Рынок аренды коммерческой недвижимости в Москве. Сентябрь 2009 г.

В сентябре владельцы коммерческих площадей активно выставляли свои объекты на рынок: Всего в сентябре было представлено 3600 объектов общей площадью 3 300 тыс.кв.м. с годовым суммарным арендным платежом (ГАП) в 1,35 млрд.$. Объем предложения вырос на 34% по количеству, на 33% - по общей площади. Следует отметить, что такой рост произошел, преимущественно, за счет объектов, которые были сняты с продажи в летнее время. Теперь арендодатели вернулись «с каникул» в надежде, что «новый деловой сезон» принесет рост спроса и возможность сдать площади, не снижая ставок. Последние чаяния отразились в заявленной стоимости предложений: вопреки тенденциям последних месяцев, размер средней арендной ставки вырос на 1%.

Впрочем, это лишь предложение арендодателей. Превратится ли это предложение в реальные сделки по данным арендным ставкам – большой вопрос. Хотя, если не рост ставок, то их стабилизация уже вполне возможны: рынок достиг «понятного» для кризисных времен уровня ставок и на рынке действуют «новые» кризисные законы, ежеквартально растет и количество сделок. Однако, площадь объектов, предлагаемых в аренду, сейчас превосходит докризисные объемы в 2,5 раза, а ставки - ниже в 2 раза. Так что говорить об окончании стагнации преждевременно.

По итогам сентября объем предложения на рынке аренды торговой недвижимости увеличился, а заявленные арендные ставки выросли на 2% в центре Москвы и на 1% за пределами Садового Кольца. Общее количество помещений возросло на 36% до 682 шт., а общая площадь - на 42% и составила 303 тыс. кв.м. Средняя ставка аренды для помещений в пределах Садового Кольца составила 1327 $/кв.м/год, вне Садового Кольца возросла до 699 $/кв.м/год. Именно вышедшие в сентябре объекты предлагались дороже «летних». Так в пределах Садового Кольца это произошло за счет роста на 15% средней ставки по новым объектам по сравнению с ранее экспонирующимся. В числе новых сентябрьских предложений - помещение на Новом Арбате (57 кв.м., 3740$/кв.м.), на Тверской ул. (100 кв.м., 4200$/кв.м.) и в Столешниковом переулке (550 кв.м., 4340$/кв.м.). В периферийной части на средней ставке экспонирующихся объектов также сказалось появление ряда дорогих помещений в сентябре, таких как на Ленинском пр-те (400 кв.м., 3900$/кв.м.) и на Кутузовском пр-те (244 кв.м., 3800$/кв.м.).

Однако нельзя забывать, что появление на рынке дорогих предложений еще не означает роста цен. Вполне возможно, что через некоторое время данные объекты будут предлагаться по существенно меньшей стоимости. Тем не менее, косвенно появление дорогих предложений может свидетельствовать о повышении деловой активности в сегменте дорогой торговой недвижимости и, возможно, о некотором, пока еще слабом увеличении спроса по торговой недвижимости в целом.

Объем предложения на рынке аренды офисной недвижимости в сентябре также возрос. Количество предложений увеличилось на 35%, а общая площадь – на 33%. Всего в августе предлагался 2431 объект суммарной площадью 2,212 млн. кв.м. Пожалуй, это единственный сегмент, где арендодатели не рассчитывают на существенный рост спроса - ставки аренды как для объектов внутри, так и снаружи Садового Кольца практически не изменились. Средняя ставка в пределах Садового Кольца за месяц составила 660 $/кв.м./год, вне Садового кольца снижение составило 1%, средняя ставка – 425 $/кв.м/год.

В сегменте производственно-складских помещений, так же как и в других сегментах рынка коммерческой недвижимости наблюдалось увеличение объема предложения, однако в силу большей стабильности рынка данного вида помещений по сравнению с офисными и торговыми помещениями оно оказалось менее существенным. Всего было предложено 487 объектов, что на 26% больше, чем в августе. Общая площадь объектов на рынке увеличилась на 30% до 788 тыс. кв.м. Средняя ставка аренды повысилась менее, чем на 1% и составила $180, что произошло за счет незначительного повышения ставок по объектам, продолжившим экспонирование.