Ценовой компромисс

Изменение экономической конъюнктуры привело многие компании к необходимости сократить издержки на аренду офисных помещений. Вследствие этого возросло число переговоров по изменению коммерческих условий договоров аренды, заключенных на пике рынка.

Потребность в скидках

В Москве доля сделок renegotiation (пересмотр арендных ставок) превысила 67% в общем объеме сделок ведущих компаний-консультантов в I квартале 2009 года. В Петербурге доля таких сделок значительно меньше из-за меньшего объема рынка и не столь большого количества крупных арендаторов. Тем не менее потребность в таких переговорах проявляется все чаще. Основные расходы любой компании состоят из заработной платы и арендной платы. По­этому, как минимум, компании пытаются сократить расходы на одной из составляющих. Вторая причина -- снижение арендных ставок в целом по городу. С начала года было зафиксировано падение ставок аренды до 30% в сегменте бизнес-центров классов А и В+. Данное падение напрямую связано с тем, что большинство новых бизнес-центров вышло на рынок в 2009 году менее чем с 50%-ной заполняемостью.

«В первую очередь интерес к пересмотру условий аренды проявляют компании, которые сняли офисы на пике рынка в 2007-2008 годы», -- говорит руководитель отдела офисной недвижимости Knight Frank St. Petersburg Полина Макаренко.

Невозможное возможно

Процесс переговоров начинается с того, что собственнику либо управляющей компании бизнес-центра направляется мотивированное письмо с просьбой о понижении арендной ставки. Дальше -- дело за талантом переговорщика и вескими аргументами. Как правило, посредниками в таких переговорах выступают консультанты: они используют свои инструменты и лучше знают ситуацию на рынке. Нередко арендатор пытается воздействовать на собственника самостоятельно. При этом никаких аргументов, кроме рыночных, в пользу пересмотра коммерческих условий, по сути, у них нет. Закон допускает изменение или расторжение договора судом по требованию арендатора в связи с существенными изменениями обстоятельств.

«Но последнее основание достаточно трудно доказуемо и, как правило, требования арендатора не поддерживаются судом, -- отмечает Елена Рыжкова, руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры». -- Например, по мнению подавляющего большинства судей, не является существенным изменением обстоятельств резкое изменение валютного курса, даже если арендная плата установлена в иностранной валюте». Если все-таки договориться о коррекции арендной ставки не удается, предложение на рынке сегодня достаточно разнообразно для того, чтобы найти несколько новых вариантов. Многие бизнес-центры предоставляют помещения с полной отделкой, так что затраты арендатора сводятся только к самому переезду и прокладке сетей.

Особый интерес к пересмотру условий аренды проявляют компании, которые сняли офисы на пике роста цен.

фото: архив «дп»