Мест больше -- ставки ниже

Рынок складской недвижимости, равно как и другие сегменты коммерческой недвижимости, ощутил на себе негативное влияние кризиса.

"На рынке складской недвижимости, по сравнению с другими сегментами рынка недвижимости, кризис отразился наиболее заметно, -- считает директор департамента брокериджа коммерческой недвижимости "Агентства развития и исследований в недвижимости" (АРИН) Ольга Корнилова. -- Предприниматели вынуждены сокращать складские площади, уменьшая объем производства".

В результате начался отток арендаторов из более крупных складских помещений либо в более мелкие, либо в складские комплексы классом ниже.

Девелоперы реагируют на это снижением строительной активности.

Пушкинский -- лидер

По данным аналитиков Knight Frank St. Petersburg, на конец марта общий объем качественной складской недвижимости в городе составляет около 1,5 млн м2.

Согласно исследованиям аналитиков ASTERA St. Petersburg, наибольшая доля всех складских объектов, представленных на рынке Петербурга, относится к классу А.

В распределении складских площадей по районам по-прежнему с большим опережением лидирует Пушкинский район, на долю которого приходится почти треть всего предложения.

Сделать скидку

Многие специалисты отмечают, что в условиях кризиса большинство арендаторов стали отдавать предпочтение помещениям меньшей площади, а также складам класса В и ниже.

Сегодня в складских комплексах класса А почти 34% площадей освободилось, в то время как в классе В свободными оказалось только 8%. Ситуация с вакантными площадями в строящихся складских комплексах, по мнению аналитиков, еще хуже.

По данным ASTERA St. Petersburg, в комплексах класса А, находящихся на финальном этапе строительства, не востребовано 80% площадей, а в классе В -- не менее 70%.

Видя ситуацию с заполняемостью складских комплексов, многие арендодатели стали более охотно идти на уступки по арендной плате. Размер дисконта может составлять до 30% от заявленной ставки аренды. В целом по итогам I квартала 2009 г. уровень долларовых ставок аренды снизился незначительно. При этом рублевые выросли примерно на 10%.

В итоге средняя ставка аренды складских помещений класса А на конец марта составила примерно $ 123 за 1 м2 в год triple net (оплата исключительно за саму аренду, то есть право временного владения и пользования недвижимым имуществом), на складские площади класса В -- $ 100 за 1 м2 в год triple net. В целом это соответствует запросам потенциальных арендаторов. Если говорить о продаже складских комплексов, то, несмотря на увеличение такого предложения, продавцы и покупатели пока расходятся в представлениях об оптимальной цене. Так, если средняя цена предложения составляет порядка $ 1,5-2 тыс. за 1 м2-, то покупатели готовы приобретать склады по цене не более $ 1,5 тыс. за 1 м2.

Финальная стадия

Согласно исследованиям Astera St. Petersburg, до конца 2009 г. заявлено к вводу порядка 550 тыс. м2 складских площадей.

"Это приведет к росту вакантных площадей в более чем 1,5 раза", -- отмечают аналитики Colliers International.

При этом многие эксперты рынка предполагают, что почти все проекты будут введены в эксплуатацию, поскольку находятся на финальной стадии строительства.

А вот что будет с проектами, которые заявлены к вводу в 2010 г. и позже, прогнозировать никто не берется.

Те девелоперы, чьи проекты находятся на стадии проектирования, пока не спешат выходить на строительную площадку.

По мнению аналитиков ASTERA St. Petersburg, это может привести к сокращению предложения, в результате чего в городе появится неудовлетворенный спрос, что и послужит толчком к дальнейшему активному развитию сегмента складской недвижимости.

Но произойти это может не ранее чем через 3-5 лет.

Предприниматели сокращают объем производства, и, как следствие, наметился отток клиентов из более крупных складских помещений в более мелкие или комплексы классом ниже.

фото: михаил огнев

$123 средняя арендная ставка на складские площади класса А (м2/год/ triple net) по итогам I квартала 2009 года.

$100 средняя арендная ставка (м2/год/ triple net) на складские площади класса В по итогам I квартала 2009 г.