Недвижимость в гармонии с собой

Вложения в коммерческую недвижимость - это надежный способ защитить свои деньги от инфляции. Если же стратегия правильно выработана, то это - возможность увеличить свой капитал. Поэтому частные инвесторы проявляют активный интерес к этому рынку. Другой вопрос заключается в том, что средства частных инвесторов несколько ограничены, а значит, и объект инвестирования они выбирают в соответствии со своими возможностями. Благо, на рынке такие возможности есть.

Ближе к народу

По словам Алексея Попова, генерального директора Центрального Агентства Недвижимости, малый бизнес сегодня активно развивается, а вслед за ним растет и рынок встроено-пристроенных помещений - так называемый стрит-ритейл. «Сегодня на него приходится примерно 40% всех торговых площадей, - поясняет он. Именно этот сегмент рынка привлекает частных инвесторов. Особой популярностью пользуются первые этажи строящихся жилых домов. Связано это с тем, что, как правило, они сразу отводятся под коммерческие нужды, а значит, не требуют длительной процедуры переоформления. В основном эти помещения арендуются компаниями, чьи услуги ориентированы на жильцов дома: салоны красоты, спорт-клубы, небольшие продуктовые магазины, а также офисы малых компаний.

Бывшие квартиры

На вторичном рынке жилья ситуация немного сложнее. Чаще всего для того, чтобы использовать квартиру в качестве коммерческого помещения, необходимо сначала перевести ее в нежилой фонд. Это достаточно длительная и хлопотная процедура, требующая помощи профессионалов. Но, как известно, за помощь надо платить: за решение данного вопроса агентство недвижимости может взять с вас до 10% от начальной стоимости объекта.

Наиболее интересны встроено-пристроенные помещения в центре и основных «торговых коридорах. Прежде чем начать строить или встраивать помещение или даже здание, собственник проходит путь от оценки перспективности и прибыльности своего проекта до последнего согласования в том или ином разрешительном комитете, получая разрешение на строительство. Если же это центр города - не избежать согласования с КГИОП, ограничения по высотности возводимого здания и проблем с электрическими мощностями. Это отражается на стоимости объекта. Но все эти временные и финансовые затраты оправданны, поскольку спрос на помещения в центре и местах с высокой торговой проходимостью стабильно высок, и арендные ставки превышают среднерыночные на 60-100%.

Еще одним источником дохода в этой области будет являться рост арендных ставок, который обеспечивается ростом цен на недвижимость. По прогнозам ЦАН, рост цен на наиболее ликвидные помещения составит в следующем году около 20%. В целом же темпы роста на встроенные помещения будут находиться в пределах 10%.

Крупная рыба

Если инвестиционные возможности не ограничиваются вложениями во встроенные помещения, рынок коммерческой недвижимости Петербурга открывает еще более заманчивые горизонты.

Последние несколько лет наиболее устойчивый интерес инвесторы проявляют к торговому сегменту, который, благодаря наличию огромного спроса, является наиболее рентабельным. Арендные ставки на площади такого типа порой доходят до $ 3 тыс. за один м2 в год, но это нисколько не смущает ключевых игроков рынка. По крайне мере, не смущало

Как известно, рынок имеет свойство насыщаться. В связи с этим интерес к торговым площадям постепенно снижается, в то время как спрос на складскую недвижимость активно наращивает обороты. Связано это в первую очередь с тем, что рост количества торговых комплексов, к сожалению, приводит к уменьшению доходности с единицы площади уже построенных объектов.

Наглядно эту взаимосвязь можно четко проследить на таком примере: в данный момент доходность торговых комплексов в Петербурге составляет 15-17% годовых, в то время как в Москве, где рынок уже более насыщен, - около 10-12%. Для многих инвестиционных компаний этот факт является ключевым при определении дальнейшей политики. Рост интереса к складской недвижимости можно также объяснить тем, что на петербургский рынок входят все новые компании, готовые полностью принять на себя заботы в сфере логистики. Специалист компании Praktis Сергей Федоров оценивает перспективы рынка складских помещений весьма позитивно: «Этот сегмент рынка далек от насыщения, поэтому интерес к нему будет сохраняться вплоть до 2012-2013 гг.

Доходность от сдачи коммерческой недвижимости в аренду:

15-17% в год - торговые помещения;

14-16% в год - офисные помещения;

5-6 лет - срок окупаемости складских помещений высокого класса.

Источник: Praktis Consulting & Brokerage

Торговая недвижимость как новогодняя елка: несет в себе множество сюрпризов, если знать, где искать.