Землю покупают очень расчетливо

СПб. Наиболее удачные по местоположению и статусу участки в Ленобласти давно в руках перекупщиков. Эксперты отмечают: покупателей на них сейчас гораздо меньше, чем продавцов.

Большими земельными участками принято считать те, размер которых исчисляется хотя бы несколькими гектарами (один гектар - это 10 000 м2 или 100 соток). «Процесс продажи крупных участков земли коренным образом отличается от процесса реализации небольших пятен площадью до 50 соток, - рассказывает Николай Кузнецов, менеджер продаж загородной недвижимости компании «Петербургская Недвижимость. - Любой собственник или арендатор небольшого участка самостоятельно или с помощью агента по недвижимости может проделать анализ предложений на рынке, определить методом сравнения среднюю рыночную цену своего участка, подать рекламу, и через 2-3 месяца найдется покупатель. Все здесь предельно ясно и понятно, так как рынок малых земельных участков почти сложился. Рынка крупных земельных участков в Ленобласти пока что нет, и поэтому здесь все происходит по-другому. Крупный клиент Эксперты отмечают, что покупателей крупных пятен значительно меньше, чем продавцов, и их условно можно разделить на три группы. Первая - различные финансовые структуры. Они скупают невыделенные земельные доли (паи), которые возникли в результате приватизации сельхозугодий, в больших объемах (десятки и сотни гектаров) для увеличения уставного капитала или для получения контрольного или блокирующего пакета. Эти покупатели совершают сделки часто, но предлагают очень низкие цены, например, в Ленобласти на расстоянии 30 км от Петербурга они хотят приобрести сотку за 2700 рублей. При этом, по мнению специалистов «Фаэтон Девелопмент Групп, стоимость паев соседних участков может отличаться в десятки раз. Вторая группа - девелоперские компании. Они могут выступать в качестве автора идеи проекта, покупателя участка под застройку, инициатора проектирования объекта (при наличии соответствующей лицензии), генподрядчика (с лицензией на выполнение функций генподрядчика), брокера для реализации созданного объекта и управляющего недвижимостью (при необходимости). Финансируют проект девелоперы сами, либо привлекают инвестиции. По словам Николая Кузнецова, девелоперы покупают земельные участки, выделенные в натуре, или земельные доли из категории земель сельхозназначения с последующим их выделением. Затем землю превращают в «полуфабрикат, то есть формируют земельный участок, изменяя при необходимости целевое назначение, организуют проект застройки и уже могут продавать участок. И, как подтверждает Алла Зайцева, заместитель генерального директора АН «Прогаль, эта схема весьма распространена на рынке. Эксперты указывают, что чем крупнее участок, тем менее вероятна реализация проекта на всей его территории. Осилить крупный проект сейчас, при условии низкого спроса и ситуации с финансированием, мало кому по силам. Более того, большинство участников рынка не являются профессиональными девелоперами. В результате через некоторое время становится понятным, что проект не будет реализован в заявленном объеме, а участок продается по частям или даже целиком (если найдется покупатель), либо продается не просто земля, но проект с готовой маркетинговой и архитектурной концепцией и даже с инженерной подготовкой (что существенно дороже). Девелопер - не промах Эксперты отмечают, что девелоперы совершают сделки реже, чем первая группа покупателей, а участки приобретают исключительно по экономически целесообразным ценам. Экономика при этом просчитывается от цены продажи готового продукта (или «полуфабриката) за вычетом затрат и планируемой прибыли. Например, в Ленобласти на расстоянии 30 км от Петербурга средняя цена покупки составляет около 34 500 рублей за сотку.
Девелоперы постоянно ожидают резкого взлета цен на земельные участки. Фото: евгений асташенков