14:4328 января 201014:43
13просмотров
14:4328 января 2010
Компания Jones Lang LaSalle выпустила отчеты по офисной, складской и торговой недвижимости Санкт-Петербурга за четвертый квартал 2009 года.
Объем качественного офисного предложения в
Санкт-Петербурге достиг 1 666 680 кв. м. В четвертом квартале на рынок было
выведено 127 080 кв. м, в результате чего суммарный ввод за год составил около
308 000 кв. м. Этот результат сопоставим с показателями 2008 года, однако объем
текущего строительства и число проектов, запланированных к вводу в 2010 году,
свидетельствуют о серьезном сокращении объемов, и, следовательно, нового
предложения в ближайшие годы.
Влияние кризиса на офисный рынок ярко демонстрируют количественные характеристики спроса. Чистое поглощение офисных площадей за год составило 78 100 кв. м, что в три раза меньше, чем в 2008 году и в два раза меньше, чем в 2007. Около 40% этого поглощения пришлось на сделки по покупке офисов под собственные нужды конечными пользователями, а оставшийся объем составили преимущественно сделки предварительной аренды площадей в офисных зданиях, введенных в эксплуатацию в четвертом квартале 2009 года. Низкий спрос на фоне активного вывода на рынок новых крупных бизнес-центров в 2009 году привел к тому, что объем свободных площадей увеличивался в течение года и достиг 429 510 кв. м или 25,9% всего существующего качественного предложения. Такая ситуация негативно отразилась на арендных ставках. С января 2009 года ставки в рублевом выражении в бизнес-центрах Класса А и В снизились на 26% и 23% соответственно. В настоящее время мы наблюдаем стабилизацию рынка, однако ставки в премиальном сегменте, потерявшие с начала кризиса 40%, продолжают снижаться.
Сегмент торговой недвижимости не показал высокой активности в завершенном строительстве. Объем ввода в 2009 году составил около 57 000 кв. м, что увеличило общий объем предложения качественных торговых площадей до 1 305 000 кв. м. Это наиболее низкий показатель ввода с 2004-2005 гг., когда на рынке появились первые крупные качественные ТЦ. Ротация арендаторов в качественных торговых центрах и их выезд из менее успешных проектов характеризуют нестабильный спрос на рынке торговой недвижимости. Наиболее сильно пострадал сегмент премиальной одежды. Мы наблюдаем активное замещение монобрендовых дорогих магазинов более дешевыми марками. Доля свободных площадей в среднем по рынку составляет 13%, при этом в менее качественных и популярных торговых центрах этот показатель достигает 30-40%. Отметим, что после серьезной коррекции в начале 2009 года, арендные ставки стабилизировались. При этом девелоперы предлагают скидки на первые год-два года аренды в новых договорах.
В конце 2009 года складской рынок, как и ожидалось, оставался пассивным. В четвертом квартале объем качественного складского предложения увеличился на 10 000 кв. м и достиг 1 494 300 кв. м. Спрос на качественные складские площади продолжает оставаться низким. Хотя несколько сделок было закрыто в четвертом квартале, доведя их общий объем за год до 30 000 кв. м. Низкий спрос влияет на уровень свободных площадей на рынке. К концу года доля свободных площадей составила 22,3% или 333 300 кв. м. Однако после снижения в первой половине 2009 года с 100-115 долл. США за кв. м в год до 80-90 долл. арендные ставки не претерпели изменений. В то же время собственники складских объектов готовы предлагать новым арендаторам скидки на уровне 15-25% на первый и второй год аренды.
Вероника Лежнева, старший аналитик Отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle, отметила: "Офисный рынок в конце 2009 года продемонстрировал наиболее позитивные показатели по сравнению с другими сегментами: стабилизация ставок, высокий объем чистого поглощения, рекордный объем ввода офисных площадей в 4 квартале. Такая ситуация характерна для конца года, когда завершаются проекты и компании-арендаторы принимают решения о своем размещении в следующем году. В первой половине 2010 года мы не ожидаем такой же высокой активности на офисном рынке, однако во втором полугодии рост возобновится, в том числе под влиянием позитивной экономической динамики".
Андрей Розов, руководитель филиала Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, сказал: "Пик скорости снижения арендных ставок и роста доли свободных площадей в офисном, торговом и складском сегментах рынка пройден в 2009 году, однако дальнейшая плавная коррекция будет происходить и в 2010 году. Падение средневзвешенной арендной ставки будет происходить в основном за счет проектов, наиболее инертно реагировавших на изменение рыночной ситуации в прошедшем году, и в настоящее время "догоняющих рынок".
Влияние кризиса на офисный рынок ярко демонстрируют количественные характеристики спроса. Чистое поглощение офисных площадей за год составило 78 100 кв. м, что в три раза меньше, чем в 2008 году и в два раза меньше, чем в 2007. Около 40% этого поглощения пришлось на сделки по покупке офисов под собственные нужды конечными пользователями, а оставшийся объем составили преимущественно сделки предварительной аренды площадей в офисных зданиях, введенных в эксплуатацию в четвертом квартале 2009 года. Низкий спрос на фоне активного вывода на рынок новых крупных бизнес-центров в 2009 году привел к тому, что объем свободных площадей увеличивался в течение года и достиг 429 510 кв. м или 25,9% всего существующего качественного предложения. Такая ситуация негативно отразилась на арендных ставках. С января 2009 года ставки в рублевом выражении в бизнес-центрах Класса А и В снизились на 26% и 23% соответственно. В настоящее время мы наблюдаем стабилизацию рынка, однако ставки в премиальном сегменте, потерявшие с начала кризиса 40%, продолжают снижаться.
Сегмент торговой недвижимости не показал высокой активности в завершенном строительстве. Объем ввода в 2009 году составил около 57 000 кв. м, что увеличило общий объем предложения качественных торговых площадей до 1 305 000 кв. м. Это наиболее низкий показатель ввода с 2004-2005 гг., когда на рынке появились первые крупные качественные ТЦ. Ротация арендаторов в качественных торговых центрах и их выезд из менее успешных проектов характеризуют нестабильный спрос на рынке торговой недвижимости. Наиболее сильно пострадал сегмент премиальной одежды. Мы наблюдаем активное замещение монобрендовых дорогих магазинов более дешевыми марками. Доля свободных площадей в среднем по рынку составляет 13%, при этом в менее качественных и популярных торговых центрах этот показатель достигает 30-40%. Отметим, что после серьезной коррекции в начале 2009 года, арендные ставки стабилизировались. При этом девелоперы предлагают скидки на первые год-два года аренды в новых договорах.
В конце 2009 года складской рынок, как и ожидалось, оставался пассивным. В четвертом квартале объем качественного складского предложения увеличился на 10 000 кв. м и достиг 1 494 300 кв. м. Спрос на качественные складские площади продолжает оставаться низким. Хотя несколько сделок было закрыто в четвертом квартале, доведя их общий объем за год до 30 000 кв. м. Низкий спрос влияет на уровень свободных площадей на рынке. К концу года доля свободных площадей составила 22,3% или 333 300 кв. м. Однако после снижения в первой половине 2009 года с 100-115 долл. США за кв. м в год до 80-90 долл. арендные ставки не претерпели изменений. В то же время собственники складских объектов готовы предлагать новым арендаторам скидки на уровне 15-25% на первый и второй год аренды.
Вероника Лежнева, старший аналитик Отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle, отметила: "Офисный рынок в конце 2009 года продемонстрировал наиболее позитивные показатели по сравнению с другими сегментами: стабилизация ставок, высокий объем чистого поглощения, рекордный объем ввода офисных площадей в 4 квартале. Такая ситуация характерна для конца года, когда завершаются проекты и компании-арендаторы принимают решения о своем размещении в следующем году. В первой половине 2010 года мы не ожидаем такой же высокой активности на офисном рынке, однако во втором полугодии рост возобновится, в том числе под влиянием позитивной экономической динамики".
Андрей Розов, руководитель филиала Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, сказал: "Пик скорости снижения арендных ставок и роста доли свободных площадей в офисном, торговом и складском сегментах рынка пройден в 2009 году, однако дальнейшая плавная коррекция будет происходить и в 2010 году. Падение средневзвешенной арендной ставки будет происходить в основном за счет проектов, наиболее инертно реагировавших на изменение рыночной ситуации в прошедшем году, и в настоящее время "догоняющих рынок".
Юлия Турухина
Заместитель Директора
Начальник отдела маркетинга и связей с общественностью
Jones Lang LaSalle Москва, Россия и СНГ
Tel.: +7 495 737 8000
julia.turukhina@eu.jll.com
Заместитель Директора
Начальник отдела маркетинга и связей с общественностью
Jones Lang LaSalle Москва, Россия и СНГ
Tel.: +7 495 737 8000
julia.turukhina@eu.jll.com
