время как до
кризиса заполняемость была 100%".
В компании Maris Properties
in Association with CB Richard Ellis отмечают, что в связи с тем,
что многие компании сокращали персонал и уменьшали количество арендуемых
площадей, появились предложения на рынке субаренды. Однако, такого активного
развития, как в Москве, он не получил.
Возвращение в
центр
Еще одной тенденцией ушедшего года стало
возвращение арендаторов в центр. Если в предыдущие годы развивались новые
кластеры офисной недвижимости, то сейчас наибольшая заполняемость бизнес-центров
отмечается в центральных кластерах. На фоне сниженных ставок аренды компании
стремятся улучшить свои условия и арендовать офис в центре города.
Из компаний арендаторов, по мнению Сергея
Федорова, исполнительного директора Praktis Consulting &
Brokerage, наиболее активными являются энергетические, сырьевые,
телекоммуникационные компании, банки и госкорпорации. Борис Жуков также отмечает
активность торговых компаний и сектора услуг. "Сокращают офисные площади в
первую очередь строительные и логистические компании", - добавляет Борис
Жуков.
Наиболее крупными сделками на рынке аренды
офисной недвижимости в бизнес-центрах класса "А" и "В+" являются: аренда
компанией Open Way Service 2 600 кв.м. в БЦ "Линкор" на Петроградской
наб., 34 и компанией "Связь-банк" 2 500 кв.м. в БЦ "Невский
38". Компания British Petrolium арендовала 900 кв.м. в БЦ "Сенатор" на Попова,
37. "Интурист" занял 1200 кв.м в бизнес-центре "Owental History" на
ул.Социалистической, 14. Компания Zepter арендовала около 1190 кв.м в МФК "У
Ростральных колонн". Компания "Спасские Ворота" заняла 1 700 кв.м. в БЦ "Арена
Холл" на пр. Добролюбова, 16.
К прочим крупным сделкам на рынке офисной
недвижимости Санкт-Петербурга в 2009 г. можно отнести: аренду 3 200 кв.м в БЦ
"Лидер" на Конституции пл., 7 компанией "Санкт-Петербургские электрические
сети", 1 150 кв.м. в бизнес-центре "Телеком СПб" на Большом Сампсониевском
пр. компанией "АстроСофт", 800 кв.м в МДЦ "РЕСО" на Богатырском пр. Хоум
Кредит энд Финанс Банком.
Безусловно, самым знаковым событием на рынке
офисной недвижимости стала сдача в аренду порядка 7 600 кв.м. компании Yota в БЦ
"Атлантик Сити". Эта сделка является крупнейшей за всю историю развития офисного
рынка Санкт-Петербурга.
Новички увеличивают
предложение
По данным Praktis Consulting
& Brokerage, прирост качественного предложения за 2009 год
составляет 404 тыс. кв.м. общей площади. Примечательно, в 2009 году было введено
больше чем в 2008 году. Отношение объема ввода 2009 года к объему ввода за 2008
г составило 124%. Наиболее динамично развивался сегмент бизнес-центров класса
«А» – с конца 2006 г. доля увеличилась в 2,7 раза.
Основные объекты,
введенные за 2009 г. в классе «А»: бизнес-центр "Сенатор" (3-я очередь) на
Профессора Попова,37, (28 000 кв.м), "Атлантик Сити" (2-я очередь) на углу
ул. Беговой/Савушкина (24 300 кв.м), "Atrio" на Петроградской наб., 22 (10 000
кв.м), "Nevsky Plaza" на Невском пр., (55 6670 кв.м.), "Линкор" на Петроградской
наб., 34 (23 500 кв.м). В классах «В» и «В+» были введены в эксплуатацию
бизнес-центры "Содружество" "3-я очередь) на Коломяжском пр., 33 (20 800 кв.м),
"Арена Холл" на ул.Добролюбова, 16 (18 000 кв.м), "Пулково Скай" (1 и 2 очереди)
на ул.Стартовой, (55 960 кв.м), "Балтийская Жемчужина" на Петергофском шоссе, 47
(8 664 кв.м), "Балтийский Маршалл" на ул.Балтийской, 52/54 (5 348 кв.м),
"Биржевой комплекс" на 26 линии В.О., 15 (23 300 кв.м), МДЦ "РЕСО" на
Богатырском пр. (25 000 кв.м), "Нарвские ворота" на Старо-Петергофском шоссе, 34
(18 000 кв.м), "Антарес" на ул.Савушкина, 83 (18 000
кв.м).
"Такие высокие для кризисного периода темпы
строительства и ввода новых объектов на рынок объясняются большой
инерционностью рынка, - отмечает Сергей Федоров, - Все
проекты были инициированы на растущем рынке с привлечением дешевых кредитов,
именно наличие финансирование позволяет достроить объекты и вывести на рынок".
По данным компании NAI Becar,
согласно заявлениям девелоперов и с учетом проектов, сроки сдачи которых
перенесены с 2009 года, к вводу в 2010 году заявлено порядка 44 офисных объектов
общей площадью около 600 тыс. кв. м, из них 17 находятся на завершающем этапе.
"Как показывает практика, реально в эксплуатацию в течение этого года будет
введено порядка 22-24 объектов общей площадью не более 320 тыс. кв.м", -
отмечают в NAI
Becar.
Цены
"На фоне падающего спроса происходит
давление на собственников, что приводит к снижению ставок. Процесс снижения
ставок начался в 1 кв. 2009 года и продолжался до середины лета. Итогом было
падение цен аренды на 30-40%, после которого на рынке установился некоторый
баланс спроса и предложения", - считает Сергей Федоров.
Вадим Демешенков
при этом отмечает, что если рассматривать
бизнес-центры, которые встретили кризис с арендаторами, то в среднем коррекция
составила около 30%. В бизнес-центрах, которые открывались в кризис,
арендные ставки снижались до 50%.
В 4 квартале 2009 года ставки
начали стабилизироваться. За этот период отмечены незначительные
колебания ставок во всех сегментах. По итогам 2009 года, по данным Praktis Consulting &
Brokerage, наибольшее снижение ставок произошло в классе "А" – с декабря
2008 года они упали на 37,6% до уровня 1 429 руб./кв.м./мес., включая НДС и КУ.
В классе "В"/"В+" снижение составило 27,4% до уровня 980 руб./кв.м./мес., а в
классе "С" – на 26,4% до 687 руб./кв.м./мес. В компании Maris Properties отмечают,
что в бизнес-центрах продолжается тенденция перехода от системы «triple
net» к системе «все включено».
"Если говорить о долгосрочной
перспективе то арендные ставки будут снижаться, так как ввод новых
объектов будет увеличивать предложение на фоне стагнации спроса. Более того, еще
до кризиса многие участники рынка говорили о его перегретости, поэтому даже при
восстановлении спроса, не стоит ожидать, что ставки вернутся к прежним
значениям", - отмечает Сергей Федоров.
Постепенно оживает и рынок продаж офисных помещений. Этой
осенью многие ощутили дно кризиса, что стало своеобразным звонком для инвесторов
- настало время осуществлять покупки. В особенности инвесторы проявляют
интерес к объектам класса "В" и "С". Цены на офисы сейчас колеблются от 70 000
до 110 000 руб/кв.м. В компании Praktis Consulting &
Brokerage сообщают о своей недавней сделке по продаже офисного помещения на
Невском за 90 000 руб./кв.м.
