Мансарда без спроса

На днях вице–губернатор Петербурга Юрий Молчанов фактически пригласил всех желающих получить чердак на аукцион.

Один из первых подобных объектов уже готов к торгам. Правда, этот чердак в жилом доме 3 по Наличной улице имеет непростую историю. КУГИ хочет расторгнуть договор с ЗАО "ПСП — Инсерв" (арендатор этого чердака).

Дальнейшая судьба помещения стала ясна из ответа Юрия Молчанова на депутатский запрос. В частности, там утверждается, что инвестор является недобросовестным плательщиком.

Вице–губернатор также сообщил, что образованное в доме ТСЖ теперь имеет право обратиться в КУГИ с просьбой о предоставлении чердаков в аренду или в собственность. Но при этом передача в аренду возможна только по результатам аукциона или конкурса. Правда, участвовать в них ТСЖ теперь должно на общих основаниях. Таково, по мнению Молчанова, требование новой редакции Федерального закона "О концессионных соглашениях".

Как сообщили в Фонде имущества Петербурга, аукционы по предоставлению в аренду нежилых помещений в многоквартирных домах уже идут, но чердаки на них еще не выставлялись. В КУГИ же пояснили, что помещения под крышами будут выставляться на торги по мере расторжения договоров с предыдущими арендаторами.Мансарда без спроса

Сколько чердаков находится в собственности города, в КУГИ не ответили: в комитете ведется лишь общий подсчет нежилых помещений в многоквартирных домах.

По данным экспертов рынка недвижимости, это многие сотни помещений. Такую неопределенность они объясняют тем, что в середине 1990–х годов город регистрировал право собственности на чердаки только под запросы конкретных инвесторов. И на большинство чердаков городское право собственности так и не зарегистрировано.

С 2005 года на часть из них стали претендовать образованные в ряде домов ТСЖ: после вступления в силу Жилищного кодекса чердаки стали считаться общей долевой собственностью. Для передачи их под реконструкцию потребовалось согласие не менее двух третей собственников дома.

Получение согласия жильцов (зачастую выдвигавших непомерные требования) стало тормозом для инвесторов. По мнению генерального директора ООО "Мансарды Петербурга" Андрея Мыльникова, новый порядок предоставления чердаков с аукциона может повысить степень их вовлечения в оборот. Поскольку эти помещения находятся в собственности города, то он ими и распоряжается.
Как сообщили в ассоциации ТСЖ Центрального района, таких адресов большинство: товарищества собственников жилья образованы в 134 домах, всего же в районе 2 тыс. жилых домов.

Эксперты и застройщики считают, что выставляемые на аукцион чердачные помещения будут пользоваться спросом, но при соблюдении ряда условий, главные из которых цена и место.

По подсчетам Андрея Мыльникова, чтобы инвестор заинтересовался чердаком, его расходы на получение права аренды, проектирование, согласование, постройку мансарды и соответствующие неотъемлемые улучшения в доме не должны превышать $2 тыс. за 1 м2. Сейчас, по мнению строителя, метр в мансарде, находящейся в высокой степени готовности, реально продать за $3 тыс. и выше. По мнению эксперта элитной недвижимости агентства "Бекар" Лилии Крейс–Беловой, цена 1 м2 мансарды на Дворцовой набережной может доходить до $7 тыс., на Мытнинской — до $12 тыс.

"Для того чтобы сохранить экономическую эффективность проекта, необходимо создавать объекты премиум–класса — пентхаусы", — считает руководитель отдела Knight Frank St. Petersburg Елизавета Масалимова.

При этом необходимо соблюсти ряд условий: социальная однородность жильцов (отсутствие нерасселенных квартир), индивидуальный лифт, достаточная высота потолков и хорошая инженерия, безопасность, парковка и т.п. Такая мансарда может уйти за $20–25 тыс. за 1 м2 в лучших местах центра города.