Сенсация на рынке недвижимости: "Башню" в "Москве-Сити" покупает один владелец

<h2>Арендные ставки - с потолка</h2>

<b>DP.RU: Какую долю рынка занимает ваша управляющая компания? </b>

<b>А.С</b>.: Понятия не имею, нас это не интересует. Меня как руководителя управляющей компании интересуют финансовые показатели компании, которой управляем, а не место на рынке.

<b>DP.RU: Вы, наверное, аффилированы с Банком Москвы, до сих пор связаны с московским правительством? Кто ваши учредители?</b>

<b>А.С.: </b>Нет, не связаны. Учредители – физические лица. (cправка dp.ru: один из основных учредителей УК "Манежная площадь" - совладелец "Седьмого континента" Александр Занадворнов).

<b>DP.RU: В 2007 году новые объекты у вас в управлении появились?</b>

<b>А.С.: </b>Да, торгово-офисный центр на Тургеневской площади.

<b>DP.RU: За каждый объект приходится биться? Или они легко вам достаются?</b>

<b>А.С.: </b>У нас нет необходимости биться за объекты. Мы повышаем рентабельность объектов, которыми управляем, владелец адекватно повышает наше содержание и применяет систему бонусов. Нам хорошо.

<b>DP.RU: Среди управляющих компаний на рынке нет конкуренции?</b>

<b>А.С.:</b> Думаю, конкуренция начнется года через три. Рынок насытится и перестанет увеличиваться. Когда стабилизируется доходная часть торговых центров, все начнут обращать внимание на расходную часть. Пока ее никто в голову не берет – ни владельцы, ни управляющие компании. Какие расходы получились, с такими и мирятся.

<b>В будущем </b>расходная часть станет полем конкурентной борьбы – у кого она меньше, тот и выиграет.

<b>DP.RU: Как делятся доходы между собственником и управляющей компанией?</b>

<b>А.С.: </b>Управляющие компании в среднем получают 10-20% от доходов объекта. Здесь важна связка результатов и вознаграждения. Как только результаты ухудшаются, уменьшается и вознаграждение.

<b>DP.RU: Торговый комплекс "Охотный ряд" – удачный коммерческий объект?</b>

<b>А.С.: </b>Это самый удачный коммерческий проект, первый современный торговый комплекс в России. Хотя прогнозы были самые мрачные. Такие монстры как ГУМ и ЦУМ не считали нас на этапе строительства серьезными конкурентами. А потом приходили смотреть на нашу посещаемость и пытались понять, откуда она берется.

<b>DP.RU: Какова доходность торгового комплекса "Охотный ряд"?</b>

<b>А.С.: </b>По центральному округу Москвы наш торговый комплекс – один из крупнейших налогоплательщиков. Общая сумма налогов превышает $6 млн в год. "Охотный ряд" по доходности – в лидерах среди торговых комплексов.

<b>DP.RU: Как этого добиваетесь? </b>

<b>А.С</b>.: Мы не вмешиваемся в то, в чем не понимаем - в торговую деятельность. Многие управляющие компании утверждают ассортиментные перечни, стараются, чтобы не пересекались группы товаров, определяют, сколько арендаторов по тому или иному направлению должно быть. Люди, которые в жизни ничего не продали и в этом не понимают!

<b>Нам безразлично</b>, сколько будет арендаторов с одной группой товара. Пусть они конкурируют внутри торгового комплекса, пусть на освободившееся место придет другой. При таком подходе растут арендные ставки: в 1997 году они были от $500 за кв.м. в год, сейчас - от $5 тыс. за кв.м. в год.

<b>DP.RU: Арендаторы плачут?</b>

<b>А.С.:</b> И это их нормальное состояние. Если арендаторы не плачут, значит, мы с них недополучаем. Нас не интересует, какой процент прибыли они нам отдают, мы фиксируем максимальную рыночную ставку аренды - и все.

<b>DP.RU:</b> <b>Сколько у вас арендаторов? Часто они меняются?</b>

<b>А.С.: </b>Порядка 160 юридических лиц. Ежегодно под давлением арендных ставок меняем до 10% арендаторов. Два года назад на 40% повысили арендные ставки.

<b>DP.RU: А с чем это связано?</b>

<b>А.С.: </b>Просто на потолок посмотрели. И все арендаторы выжили, хотя стонов было много. Это расстроило нас. Подумали, что можно было и на 50% повысить.

<b>Арендные ставки</b> на торговые площади выдавили у нас всю развлекающую составляющую. В целях повышения доходности "Охотный ряд" трансформировался. Нет сейчас ни боулинга, ни кинотеатра, ни развлекательного ночного центра. Везде торговые операторы, которые дают максимальную арендную ставку.

<h2>"Манежка" может измениться</h2>

<b>DP.RU: Когда и как произошла реконцепция "Охотного ряда"?</b>

<b>А.С.:</b> Она происходила с 1998 по 2000 гг. "Охотный ряд" – первый российский торговый комплекс, и его первоначальная концепция базировалась на принципе "всем сестрам по серьгам". Нижний этаж – молодежная тематика, средний – средний класс, верхний этаж – бутики.

<b>Во время эксплуатации </b>торгового комплекса выяснилось, что попытка совместить все форматы не удается. Разным слоям населения и по достатку, и по воспитанию, и по манере поведения вместе было некомфортно. Из трех направлений нужно было выбирать одно. Мы оценили ситуацию, перспективы и сделали ставку на молодежную аудиторию. Торговцев, не сориентированных на молодежь, вытеснили экономическим путем, повышением арендной ставки.

<b>DP.RU: Чем обоснован выбор молодежной концепции? Насколько она себя оправдывает?</b>

<b>А.С.: </b>Тогда реконструировался Арбат, и "манежка" стала культовым молодежным местом. Проходимость у нас большая - ежедневно 60-120 тыс. человек в зависимости от дня недели и сезона. Если все "Меги" страдают синдромом выходного дня, то у нас проходимость равномерная. Общий объем продаж делится на площадь и получается "съем с одного квадратно места". По этому показателю мы лидируем, что и позволяет поддерживать высокую арендную ставку.

<b>DP.RU: Пытаетесь решить проблему пробок и парковок вокруг "Охотного ряда"?</b>

<b>А.С.:</b> Ее мы решить не можем. Наша прозорливость заключалась и в том, что момент отсутствия парковки мы в концепции учли. Контингент у нас тот, который и на метро доберется.

<b>Правда, вскоре</b> под площадью Революции откроется гостиница с парковкой. Изучим, как изменится ситуация, тогда, возможно, будем менять концепцию торгового комплекса.

<b>DP.RU: За что обычно к вам предъявляют претензии и штрафные санкции?</b>

<b>А.С.:</b> К нам их практически не бывает.

<b>DP.RU: Это связано с персонами учредителей?</b>

А.С.: С профессионализмом управляющей компании.

<b>DP.RU: С каким девелопером вы аффилированы?</b>

<b>А.С.: </b>У нас был девелопер ООО "Манежная площадь", который потом выродился в управляющую компанию.

<b>DP.RU: Что-то планируете строить?</b>

<b>А.С.: </b>Мы вместе с "Седьмым континентом" пойдем в регионы. Будем строить, эксплуатировать и управлять. В Перми, Реутове заканчивается строительство торговых комплексов.

<b>Сейчас приобретем</b> несколько земельных участков в Питере, Брянске, Краснодаре, Ставрополе. Такова воля владельца "Седьмого континента", и как аффилированная структура мы ее выполняем. Во всех этих точках будет присутствовать "Седьмой континент".

<h2>35 этажей - в одни руки</h2>

<b>DP.RU: Из числа коммерческой недвижимости какие объекты наиболее сложны в управлении?</b>

<b>А.С.: </b>Торговые центры. Это самые посещаемые объекты из всех видов коммерческой недвижимости. Самые сложные в плане безопасности. В "Охотном ряду" вас охраняют порядка 200 человек круглосуточно, плюс технические и кинологические средства.

<b>DP.RU: Из четырех объектов, которыми вы управляете, какой наиболее сложен?</b>

<b>А.С.:</b> Торговый комплекс "Охотный ряд". Из-за уникальности, масштабности, сложности инженерной ситуации, из-за того, что подземелье – неестественная среда пребывания.

<b>DP.RU: Это самый затратный по эксплуатации проект?</b>

<b>А.С.:</b> Высотные и подземные комплексы соизмеримы по затратам. В "Башне" меньше затрат на клиринг из-за меньшей проходимости, меньше затраты на безопасность, поскольку там меньше входов, легче контролировать ситуацию. Но в то же время там больше затраты на тепло. В совокупности затраты на эксплуатацию высотных и подземных объектов примерно одинаковы.

<b>DP.RU: Какая разница в доходности коммерческой недвижимости? Говорят, что офисы доходнее торговых центров?</b>

<b>А.С.: </b>Средняя арендная ставка для московских офисов $1,5-2 тыс. за кв.м. в год. В торговых комплексах арендная ставка от $5 тыс. за кв. м. в год. Правда, имею ввиду не любую торговую площадь, а раскрученную, на бойком месте.

<b>DP.RU: Вы управляете офисным центром "Башня", который считается ядром центральной части "Москвы-Сити". Очевидно, это непростой в управлении объект?</b>

<b>А.С.: </b>У "Башни" 31 наземный и 4 подземных этажа. Средняя площадь этажа 1300-1400 кв. м. Наземный паркинг - 70 машиномест, подземный – 1900 машиномест. Восемь лифтов и восемь эскалаторов.

<b>Особенность здания</b> – остекленный фасад. При такой площади остекления требуется огромное количество тепла. При отключении отопления каждые полчаса температура в здании падает на 2-3 градуса.

<b>Львиная доля в "Башне"</b> – офисы, на верхних этажах – апартаменты, внизу – небольшая торговая часть, рестораны и общественное питание, паркинг.

<b>В "Башне"</b> практически нет арендаторов – этажи выкуплены. Даже машиноместа в паркинге.

<b>DP.RU: Управлять комплексом при наличии собственников, а не арендаторов сложнее?</b>

<b>А.С.:</b> Взаимоотношения между управляющей компанией и собственниками – архисложная задача. Приходится вести многодневные переговоры для принятия простых решений. Однако уже наметилась тенденции – один из собственников начинает настойчиво и агрессивно скупать этаж за этажом.

<b>Если у комплекса</b> один хозяин и одна управляющая компания им можно эффективно управлять и повысить его экономические показатели. Часть площадей можно сдавать в аренду, остальные использовать под личные нужды.

<b>DP.RU: Сколько сегодня собственников у "Башни"?</b>

<b>А.С.: </b>Порядка 12. Сейчас выделился приоритетный собственник, взявший курс на выкуп объекта целиком.

<h2>В офис – в тапочках</h2>

<b>DP.RU: Каковы новые тенденции в коммерческой недвижимости?</b>

<b>А.С</b>.: Во многом коммерческая недвижимость развивается интуитивно. Очередная тенденция – гигантомания. Сегодня актуальны многофункциональные комплексы. К ним мы подошли, как обычно – с заднего двора. Эти комплексы надо чем-то заполнять и поручают это управляющей компании.

<b>Есть примеры</b>, когда арендаторов просят остаться и оплачивать лишь коммунальные расходы без арендной ставки. В Москве, в районе от третьего транспортного кольца до МКАД – это достаточно частое явление.

<b>Ситуация на МКАД </b>и за ней тоже непростая. В пресловутом "Гвозде" на Волоколамке сейчас открывают дисконт. Как увидите дисконт, значит, торговый центр "рухнул" и владелец смирился с этим. Дисконт, как правило, - это минимальная арендная ставка, если она вообще есть.

<b>DP.RU: В чем ошибки незадавшихся торговых центров?</b>

<b>А.С.:</b> В местоположении и неудобной транспортной схеме.

<b>DP.RU: Каковы перспективы развития коммерческой недвижимости?</b>

<b>А.С.: </b>Там, где будут сносить пятиэтажки, думаю, будут строить комплексы, которые позволят москвичам минимизировать потерю времени на транспортное перемещение. В них будут и детские сады, и торговые центры, и офисы. В России таких проектов еще нет. А на западе владельцы компаний иногда прямо в тапочках спускаются из квартир в офисы.

<b>Нам трудно перемещаться</b> по Москве – мы мешаем друг другу. При строительстве многофункциональных жилых комплексов острота пробок может существенно снизиться, это может быть неплохое решение городских проблем.

<b>DP.RU: Вы советуете девелоперам отказываться от услуг управляющих компаний и самим управлять торговыми комплексами. Почему?</b>

<b>А.С.:</b> Сейчас нет стандартов качества для управления компаниями. На каждом объекте даже у одной управляющей компании качество услуг разное.

<b>Все зависит</b> от личности управляющего объекта – найдут крепкого профессионала, объект пойдет.

<b>DP.RU: Сколько проектов одновременно может вести управляющая компания?</b>

<b>А.С.: </b>Это зависит от наличия исполнителей. Мы собираем команду на каждый объект. Пока у нас четыре объекта. И владелец обоснованно замечает, что тех средств, которые мы зарабатываем, хватает.