Редкий заемщик, выбирая кредит лет на 25, планирует растянуть платежи на такой срок. Поэтому на рынке распространены невыгодные при досрочном погашении аннуитетные схемы.
Срок ипотечного кредита больше 10 лет обычно выбирается заемщиком из-за
требований банка. Правила кредитора не позволяют выдать деньги на меньший срок
из-за несоответствия дохода заемщика. В свою очередь, потенциальный заемщик
почти всегда намеревается сбросить долговой груз при первой же возможности –
получая дополнительные доходы или наследство. Но аннуитетные схемы (которые
предлагают большинство банков) предполагают, что первыми платежами должник будет
гасить в основном проценты.
Так, при эффективной ставке 10% сроком на 10 лет первым платежом покроются
37% "тела" кредита. При ставке 16% на 25 лет на "тело" при первом платеже пойдет
только 2%. В итоге через несколько лет большая часть процентов окажется
выплачена, и досрочное погашение становится маловыгодным. Такого недостатка
лишены дифференцированные платежи: они предполагают равномерное распределение
выплаты процентов.
Причина распространения аннуитета не только в жадности финансистов. Такой подход позволяет максимально увеличить сумму займа при долгих сроках кредитования. "При погашении кредита дифференцированными платежами наибольшие выплаты приходятся на начальный период обслуживания кредита, – говорит начальник управления ипотечного кредитования петербургского филиала НОМОС-БАНКа Галина Архипова. – Клиент вынужден следить за размером ежемесячного платежа, сверяясь с графиком, а в аннуитетной схеме размеры погашения кредита неизменны". Она приводит пример: кредит на 3 млн рублей на 25 лет под 12% годовых, ежемесячный платеж при аннуитетной схеме составит 31,1 тыс. рублей. При дифференцированной первый платеж будет 40,1 тыс. рублей, с ежемесячным уменьшением примерно на 90 рублей.
Причина распространения аннуитета не только в жадности финансистов. Такой подход позволяет максимально увеличить сумму займа при долгих сроках кредитования. "При погашении кредита дифференцированными платежами наибольшие выплаты приходятся на начальный период обслуживания кредита, – говорит начальник управления ипотечного кредитования петербургского филиала НОМОС-БАНКа Галина Архипова. – Клиент вынужден следить за размером ежемесячного платежа, сверяясь с графиком, а в аннуитетной схеме размеры погашения кредита неизменны". Она приводит пример: кредит на 3 млн рублей на 25 лет под 12% годовых, ежемесячный платеж при аннуитетной схеме составит 31,1 тыс. рублей. При дифференцированной первый платеж будет 40,1 тыс. рублей, с ежемесячным уменьшением примерно на 90 рублей.
Из крупных игроков с дифференцированными платежами работает только Сбербанк
РФ. "Также по таким схемам мы работаем с ОРГРЭС-БАНКом и Ханты-Мансийским
банком", – рассказали в пресс-службе петербургского филиала компании "Фосборн
хоум". Кроме этих банков, по дифференцированным схемам в Петербурге работают
"Петрокоммерц банк", БинБанк, Газпромбанк и Swedbank.
"Симпатична промежуточная схема с упрощенным порядком пересчета платежа, – отмечает генеральный директор брокера "НиК" Дмитрий Захаров. – Тогда при внесении большей суммы переплата направляется на погашение "тела" кредита. При стандартном аннуитете надо писать заявление в банк и ждать ответа, часто берется комиссия за досрочное погашение, кроме того, есть ограничения по размеру сумм погашения".
"Симпатична промежуточная схема с упрощенным порядком пересчета платежа, – отмечает генеральный директор брокера "НиК" Дмитрий Захаров. – Тогда при внесении большей суммы переплата направляется на погашение "тела" кредита. При стандартном аннуитете надо писать заявление в банк и ждать ответа, часто берется комиссия за досрочное погашение, кроме того, есть ограничения по размеру сумм погашения".
