00:0021 мая 2008
9просмотров
00:0021 мая 2008
СПб. Рекордное превышение спроса над предложнием на объекты коммерческой недвижимости подводит рынок к тому, что местные девелоперы могут упустить сверхприбыль от ее продажи.
В
итоге недвижимость в Петербурге может стать менее привлекательной для
инвесторов. При этом среди собственников выиграет тот, кто почувствует, что
ресурса для роста больше нет, и на пике цены продаст объект.
Зависшие
деньги
По подсчетам «ДП, планы инвестфондов пока оправдались лишь на
четверть: из $19 млрд, заявленных фондами за последние несколько лет, на сегодня
освоено в лучшем случае $5 млрд.
Тем временем доходность на этом рынке
начинает падать, и интересы инвестиционных компаний могут сместиться от
Петербурга в сторону растущих регионов.
Эксперты отмечают падение ставки
капитализации (СК), на которую ориентируются покупатели и продавцы при
определении стоимости сделки. По данным Colliers International, в сегменте
офисов рыночная СК упала за пять лет почти на 10%, в 2007 г. составив 8,5-9,5%.
В Colliers International отмечают, что в начале переговоров собственники
надеются на ставку 6-7% и ниже, тогда как покупатель предлагает
11-12%.
Андрей Фоменко, владелец крупнейшей в городе сети бизнес-центров
«Сенатор, рассказывал, что был готов рассматривать предложения о продаже
бизнес-центра по ставке не выше 5%, но потенциальные инвесторы его не
поняли.
По словам Николая Казанского, директора Департамента
инвестиционного консалтинга Colliers International, известен случай, когда фонд,
купив по ставке капитализации 10%, в течение следующего года только за счет
изменения арендных ставок увеличил текущую доходность объекта до 14%, что
эквивалентно росту цены на объект в полтора раза.
Руководители фондов
говорят о неприемлемых для них условиях покупки объектов в России.
«Если
бы мы могли, то покупали бы в Петербурге гораздо больше, - заявил Тилман Краус,
управляющий директор TilmanKraus Property Group. - Российская сторона умудряется
увеличить цену на объект даже за те недели, которые нужны западному инвестору,
чтобы закрыть сделку.
«У нас есть принципы работы. Во-первых, проверять,
прежде чем вкладывать слишком много. Во-вторых, не покупать, если не
разбираешься в специфике рынка. Главное - хотелось бы видеть, как скоро и какой
будет прибыль от проекта, - отмечает Ксавьер Вигенс, генеральный директор
компании Richmond Green Group (Великобритания, Лондон).
Успеть
продать
Высокие цены на коммерческую недвижимость В Петербурге держатся в
основном за счет дефицита объектов на продажу.
Ситуация изменится через
три-четыре года, когда на рынок выйдет множество строящихся сейчас торговых,
офисных, логистических центров.
Консультанты из Cushman & Wakefield
Stiles & Riabokobylko указывают, что в 2007 г. доходность офисов класса А была
10%, офисов класса В - 14%. Это пока выше, чем в Москве (7,5% и 9,5%) и,
конечно, в Европе (5% и 7% соответственно).
Дмитрий Железнов, заместитель
директора департамента недвижимости Mirax Group, считает, что сделок с западными
инвесторами станет больше через три-семь лет, когда на рынке появятся
действительно открытые компании.