Рынок недвижимости: надвигается кризис спроса

Квартирный рынок не подвержен сиюминутным воздействиям: даже после событий августа 1998 года долларовые цены квартир упали лишь летом 1999-го. Но на рынке жилья происходят внутренние процессы, вызванные в том числе и мировым финансовым кризисом, заставляющие предполагать прекращение дальнейшего роста, а при определенном развитии событий - даже и снижение цен.

На рынке неспокойно. Группа компаний ЛЭК начала кампанию под лозунгом "Скидка до 15% на любую квартиру". Холдинг "ЛенСпецСМУ" скидывает по 300 тыс. рублей при покупке трехкомнатных квартир в своих объектах, о чем и рассказывает в массированной рекламной кампании.

Эти два примера маркетинговой политики первых петербургских девелоперских компаний свидетельствуют об их попытках стимулировать спрос на массовое жилье.

Есть другой пример из сегмента элитной недвижимости. Сейчас единовременно в предложении появилось более десяти квартир на парадных невских набережных (от Робеспьера до Дворцовой) с окнами на Неву. Член правления Северо-Западного общества оценщиков Евгений Безлюдный насчитал их 12.

Это нонсенс: редко когда такая квартира появлялась в каталогах, чаще всего подобные объекты даже не было нужды рекламировать: сметали в сжатые сроки и за любые деньги. А риелторы инкогнито признаются: во многие агентства потянулись ручейки иностранцев, стремящихся продать свои апартаменты в центре города.

Спрос на рынке жилья - единственная движущая сила этого рынка, им управляют не строители, банки или власть, а частный собственник, простые граждане, продающие и покупающие квартиры, улучшающие жилищные условия. А активность спроса сейчас очень невысока, по данным портала "БН.ру", она снизилась еще в апреле втрое относительно уровня начала года, когда росли цены, и с тех пор практически не менялась.

С середины августа растет предложение, и весьма энергично. Количество одновременно экспонируемых квартир колебалось между отметками 20-20,8 тыс. начиная с февраля. А сейчас портал "БН.ру" приводит данные о 23,9 тыс., "набранных" темпами по полтысячи еженедельно.

Это прямое свидетельство надвигающегося кризиса спроса.

Очевидно, низкую покупательскую активность нельзя связать со скачками биржевых котировок хотя бы потому, что рынок недвижимости несравненно более инертен, да и объем предложения начал расти задолго до того, как начались эти скачки. Но с финансовым кризисом это связано, пусть и опосредованно.

Дело в том, что повысился порог входа на рынок через ипотеку, а намерения банков и дальше ужесточать свои условия (процентные ставки поднялись до 14-16% с еще недавних 11-12%, слышны прогнозы о повсеместном 40%-ном первом взносе и т.д.). Банки закладывают в эти условия свои возросшие риски, отсекая тем самым изрядную долю покупателей квартир.

В 2007 году в Петербурге выдали 18 тыс. жилищных кредитов: это почти пятая часть от общегородского объема сделок. И почти 7,5 тыс. из них - в IV квартале, а еще 5,5 тыс. - в I квартале уже нынешнего года (за весь 2006 год таких кредитов выдали 11 тыс.). Эти деньги, еще относительно доступные, и стимулировали последний на сегодняшний день всплеск активности, и они же - рост цен на жилье сразу на 30-35%. Денег, "выкачанных" у народа во время ажиотажа 2006 г., когда цены взлетели более чем вдвое, добавили банкиры, и это дало эффект.

Сейчас банкиры, напротив, отсекают от рынка известную долю покупателей.

Какова эта доля и сколько у горожан остается еще собственных денег, доподлинно не известно никому. Однако же косвенные признаки свидетельствуют о том, что клиентура рынка жилья, особенно первичного, не меняется уже несколько лет, а покупают сейчас уже вторые-третьи квартиры, детям, теще или просто "про запас". Поэтому кроме первого вопроса, когда же кончатся деньги, есть второй: когда кончатся коллекционеры квартир.

Кстати, о коллекционерах, или, по-другому, инвесторах. Есть данные о продажах на первичном рынке за прошлый год, отличающиеся довольно заметно: по данным консалтингового центра "Петербургской недвижимости", это около 2 тыс. м2, а по данным Сергея Бобашева, начальника аналитического отдела ГК "Бюллетень недвижимости", - около 2,5 тыс. м2. Не исключено, что полмиллиона метров разницы - это те самые "инвестиционные квартиры", которые приобретались даже не частными спекулянтами, а банками, ПИФами и иными финансовыми структурами, вкладывающими в жилье в надежде на его стабильность или рост.

Если это предположение верно (оценки объема "инвестквартир" на рынке разнятся от 5 до 60%), значит, над рынком "повисает" до полумиллиона метров ежегодно, продаваемых только на "первичке". Вторичный рынок в этом плане вообще никакой оценке не поддается.

Что произойдет, если кризис спроса толкнет маятник вниз и спекулянты решат фиксировать прибыль? Ежегодные примерно 100 тыс. сделок с жильем - это примерно 7 млн метров рыночного оборота. Полмиллиона - 7% от этого оборота: вряд ли хватит для серьезного снижения, но спровоцировать ажиотаж вполне возможно.