Неизбежность развития

Пока ипотечные сделки под залог коммерческой недвижимости скорее исключение, чем правило.

Однако страховые компании, понимая огромный потенциальный спрос на этот вид кредитования и неизбежность его развития, выказывают готовность страховать коммерческие объекты, выступающие в качестве залога по ипотечным сделкам.

Особенности

«Ипотечное кредитование под залог коммерческой недвижимости действительно имеет огромный потенциал. Оно может быть интересно не только представителям малого и среднего бизнеса, желающим выкупить арендуемые помещения, но также и более крупным компаниям, готовым заложить уже имеющийся в собственности коммерческий объект, например помещение в бизнес-центре, а полученные по кредиту средства вложить в развитие бизнеса, - считает Марианна Белькова, руководитель ипотечного управления ОАО «Балтийская ипотечная корпорация. - Интересно, что банк, в случае когда залогом выступает коммерческий объект, не возражает против сдачи его в аренду. Это значит, что собственник нежилого помещения имеет возможность покрывать арендными платежами кредитные.

Под залог

Следует различать ипотечные сделки под залог приобретаемого объекта коммерческой недвижимости и под залог имеющегося.

«Под залог приобретаемого нежилого помещения ипотека выдается в крайне редких случаях, - рассказывает Екатерина Жукова, начальник отдела ипотечного кредитования ОАО «ОТП-Банк. - Развитие этого сегмента рынка тормозит закон об ипотеке - ведь в нем нет упоминания о возможности оформления права собственности на объект и оформления его в качестве залога одновременно. Банки просят сначала оформить собственность на объект на покупателя, а затем уже принимают его в залог. Безусловно, такая схема сделки возможна лишь при условии родственных или доверительных дружественных отношений между продавцом и покупателем.

Рынок страхования объекта коммерческой недвижимости как предмета залога развивается пока лишь в сегменте ипотечного кредитования под залог уже имеющегося помещения.

Сумма сделок

Пока лишь крупные страховые компании могут себе позволить работать с коммерческими объектами, закладываемыми в банк.

«Насколько охотно страховые компании работают с нежилыми помещениями, зависит от финансового положения фирмы, а также от взаимоотношений с партнерами, - поясняет Анжела Варелджан, начальник департамента специальных программ филиала СК «Пари в Петербурге. - Сумма сделок при залоге коммерческой недвижимости обычно гораздо больше, чем при залоге жилой, и страховые компании предпочитают передать такую сделку в перестраховочное общество.

Хотя сегодня, при таком стремительном росте стоимости «квадрата жилой городской и даже загородной недвижимости, итоговые цены сделки могут сближаться, а значит, для страховых компаний уже становится не так важно, какого назначения объект страховать.

Оценка риска

Основная особенность кредитования под залог коммерческой недвижимости заключается в том, что при страховании нежилого помещения страхователем выступает, как правило, юридическое лицо.

Это значит, что страховая компания будет иначе подходить к оценке риска, нежели это происходит при совершении обычной ипотечной сделки, где страхователем выступает физическое лицо.

«Сумма сделок при залоге коммерческой недвижимости обычно гораздо больше, чем при залоге жилой.

Анжела Варелджан, начальник департамента специальных программ филиала СК «Пари в СПб

На заметку

Страхование коммерческой недвижимости

В среднем ставки по страхованию титула при страховании нежилого помещения составляют сегодня 0,5-1,5%, по несущим конструкциям - 0,15-0,25%.

Если бизнес-центр застрахован на 60% стоимости, то при ущербе в 10 млн рублей собственник получит только 6 млн.

Надежная охрана уменьшает риски и, следовательно, страховые ставки.

Фото: Рафаэль Карапетян