Ремонт ведут по частям

Это понимают как собственники этих объектов, так и арендаторы. Каждая управляющая компания составляет отдельную программу управления объектом на 3-5 лет.

«Текущий ремонт может быть как локальным, так и носить масштабный характер, - рассказывает Юлия Серебрякова, управляющая объектами Becar Commercial Property SPb. - Конкретизация и детализация ремонтных работ происходят уже ближе к дате ремонта. Если в течение всего срока действия бизнес-центр правильно эксплуатировался, то срок текущего ремонта может изменяться. Это решение принимает супервайзер объекта.

Часть работ по текущему ремонту здания может инициировать собственник. Так, например, в БЦ «Нобель собственником было предложено полностью сменить остекление на объекте. «Это очень масштабное мероприятие, но тем не менее к капитальному ремонту этот вид работ не относится, - утверждает Юлия Серебрякова.

В случае полной смены остекления БЦ, скорее всего, придется осуществлять работы частями, то есть начинать ремонт с верхних этажей и постепенно переходить к нижним.

Каникулы

Как поступать арендаторам, которым приходится терпеть определенные неудобства, связанные с ограничением перемещения, а также наличием строительного материала и персонала, производящего ремонт, мусора и шума?

«Это вопрос хорошего администрирования, - утверждает Анна Деркач, генеральный директор компании «Praktis. Управление и Эксплуатация. - Еще на этапе заключения договора аренды можно договориться, что в установленное время в занимаемых компанией-арендатором помещениях необходимо будет проводить планово-предупредительный или косметический ремонт.

«Выходом из ситуации, - считает Юлия Серебрякова, - может быть предложение арендаторам площади в других бизнес-центрах этой управляющей компании на льготных условиях. Не редкость и каникулы - определенный срок, когда сотрудники арендуемых помещений могли бы не выходить на работу, пока в БЦ проводится масштабный ремонт.

Представители управляющих компаний считают, что собственник понимает: если текущий ремонт предстоит непростой, то придется нести определенные убытки за счет доходной части от аренды. «Способов удержания арендаторов в бизнес-центре много, - говорит Юлия Серебрякова.

По словам Анны Деркач, арендаторы, как правило, понимают, что производимые работы им во благо, и не разрывают договор аренды.

Можно привести другой пример успешного разрешения ситуации между собственником и крупным арендатором. В БЦ «Бекар запланирована надстройка мансарды. Весь последний четвертый этаж арендует одна компания. Анонс строительных работ встревожил арендатора, но после разговора со строителями и службой заказчика сомнения отпали. «Над последним этажом есть технический этаж, который убережет от шума и грязи арендаторов нижних этажей. Не исключено, - считает Юлия Серебрякова, - что небольшой дискомфорт будет, но строительные работы запланированы так, что в дневное время будет производиться минимум шума - отбойным молотком, перфоратором. Подобные работы будут перенесены на вечернее и ночное время. Но рядом расположены жилые здания, и если ночью начнется стройка, то жалоб со стороны жильцов не избежать.

«Нередко приходится сталкиваться с трудностями при грядущем ремонте, но большинство вопросов решается путем переговоров, - резюмирует Юлия Серебрякова.

«Если бизнес-центр эксплуатировался правильно, срок текущего ремонта определяет супервайзер объекта.

Юлия Серебрякова, управляющая объектами Becar Commercial Property SPb

На заметку

Поддержание в исправности коммуникаций

Необходимо регулярно проводить ремонт. Например, надо провести промывку батарей. Для этого нужно слить из них воду, демонтировать, промыть, принести назад и установить. Вода в батареях часто ржавая, и, чтобы не разносить грязь по кабинетам и коридорам, рабочую зону надо отгородить.

Ни плановый, ни текущий ремонты не должны мешать работе офиса.

Фото: Алексей Федоров