Петербург - не самый доходный город

Почему не был реализован один из проектов в Ленинградской области и по какой причине парижские банки не дают кредиты на строительство в России, французский бизнесмен с русскими корнями рассказал в интервью «ДП. Какова доходность ваших проектов? -В Петербурге довольно высокая, в районе 15-16%. Для нас это не самый доходный город, но мы смогли сократить затраты, так как землю и электроэнергию получили давно. Если бы мы делали это сегодня, например, в Шушарах, доходность была бы около 12%. Такая же доходность - 12% - будет сейчас в Подмосковье на новой земле. Рентабельность нашего бизнеса падает. Ставка аренды растет быстрее на Северо-Западе или в Москве? -В Петербурге на рынок выходит много складов. Это значит, что динамика цен вверх не идет. Стабилизация продолжится еще 3-4 месяца, но через 6 месяцев цена снова пойдет вверх, потому что все склады будут проданы, а новые сейчас никто не открывает. Дополнительные логистические площади появятся года через два. Помимо конкуренции цены диктует себестоимость строительства. Ежегодно стоимость генподряда растет на 15-20%. Сейчас один квадратный метр обходится в $1,2-1,4 тыс. MLP испытывает проблемы с привлечением средств? -Как и все. Но есть те, кто вообще не находит, и есть те, кто находит, но дорого. Слава богу, мы относимся ко вторым. Кредиты, которые мы сейчас выплачиваем, стоят 7-8%. Если привлечь новые, они обойдутся в 10-15%. Вы работаете с французскими банками? -К сожалению, французские банки не кредитуют недвижимость в России. Мы встречались с BNP Paribas, они рассказали, что сами собираются инвестировать в многофункциональные комплексы в России. -Тогда в следующий раз я пойду к ним! В Европе это приоритет немецких банков: EuroHypo, Hypo Real Estate и Aareal. Во Франции нет крупных банков, которые специализируются на недвижимости, что связано с историей и законодательством. В России могут появиться такие специализированные банки? -Российская система похожа на французскую. Здесь крупные банки занимаются крупной недвижимостью. В основном это Сбербанк и ВТБ, но мы с ними пока не работаем. Зарубежные банки могли дать нам в долларах лучшие условия. Экономика России основана на рубле, но мы надеемся, что вскоре нам и здесь смогут предоставить выгодные условия. Это будет даже удобнее, потому что с подрядчиками мы рассчитываемся рублями. Вы знакомы с логистическим проектом компании «М-Индустрия в Адыгее стоимостью $470 млн? -Нет, не знаком, хотя у нас есть проект рядом, в Ростове-на-Дону. Поднять сейчас $400 млн для юга не всем дано. Я всегда сильно сомневаюсь, когда локальные игроки затевают проекты в других регионах, не имея серьезной финансовой поддержки. На рынке есть три крупных игрока, которые представлены и в Петербурге: Avalon, «Евразия Логистик и мы. И есть много других компаний, которые много обещали, но мало сделали. Часто из-за того, что купили землю, но не нашли команду, а потом добавились финансовые трудности. Многие из потенциальных игроков уйдут, и появятся объекты на продажу. Произойдет консолидация. Есть ли в Петербурге ниша для новых логистических проектов? -Все довольно просто. Возьмем Париж, в котором 10 млн человек и 30 млн м2 складов. Площади нормальные, класс А и В. Давайте для Петербурга возьмем хотя бы одну треть: 10 млн м2. В этом году будет построено 500 тыс. м2, уже есть на рынке не более 1 млн м2. То есть можно построить несколько миллионов квадратных метров. Это хороший рынок, спрос есть и будет. У вас есть планы по строительству рефрижераторных складов? -Во-первых, рефрижераторы - это другой бизнес. Мы строим склады по стандарту, который подходит большинству потребителей. Когда мы изучили рынок рефрижераторов, выяснилось, что все потребители разные. Это значит, что надо строить под них, но тогда процесс строительства затягивается. А для нас важно делать быстро. Во-вторых, это менее привлекательный бизнес с точки зрения инвестиций. Нам важно, чтобы у объекта была капитализация. Капитализация пока есть только у сухих складов, так как их рынок ликвиден. Рефрижераторы - рынок специализированный, с менее ликвидными объектами. В-третьих, это проблема России: для таких складов нужно очень много электроэнергии, а электроэнергия в России - это что-то. Ее нет или очень мало. Вы сдаете в аренду площади компаниям - конечным потребителям, не операторам? -Недавно подписали соглашение с «Евросетью, но почти 60% рынка - это операторы. В первой сданной в «Уткиной Заводи работают четыре оператора: Relogix, Itella, «Русская логистическая служба и «Уткина Заводь. Вы конкурируете с логистическими комплексами в Эстонии и Финляндии? -Многие компании хранят продукты в Финляндии. Мы конкурируем, потому что наши логисты между собой конкурируют.

Мишель Паскалис насчитал в Петербурге еще 8 млн м2 складской недвижимости, однако сам пока новые участки не приобретает. фото: архив «дп

«Для рефрижераторных складов нужно очень много энергии. Но электроэнергия в России - это что-то! Ее или нет, или очень мало

450 тыс. м2 - общая площадь логистических центров, которыми сегодня управляет MLP. В процессе строительства - еще 400 тыс. м2.

$530 млн - инвестиции компании MLP в реализацию логистических проектов в России по состоянию на конец 2007 года.

Биография Мишель Паскалис

В 1992-1994 гг. - финансовый директор Compagnie Immobiliere Phenix в Москве. В 1994 г. основал собственную компанию по операциям с недвижимостью A.B. M. P. В 1997-2003 гг. - работал в Jones Lang LaSalle, ушел с поста управляющего директора по Центральной и Восточной Европе. В 2003 г. создал компанию PGP. В 2004 г. вместе с партнером Брюсом Гарднером основал MLP. Мишель Паскалис участвовал в проекте «Губернаторское кольцо, организованном правительством Московской области с целью привлечения инвесторов для строительства торговых центров вокруг Москвы. В ходе проекта способствовал появлению сети Auchan в России, рекламируя потенциал рынка.

Статистическую информацию к статье, графики и таблицы Вы можете найти в PDF-версии газеты

На заметку Девелоперы логистической недвижимости

MLP (Multinational Logistics Partnership) владеет логопарками класса А в Московской области, Петербурге, Подольске и Киеве. В Петербурге MLP завершила строительство первой очереди в Уткиной Заводи и проектирует комплекс в Шушарах.