Тишина в центре финансового циклона

Квартирный рынок не подвержен сиюминутным воздействиям: даже после событий августа 1998 года долларовые цены квартир упали лишь летом 1999-го. Нынешний кризис, конечно, не сравним с тем, системным его пока назвать нельзя, несмотря на гораздо большую интеграцию российской экономики в мировую, прошедшую за последнее десятилетие. Но на рынке жилья происходят внутренние процессы, вызванные в том числе и мировым финансовым кризисом, заставляющие предполагать прекращение дальнейшего роста, а при определенном развитии событий - даже и снижение цен. Налетай, подешевело На рынке неспокойно. Группа компаний ЛЭК начала кампанию под лозунгом «Скидка до 15% на любую квартиру. ООО «Концерн «ЛЭК Истейт, по данным комитета по строительству, было в прошлом году лидером по сданным жилым объектам с 207 тыс. м2. Холдинг «ЛенСпецСМУ скидывает по 300 тыс. рублей при покупке трехкомнатных квартир в своих объектах, о чем и рассказывает в массированной рекламной кампании. ЗАО «ССМО «ЛенСпецСМУ значится в сводках КС под третьим номером среди застройщиков, после ЛЭК и самого комитета по строительству: 180 тыс. сданных метров. Эти два примера маркетинговой политики первых петербургских девелоперских компаний свидетельствуют об их попытках стимулировать спрос на массовое жилье. Есть другой пример из сегмента элитной недвижимости. Сейчас единовременно в предложении появилось более десяти квартир на парадных невских набережных (от Робеспьера до Дворцовой) с окнами на Неву. Член правления Северо-Западного общества оценщиков Евгений Безлюдный насчитал их 12. Это нонсенс: редко когда такая квартира появлялась в каталогах, чаще всего подобные объекты даже не было нужды рекламировать: сметали в сжатые сроки и за любые деньги. А риелторы инкогнито признаются: во многие агентства потянулись ручейки иностранцев, стремящихся продать свои апартаменты в центре города. Спрос на рынке жилья - единственная движущая сила этого рынка, им управляют не строители, банки или власть, а частный собственник, простые граждане, продающие и покупающие квартиры, улучшающие жилищные условия. А активность спроса сейчас очень невысока, по данным портала «БН.ру, она снизилась еще в апреле втрое относительно уровня начала года, когда росли цены, и с тех пор практически не менялась. С середины августа растет предложение, и весьма энергично. Количество одновременно экспонируемых квартир колебалось между отметками 20-20,8 тыс. начиная с февраля. А сейчас портал «БН.ру приводит данные о 23,9 тыс., «набранных темпами по полтысячи еженедельно. Это прямое свидетельство надвигающегося кризиса спроса. Не пускают Очевидно, низкую покупательскую активность нельзя связать со скачками биржевых котировок хотя бы потому, что рынок недвижимости несравненно более инертен, да и объем предложения начал расти задолго до того, как начались эти скачки. Но с финансовым кризисом это связано, пусть и опосредованно. Дело в том, что повысился порог входа на рынок через ипотеку, а намерения банков и дальше ужесточать свои условия (процентные ставки поднялись до 14-16% с еще недавних 11-12%, слышны прогнозы о повсеместном 40%-ном первом взносе и т.д.). Банки закладывают в эти условия свои возросшие риски, отсекая тем самым изрядную долю покупателей квартир. В прошлом году в Петербурге выдали 18 тыс. жилищных кредитов: это почти пятая часть от общегородского объема сделок. И почти 7,5 тыс. из них - в IV квартале, а еще 5,5 тыс. - в I квартале уже нынешнего года (за весь 2006 год таких кредитов выдали 11 тыс.). Эти деньги, еще относительно доступные, и стимулировали последний на сегодняшний день всплеск активности, и они же - рост цен на жилье сразу на 30-35%. Денег, «выкачанных у народа во время ажиотажа 2006 г., когда цены взлетели более чем вдвое, добавили банкиры, и это дало эффект. Сейчас банкиры, напротив, отсекают от рынка известную долю покупателей. Из заначки Какова эта доля и сколько у горожан остается еще собственных денег, доподлинно не известно никому. Однако же косвенные признаки свидетельствуют о том, что клиентура рынка жилья, особенно первичного, не меняется уже несколько лет, а покупают сейчас уже вторые-третьи квартиры, детям, теще или просто «про запас. Поэтому кроме первого вопроса, когда же кончатся деньги, есть второй: когда кончатся коллекционеры квартир. Кстати, о коллекционерах, или, по-другому, инвесторах. Есть данные о продажах на первичном рынке за прошлый год, отличающиеся довольно заметно: по данным консалтингового центра «Петербургской недвижимости, это около 2 тыс. м2, а по данным Сергея Бобашева, начальника аналитического отдела ГК «Бюллетень недвижимости, - около 2,5 тыс. м2. Не исключено, что полмиллиона метров разницы - это те самые «инвестиционные квартиры, которые приобретались даже не частными спекулянтами, а банками, ПИФами и иными финансовыми структурами, вкладывающими в жилье в надежде на его стабильность или рост. Если это предположение верно (оценки объема «инвестквартир на рынке разнятся от 5 до 60%), значит, над рынком «повисает до полумиллиона метров ежегодно, продаваемых только на «первичке. Вторичный рынок в этом плане вообще никакой оценке не поддается. Что произойдет, если кризис спроса толкнет маятник вниз и спекулянты решат фиксировать прибыль? Ежегодные примерно 100 тыс. сделок с жильем - это примерно 7 млн метров рыночного оборота. Полмиллиона - 7% от этого оборота: вряд ли хватит для серьезного снижения, но спровоцировать ажиотаж вполне возможно. Пока индекс средней цены метра ведет себя как положено во времена стагнации: еженедельный рост в пределах полупроцента следует вслед за реальной инфляцией в стране. Многое зависит от поведения частных продавцов и покупателей, тем более что застройщики на тренд впрямую и серьезно повлиять не смогут. Они всегда следовали складывающемуся тренду на вторичном рынке. Серьезные потрясения не нужны никому, однако они могут случиться, если предложение такого товара, как квартира, не сможет переварить уменьшающийся, да еще и ограничиваемый извне спрос.

Финансовый кризис рынок жилья не обрушит. Но может этому посодействовать. Фото: reuters

Цифры Активность спроса на вторичном рынке жилья Петербурга, тыс. руб.

Статистическую информацию к статье, графики и таблицы Вы можете найти в PDF-версии газеты