Долгосрочная перспектива позитивна

Алексей Федоров, директор отдела офисных помещений компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis: Внастоящее время на петербургском рынке роль бизнес-парков выполняют бизнес-центры класса С, которых, по разным подсчетам, явно больше миллиона, а то и двух. На Западе, где этот формат начинался, офисный рынок развивался поступательно и был коммерческим изначально. Сначала все селились в центре; потом из-за дороговизны переезжали. Соответственно, офисный рынок городов развивался в направлении от центров к окраинам. Бизнес-парки и возникли на окраине, где земля еще дешевая, а спрос уже есть. В то же время в Петербурге, да и вообще во всех постсоветских городах, ситуация изначально такова, что недвижимости уже понастроено очень много, причем и в центре, и вокруг центра, и на окраинах. И этот рынок развивался во всех районах практически одновременно. Соответственно, вот это расслоение по платежеспособности арендатора (кто может себе позволить, тот садится в центре, кто не может - уезжает на окраины) точно так же с самого начало присутствовало на рынке и находило свои предложения - бизнес-центры класса С. Арендаторы, которые могли бы поехать в бизнес-парки, обладают возможностью найти себе достаточно качественный по петербургским меркам офис по цене, заведомо неприемлемой для девелоперов, возводящих бизнес-парки с нуля. Пока в Петербурге существует индустриальный пояс, пока он весь не встроен в офисы, а этот процесс займет 10-15 лет, а то и более, бизнес-парки в западном понимании востребованы не будут. В целом многие проекты, даже те, которые вышли на рынок буквально год назад, за счет бурного роста последних лет (а начинали строиться 3-4 года назад по совершенно другим ценам на землю и ценам строительства) уже окупились. Упадут ставки только на новые проекты, которые иным способом просто не выживут на рынке. И если падение ставок вообще случится, то произойдет в рамках 5-10% и ненадолго.

Олег Громков, руководитель группы исследований «Коммерческая недвижимость (Knight Frank): Мы подсчитали, сколько на данный момент всего по заявленным планам предполагалось построить бизнес-парков вокруг Санкт-Петербурга. Получилась цифра, по самым оптимистичным прогнозам, полтора миллиона квадратных метров. И при этом были заявлены просто мегапроекты - до 500 тыс. м2. На самом деле их было заявлено около десятка, но были и некоторые бизнес-парки - монстры. При этом по этим крупнейшим заявленным проектам информации было меньше всего. Мы пересчитали наши прогнозы. Инерция выкатит на рынок в 2009 году порядка 40-50% заявленных предложений. Это в основном все проекты, по которым финансирование уже обеспечено. А вот следующие 2 года после 2009-го, скорее всего, ожидает очень серьезная коррекция, и будет она на уровне, наверное, 20-30%. У тех проектов, которые должны были выйти в 2010-2011 годах, заканчивается проектная стадия и начинается стадия строительства. Если сейчас они финансирования не получат, а скорее всего, многие не получат, то многие серьезно пересмотрят свои планы, заморозят проекты или вообще от них откажутся, потому что заморозка не всегда экономически эффективна.

Елена Юферева, генеральный директор агентства «Брендсон: Развитие бизнес-парков определяет как стоимость квадратного метра аренды, так и транспортная доступность. Сегодня жители Петербурга пока не привыкли ездить так далеко и полностью ориентироваться на инфраструктуру - и жилую, и офисную - за чертой города.

Александр Волошин, департамент инвестиционного консалтинга компании Astera: Бизнес-парк функционирует, когда вокруг него развита инфраструктура, потому что человек проводит в нем 12-15 часов в день. Это не только работа, там должны быть и рестораны, и учреждения, которые он посещает после работы. Например, кто-то ходит на курсы, кто-то ходит в кино, кто-то - в театр, кто-то занимается спортом. Инфраструктура за пределами городской черты - то, что мы понимаем под городской чертой, или в центральной части города у нас не развита вообще. Не только в Петербурге, но и, кроме Москвы, нигде. Предполагаю, что бизнес-парки у нас будут реализованы раньше, чем вырастет производительность труда. Вот, например, на 1000 евро добавочной стоимости в Хельсинки или Стокгольме один человек или два, а у нас - пять-шесть. Поэтому места будут. Практически в стране происходит кризис неплатежей. Но на нашей индустрии это отразится только в лучшую сторону, потому что будут строиться настоящие объекты, которым нужны хорошие концепции. Георгий Рыков, генеральный директор компании «БЕСТ: Я не исключаю, что, может быть, через 10 лет, когда мы планируем вводить крупные бизнес-парки, никакие офисы уже не будут нужны. Все будут работать дома. Мы живем во времена глобальных изменений. В Мюнхене клеркам офисы не нужны. Они сидят в автобусе и работают. Я думаю: зачем я плачу такие деньги за офис, когда люди в автобусе могут передвигаться и продуктивно работать? Думаю, кризис сильно повлияет на наш рынок. Мы пока движемся по инерции и до конца не можем понять, где мы находимся в данный момент. Но пройдет какое-то время, может, год-два, кризисы ведь когда-нибудь заканчиваются; будет, наверное, новая аналитика, что нам нужно для бизнеса и для жизни. Я думаю, что в ближайшие 10 лет рынок офисных помещений реально изменится. Будущее за мобильным офисом. И, может быть, некоторые владельцы офисных помещений будут разочарованы, отдавая свои красивые здания под ночные дансинги или еще что-то. Реально мы живем в эпоху изменений. Я надеюсь, что это произойдет на моих глазах.

Вероника Лежнева, старший аналитик Отдела экономических и стратегических исследований Jones Lang LaSalle: Проблема не только в том, как построить бизнес-парк, какую арендную ставку заложить, чтобы туда пришел арендатор. Надо вообще найти этого арендатора. Если в «Крылатских холмах в Москве 40 тыс. - сделка, то вряд ли мы выйдем на такую сделку в Петербурге. Да, город позиционирует себя как перспективный IT-сектор, как будущий центр инновационных технологий, но пока что явных подвижек нет, и арендаторов искать особенно негде. Формат бизнес-парков приживется, но не в таких огромных масштабах, которые сейчас заявляются. Нужно дисконтировать процентов семьдесят, и то это будет оптимистично. Да, мы привыкнем к тому, что живем в достаточно развивающемся городе, что можем ехать на работу по КАД. Да, формат будет успешным, но при условии очень продуманной концепции и понимания того, что за теми, кто туда сядет, придется побегать. Понятно, что до конца года, когда все клиенты и девелоперы уже получили холодный душ, они будут приходить в себя после этого холодного душа как минимум в течение первого квартала 2009 года. Потому что и в обычных ситуациях это не самое активное время года как с точки зрения аренды, так и с точки зрения завершения проектов. Поэтому мы ожидаем, что где-то к концу первого полугодия люди начнут приходить в себя и третий квартал будет показательным. Александр Паршуков, руководитель инвестиционного департамента «ВТБ Девелопмент: В бизнес-парке очень важным аспектом является качество объекта. Но качество в понимании девелоперов - это построить хороший, дорогой объект и, если он дорогой, значит, зарядить высокую ставку. Если же ставка невысока, то получаем низкую доходность. В данном случае, для того чтобы концепция бизнес-парка была успешной, необходимо, конечно, уделить внимание не качеству построенного объекта, его дороговизне, а качеству концепции объекта. После паузы, вызванной кризисом, наиболее сильные компании начнут свои проекты продвигать дальше. Кроме того, есть проекты долгосрочные, которые на текущем этапе не требуют большого финансирования. И если кризис продлится года два, эти проекты со временем выйдут на рынок. Это будут те же проекты по сути своей, какие выходили до кризиса, - нормальные офисные здания различных форматов. Единственное - девелоперы будут исповедовать более осторожный подход и, может быть, не будут задавать себе вопрос типа: зачем строить класс В, если можно построить класс А, и будут строить объекты немножко попроще, без лишнего пафоса. Алексей Чижов, директор по консалтингу компании Praktis: Формат бизнес-парка будет успешным тогда, когда будет наблюдаться достаточное количество качественных арендаторов. В сегменте класса С сегодня действительно есть потенциальные арендаторы бизнес-парков. Но по большому счету их единицы. Такие компании, как «Моторола, может быть, «Сименс, выбирают удобное местоположение и дешевые площади. Бизнес-парки будут только в том случае, если крупные компании - традиционные арендаторы бизнес-парков - придут в Санкт-Петербург. Вопрос действительно спорный, но некоторые компании уже появляются, и я верю, другие также будут подтягиваться. Думаю, что арендные ставки упадут где-то на четверть в ближайшее время. Но упадут они ненадолго. Все-таки есть дефицит, который сокращался, сокращался, но еще остается. Думаю, насыщение рынка наступит где-то к 2011 году. Случился кризис, и вот плавное развитие рынка, обусловленное внутренними причинами спроса и предложения, сдвинулось во времени. Ольга Зуева, руководитель отдела офисной недвижимости GVA Sawyer в Санкт-Петербурге: Если проекты бизнес-парков уровня «Крылатские холмы в Москве будут появляться у нас в Петербурге, то они будут реализованы. Другое дело, что таких арендаторов, как в «Крылатских холмах, у нас все равно никогда не будет, и таких крупных сделок у нас никогда не будет. Заявленные полтора миллиона квадратных метров сейчас и в ближайшей перспективе не нужны. Если будет очередность, которую девелоперы будут закладывать в свои проекты, и возможность вовремя остановиться, то такой формат бизнес-парков приживется, он необходим.

Евгений Рязанцев, советник генерального директора VMB TRUST: В Москве объем предложений офисных площадей бизнес-парков составляет всего лишь 6% от всей офисной недвижимости города. Мне кажется, будущее за освоением индустриального пояса и в смешанном формате. Сдавая площади, каждый так или иначе сталкивался с тем, что потребности у арендатора не только в офисе: нужен офис-склад, офис-производство. В перспективе будущее в смешении, в разумном сочетании этих понятий. Не «чистый бизнес-парк, а бизнес-техно-индастриал-парк.

Борис Юшенков, генеральный директор Сolliers International: Если под бизнес-парком понимается удобное пространство для бизнеса по небольшой цене (хорошо бы втрое меньшей, чем в центре города), то - да, бизнес-парки обречены на успех сейчас. Но, к сожалению, многие девелоперы заявляют бизнес-парки класса А в районе Петродворца, в районе Кудрово. Так не бывает. До тех пор пока наши девелоперы так понимают бизнес-парки, конечно, у таких бизнес-парков будущего нет. Созрел ли Петербург к выносу офисов за КАД? Этот вопрос пока остается без ответа. Как будет выглядеть офис через 15 лет? Останется, конечно, процентов пять компаний-снобов, сидящих в центре города; задорого, неудобно, но в центре. Подавляющая часть офисных зданий будет представлять из себя очень простые, качественные, но недорогие офисные здания небольшого размера, 10-20 тыс. м2, сфокусированные в нынешнем промпоясе и тяготеющие к станциям метро. А через 5 лет все будет гораздо прозаичнее. Сейчас случится некий процесс оздоровления. Те девелоперы, которые имеют точку безубыточности ниже других, могут спокойно снизить до тысячи. Остальные - те, кто взял длинный кредит либо построил очень дорого, испытают сложности. Завтрашний день за теми девелоперами, которые могут безболезненно снижать ставки. Потом, безусловно, будет снижение стоимости строительства. Это сейчас уже видно. Объявляется тендер строительным подрядчикам на строительство жилого здания, и приходят предложения на 30-40% ниже, чем вчера. Стоимость строительства существенно упадет. И сейчас тем, у кого есть деньги, выгодно начинать строить офисные здания. По моему мнению, большого провала не будет. Подзаморозить проект на полгода, чтобы понять, осмотреться, прикупить что плохо лежит, а дальше заключить дешевый контракт и выйти уже с ним через 2 года по нормальной ставке на рынок.

Юрий Колесин, коммерческий директор ООО «Горелово Инвест: Мы занимаемся развитием проекта бизнес-парка «Горелово. Финансовый кризис уже достаточно сказался на нас: с деньгами возникли большие проблемы. Действительно, мы не торопимся со стадией строительства, более детально прорабатываем концепцию. Я считаю, что только проекты с серьезно проработанной концепцией могут существовать успешно.

«Пока в Петербурге существует индустриальный пояс, пока он весь не встроен в офисы, а этот процесс займет 10-15 лет, а то и более, бизнес-парки в западном понимании востребованы не будут. Алексей Федоров, директор отдела Maris Properties in association with CB Richard Ellis

«И в обычных ситуациях это не самое активное время года и по аренде, и по завершению проектов. Поэтому мы ожидаем, что где-то к концу первого полугодия люди начнут приходить в себя. Вероника Лежнева, старший аналитик Jones Lang LaSalle

«Нормальные девелоперы, которые расчетливо вели свою политику и сейчас готовы начинать, будут успешными. Происходит передел собственности с переходом на новый уровень цен. Борис Юшенков, генеральный директор Сolliers International

«Арендные ставки упадут где-то на четверть в ближайшее время. Но упадут они ненадолго. Все-таки есть дефицит, который сокращался, сокращался, но еще остается. Алексей Чижов, директор по консалтингу компании Praktis СВ

Вероника Лежнева, старший аналитик отдела экономических и стратегических исследований Jones Lang LaSallel Алексей Федоров, директор отдела офисных помещений компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis Олег Громков, руководитель группы исследований «Коммерческая недвижимость Knight Frank Александр Волошин, департамент инвестиционного консалтинга компании Astera Елена Юферева, генеральный директор агентства «Брендсон Георгий Рыков, генеральный директор компании «БЕСТ. все фото: trend/Елена Яковлева Борис Юшенков, генеральный директор Сolliers International Александр Паршуков, руководитель инвестиционного департамента «ВТБ Девелопмент Алексей Чижов, директор по консалтингу компании Praktis СВ Ольга Зуева, руководитель отдела офисной недвижимости «GVA Sawyer в Санкт-Петербурге Евгений Рязанцев, советник генерального директора VMB TRUST Юрий Колесин, коммерческий директор ООО «Горелово Инвест