00:0021 декабря 2007
7просмотров
00:0021 декабря 2007
По данным Санкт-Петербургского ипотечного агентства, объем выданных ипотечных кредитов в первом полугодии 2007 г. составил 14,7 млрд рублей. Весомая часть данного объема была использована при реализации коммерческих проектов.
Можно ли получить выгоду, предоставив в
аренду ранее приобретенную коммерческую недвижимость, при условии, что
инструментом инвестирования станет ипотечный кредит?
«Доход решил
рассмотреть эту возможность с разных точек зрения. С одной стороны, у инвестора,
решившего взять ипотечный кредит и использовать купленную с его помощью
недвижимость в качестве коммерческих помещений, есть риск, что эффективные
ставки по ипотеке превзойдут доходность. С другой стороны, шансы остаться в
плюсе все же есть.
Мария Иванова, руководитель департамента инвестиций
компании «Praktis:
«Сегодня условия кредитования коммерческой
недвижимости по ипотечной схеме во всех банках примерно одинаковые: основной
строкой расходов будет являться процентная ставка, нижний порог которой
начинается от 12% годовых в долларах США (это зависит от заемщика, суммы кредита
и срока, на который этот кредит выдан). Минимальный размер кредитования
составляет $100 тыс., причем наличие собственных средств у заемщика (от 25%) -
обязательно. Важной строкой расходов будут платежи за проведение сделки
(комиссия) - от 2 до 5% от суммы займа. Кроме того, заемщику необходимо оплатить
услуги по оценке объекта недвижимости (от 6 тыс. рублей) и застраховать объект
залога (1%). Итого получается, что эффективная ставка будет составлять около
18-20% в год. Что касается доходности коммерческой недвижимости в Петербурге, то
для торговых площадей это 15-17% годовых, для офисного сегмента - 14-16%.
Считайте сами. Как видится мне - это две несопоставимые вещи. С сугубо
математической точки зрения эффект можно оценить как «работать в
ноль.
Игорь Жигунов, заместитель председателя правления Городского
Ипотечного Банка:
«Если говорить о покупке коммерческой недвижимости с
последующей сдачей в аренду, то речь идет обычно об офисах или торговых
помещениях. Доходность от сдачи такого объекта может колебаться в зависимости от
ряда факторов, начиная от местонахождения объекта, его «классности, заканчивая
объемом спроса. В среднем можно говорить о 10-15% в год. Однако (с учетом роста
цен на ликвидную коммерческую недвижимость) доходность может составить и более
50-100%. Таким образом, вопрос о целесообразности ипотечного кредита в данном
случае не столь однозначен. При правильном экономическом раскладе сделка может
быть очень даже эффективной.