Ничего страшного, просто поменялись цены

У нас в управлении пять комплексов, общая площадь порядка 80 тыс. м2. И могу сообщить: начиная с октября наши уважаемые арендаторы начали диалоги о корректировке арендных ставок. В первую очередь проблемы испытали представители строительного бизнеса, в какой-то степени проектировщики, да, в общем, фирмы из самых разных областей. Скоро стало понятно: арендодатель не может не реагировать на это, мы вынуждены были встречаться, искать компромиссы с каждым и приходить к какому-то общему знаменателю, который позволял продолжать работу, а не искать площади в других бизнес-центрах. Это нормальная динамика падающего рынка, нет ничего страшного, просто поменялись цены.

Сегодня, наверное, рано говорить о какой-то стабилизации, просто процесс стал не таким агрессивным, не таким обвальным, ведь мы вели переговоры по три, четыре и более раз -- по каждому договору аренды. А за последние 2 месяца есть некоторые тенденции к стабилизации.

Филипп Леонов, коммерческий директор, инвестиционно-строительная группа СПЛАВ

Стабилизация -- еще не улучшение, это может оказаться площадкой перед очередным падением.

Мне вообще удивительно, как оптимистично многие арендодатели смотрят в будущее. Есть, например, управляющие, у которых снижение объемов сделок за 2008 год было около 19%, на 2009-й прогнозируется продолжение снижения до 23%. То же касается и уровня арендных ставок.

Вряд ли, конечно, увеличение доли вакантных площадей или тотальное снижение ставки коснется всех офисных объектов. Есть успешные бизнес-центры -- с хорошей локацией, с высоким уровнем заполняемости, и они таковыми останутся. Самое сложное положение -- у класса А, особенно у новых объектов, у которых колоссальные сложности с привлечением новых арендаторов и которые пойдут на очень большой дисконт. Заявки, что мы получали в IV квартале 2008 и I квартале 2009 года, -- исключительно на бизнес-центры класса В. К высшему сегменту арендаторы относятся с опаской: А класс -- это дорого, а если соизмеримо с В-классом, значит что-то здесь не так. Наиболее востребованные площади -- 100-400 м2.

На этот год мы стараемся смотреть с консервативным оптимизмом, хотя он выдастся непростым. Наверное, наиболее сложно будет в конце III квартала, но потом хочется надеяться на улучшение.

Евгения Васильева, руководитель отдела консалтинга, компания «Астера»

Я бы сравнила сегодняшнюю ситуацию в нашем бизнесе с глубоким-глубоким отливом в море, по которому мы плаваем. Успех или неуспех бизнес-центра, самого собственника зависит от того, насколько удачно была расположена его гавань. Кто оказался на большой глубине -- при хорошей локации, с хорошим пулом арендаторов, надежно и выверенно установленными арендными ставками -- они, конечно, почувствовали: стало хуже, доходы упали, но их гавань по-прежнему судоходна. Те, кто пользовался успехом на волне бывшего спекулятивного спроса, когда самые неудачные помещения сдавались по необоснованно высоким ставкам, -- они, конечно, сегодня на мели. Именно они говорят о том, что арендная плата упала на 30-40%, у них самая большая потеря в арендаторах и площадях. А есть третий случай -- это гавани, которые только что открылись, никто не знает к ним дороги. Положение новых бизнес-центров самое сложное, у них трудно предсказуемое будущее, им приходится надеяться только на удачу.

Елена Никуличева, заместитель генерального директора, ГК «Ай Би Групп»

Есть арендодатели, которые, когда их спрашивают, что они полагают предпринять, отвечают: «Немножко подвинемся по ставкам, на 5%». И дальше их снижать не собираются. Могут быть исключения, но в целом мое впечатление такое: большинство считает, что рассосется кризис. Он еще есть, но вот-вот закончится.

Коллеги, а что будет в экономике, сколько кризис-то продлится? Общее, пожалуй, мнение: наверное, года два. Полгода мы уже живем в кризисе, получается, еще года полтора. С одной стороны, все признают, что кризис, так скажем, не очень быстро кончится. А с другой стороны, продолжают жить в уверенности, что падение прошло, а через месяц-два все будет в порядке. Многие живут в представлениях о докризисных временах, пытаясь переждать. Не получится.

Надо менять стратегию, поведение, тем более если оно было не идеально до кризиса, если эффективность была на грани рентабельности, выживали только в условиях повышенных ставок. То, что мы пережили, можно назвать и паникой. Никто не понимал, насколько глубоко это все, насколько долго: 2 года, полгода или 5 лет. Компании в панике сократили все, что только можно. Посокращали -- и остановились на этом, и начали оглядываться: а что же на рынке, сколько им нужно еще сотрудников, сколько им нужно реально площадей и какого класса. Очевидные излишки сокращены, теперь им нужно повышать эффективность за счет более тонких мер, и может быть, одна из таких мер -- даже смена бизнес-центра. Пока что компании смотрят, где подешевле, идут к своему собственнику и говорят: смотрите, как там, за углом. И получается торг за счет своих собственных площадей, уменьшение.

Владислав Фадеев, эксперт-аналитик департамента консалтинга, GVA Sawyer

Для многих руководителей компаний будет дурным тоном переехать во время кризиса на Невский проспект, арендовав там даже по той же цене столько же метров. Лучше добиться снижения арендной платы на прежнем месте, не тратить деньги на переезд. Если для компании имидж -- не все, сидеть на Невском для нее -- не очень значимо, в отличие от собственного бюджета. Директора могут не понять акционеры: почему ты не снизил затраты на аренду в то время, как это делают все?

У нас тоже значительно выросло количество звонков с вопросами об аренде. А количество заключенных договоров резко упало. Это означает, что арендаторы мониторят рынок. Они находят самые дешевые предложения, идут к своему арендодателю и добиваются существенного снижения арендной платы. И это стало сейчас тенденцией.

А по уже закрытым сделкам отмечаем существенное снижение спроса на метры. Нужна мелкая нарезка, небольшая площадь, а не популярные еще недавно open spаce.

Кстати, не упал спрос в классе С, а на мелкую нарезку -- даже вырос. Там снимают как компании, которые занимаются производством, так и компании, у которых производство в тьмутаракани, а в бизнес-центре сидят директор и бухгалтер. Вот они и продолжают там сидеть, причем количество таких компаний растет.

Михаил Гусев, руководитель департамента бизнес-центров, менеджмент-компания ПСБ

До кризиса мы работали для новых арендаторов. Найти, заключить договор и расселить. А теперь мы работаем только с существующими арендаторами.

До начала января наши арендаторы ждали, что будет, к концу января по 2-3 раза в день собирались -- разговаривали о том, как дальше жить. Договорились.

У нас есть бизнес-центры каждого класса: А, В, С, но такого, чтобы арендатор из класса А пошел в В, не было. Некоторые в А уменьшили площади, из класса В процентов пять-шесть ушли. Причем часть из них -- вооб­ще, то есть закрыли фирму. Больше таких в классе С, там в основном у нас производственники и торговцы, вот некоторые из них закрылись.

Но к нам не приходили с «результатами мониторинга». Аренда -- это же далеко не единственное условие, есть много факторов, которые суммируйте -- и получите расход в год. Вот в этой совокупности факторов и искали компромисс, меняли условия.

Не думаю, что пойдет вторая волна, у нас 50 с лишним арендаторов, мы со всеми разговаривали и не считаем, что через месяц они снова придут. В итоге в А у нас нет потерь, в классе В мало.

Озгюр Эйридже, заместитель генерального директора, Renaissance Development

Будут ли арендаторы, пользуясь тем, что ставки падают и становятся соизмеримыми в разных классах, менять свою дислокацию? Если для компании это имиджевая составляющая или элемент престижа, то да, но говорить об этом как о массовом явлении не имеет смысла.

Основные арендаторы -- это компании из области IТ-технологий, банковские, страховой бизнес, строители, девелоперы, которые, как и управляющие компании и собственники офисного бизнеса, имеют точно такие же финансовые сложности. Так что статус-кво в бизнес-центрах в целом сохранится. Каждый будет искать возможность остаться на своих площадях (если, конечно, его финансовые ресурсы позволяют) и договориться со своим управляющим своего бизнес-центра. Переезды будут единичными.

Лидия Пашнова, директор по маркетингу и связям с общественностью, ИСГ СПЛАВ

У нас в управлении только бизнес-центры класса В и С. Общий объем арендаторов, с которыми мы сегодня работаем, -- около 500-600. Основные проблемы начались в январе. На каждом совещании с управляющими мы читали письма от арендаторов -- из разных бизнес-центров разные, с разными просьбами. Я уже знаю бизнес почти всех и то, как он пострадал. В основном мы договариваемся, в зависимости от первоначальных условий. Есть арендаторы, которые позже к нам пришли, есть те, которые изначально получили хорошие условия.

Сколько процентов арендаторов уехало вообще и закрыло свой бизнес? Я оцениваю это в 5-10% от общей массы. Один большой арендатор у нас уехал, он занимался металлом, из 200 м2 он оставил себе 24. А в основном -- маленькие компании, вплоть до частных предпринимателей. Компания, связанная с «Газпромом», в одном из бизнес-центров переехала, наоборот, в большие площади из меньших. Кто-то никак не поменялся вообще, кто-то уменьшился. Есть арендаторы, которые из А переезжают к нам, есть -- из В в С, но далеко не все, а если кто решился -- оставляют представительно для клиентов там же, а все остальное перемещают.

Входящих звонков действительно много, но не больше, чем раньше. Арендаторы приходят, смотрят -- обычная работа. Где-то мы скорректировали ставки.

А есть вообще обратный пример того, как обернуть кризис в свою пользу. Одни из собственников, с которыми мы работаем, в октябре планировал купить объект в кредит. Конечно, кредит им никто не дал, особо они его и не искали, а в марте этот объект купили без заемных средств, передали нам в доверительное управление и прекрасно себя чувствуют.

Анна Деркач, генеральный директор, Praktis CB

«Мне вообще удивительно, как оптимистично многие арендодатели смотрят в будущее».

Евгения Васильева

«Компании в панике сократили все, что только можно. Посокращали -- и остановились, и начали оглядываться».

Владислав Фадеев

«До кризиса мы работали для новых арендаторов. А теперь -- для старых».

Озгюр Эйридже

«Я уже знаю бизнес почти всех своих арендаторов и то, как он пострадал, -- тоже».

Анна Деркач

Анна Деркач

Елена Никуличева

Озгюр Эйридже

Михаил Гусев

lЕвгения Васильева

lФилипп Леонов

lВладислав Фадеев

Владислав Фадеев