Как инвестору со 100 тыс. руб. зарабатывать на недвижимости

<b>Управляющая</b> компания ЗПИФа недвижимости вкладывает средства фонда в недвижимость, строящуюся или готовую, а также в земельные участки и получает доход за счет роста этого рынка. Но все паевые фонды недвижимости закрытые - а закрытый фонд имеет четкие сроки формирования, которые закон ограничивает 3 месяцами. Управляющей компании легче продать паи нескольким крупным инвесторам, чем массе мелких (либо изначально создавать фонд под конкретного инвестора). Инвестор может приобрести паи ЗПИФН только в момент его формирования, либо на вторичном рынке, либо на бирже – если, конечно, они там торгуются. Но обеспечение ликвидности паев ведет к дополнительным затратам для УК. "Здесь всегда стоит вопрос о соотношении затрат по "раскрутке" ПИФа: листинга паев на бирже, организации точек продаж и прочих маркетинговых мероприятиях, - и предполагаемого эффекта в части объема поступающих инвестиций", - отмечает Елена Куликова, управляющий партнер ЗАО "Центр корпоративных решений". - "Такая "раскрутка" - это самостоятельный вид бизнеса, который, как правило, не знаком организаторам ЗПИФов, то есть владельцам недвижимости (застройщикам, девелоперам) и венчурным инвесторам. Соответственно, мало кто готов принимать на себя риски в малознакомом деле". Компания "Центр корпоративных решений" занимается созданием ПИФов "под заказ", и ее практика показывает, что закрытые фонды – по-прежнему инструмент для профессиональных и корпоративных инвесторов.

<b>Однако </b>эксперты отмечают, что желание и возможности малых инвесторов попасть в число пайщиков ЗПИФов растут. Например, в прошлом году РТС начала торги паями ЗПИФа "Стражи Урала" под управлением ООО "УК "Содружество", паи были включены в котировальный список "Б". Для биржевого рынка стартовой стала цена около 99 тыс. за один пай фонда, созданного под строительство одноименного бизнес-комплекса в Екатеринбурге. Сейчас пай стоит более 112 тыс. руб., по данным УК. Чтобы отслеживать дату начала формирования ЗПИФов, можно воспользоваться таблицами портала pif.investfunds.ru .

<b>Как вспоминает</b>, Александр Васьков, заместитель зиректора управляющей компании "РФЦ-Капитал", на этапе формирования фонда "Шуваловские высоты" – еще один ЗПИФ, паи которого обращаются после его создания - "интерес со стороны инвесторов с небольшими инвестициями был высоким. Но стоимость пая при формировании была 1 млн. руб., что явилось существенным для них ограничением". Однако купить пай "ШВ" даже или долю пая (дробление вплоть до пятого знака после запятой) можно на вторичном рынке. Оператор, который проводит сделки с паями "Шуваловские высоты" - инвестиционная компания "Расчётно-фондовый центр", которая каждый рабочий день определяет стоимость покупки/продажи пая. Нынешняя цена выкупа пая оператором – 1 млн. 532 руб., цена продажи – 1 млн. 609 руб. Фонд работает с июня 2006 года, его годовая доходность составила более 25%.

<b>В последние </b>годы доступность ЗПИФов для частного инвестора повысилась, уверен Александр Васьков - финансовая грамотность россиян растет, а УК расширяют линейки ПИФов и все чаще организуют сами либо с помощью других компаний вторичные торги. "Для управляющей компании с ЗПИФом с небольшим порогом вхождения плюс в том, что появляется существенная возможность расширить клиентскую базу путем увеличения инвестиций как в ЗПИФы, так и в попутные продукты доверительного управления", - отмечает эксперт. По его словам, компания "РФЦ-Капитал" в дальнейшем намерена создавать ЗПИФы для пайщиков разного уровня.

<b>Однако</b> Виктор Иванов, заместитель директора ЗАО УК "Инвестстрой" (компания открыла первый закрытый фонд недвижимости в Екатеринбурге) отмечает, что для частного инвестора покупка пая в ЗПИФН – большой риск. "Паи открытых фондов можно в любой день продать или купить. А пайщик ЗПИФ не может потребовать, чтобы купили у него паи: требование о выкупе паев удовлетворяется лишь в отдельных случаях. Если ЗПИФ существует, скажем, 10 лет – вы 10 лет не сможете ничего сделать со своими паями. Если, конечно, управляющая компания не вывела их на рынок. По закону, доходность не гарантируется, значит, никто не знает, что будет за этот срок". По мнению эксперта, для того чтобы частные инвесторы смогли покупать паи закрытых фондов недвижимости, УК должны создавать условия для обращения паев на вторичном рынке. Но, по мнению Виктора Иванова, профессиональные инвесторы не заинтересованы в повышении ликвидности паев: "Если посмотреть на ЗПИФы, паи которых торгуются на РТС – это, в основном, крупные московские УК. Там далеко не те объемы сделок, что в акциях первого эшелона. И то, я так понимаю, они во многом искусственно поддерживают ликвидность паев". Закрытые ПИФы недвижимости остаются территорией для крупных игроков, как и рынок облигаций, поэтому "мелкий инвестор должен десять раз подумать, прежде чем входить в ЗПИФ, и внимательно читать правила фонда", предупреждает Виктор Иванов.