Соинвесторы должны договариваться

Однако, если все же компания решила выкупить часть здания, ее руководство должно быть готово к тому, что ему придется решать ряд непрофильных вопросов, касающихся эксплуатации всего офисного центра.

Продажа здания по частям для таких городов, как Москва и Петербург, - это редкость. «Бизнес на аренде офисных площадей сегодня достаточно доходен, и поэтому сегодня большинство инвесторов стараются удержать объекты в собственности, - считает Роман Уревич, руководитель отдела маркетинговых исследований Praktis CB.

Чаще всего сделки по продаже офисных помещений в рамках одного здания встречаются в регионах России.

«В некоторых регионах рынок офисной недвижимости находится в зачаточном состоянии, и девелоперы вынуждены искать соинвесторов, чтобы построить здание, - рассказывает Олег Спивак, директор по консалтингу Becar Commercial Property SPb. - Однако более развитые регионы России постепенно отказываются от продажи бизнес-центров по частям и переходят к арендной схеме.

Построил - продал

Существует несколько предпосылок к появлению у здания сособственников.

Во-первых, это возможно, если девелопер изначально строит бизнес-центр с целью его продажи. «Несколько собственников одного офисного здания - это способ финансирования строительства, - уверен генеральный директор компании «БестЪ. Коммерческая недвижимость Георгий Рыков. - И нельзя сказать, плохо это или хорошо. Просто был выбран такой путь.

Другая предпосылка - строительство офисного здания под нужды одной компании. «К примеру, девелопер строит бизнес-центр для себя, и у него есть возможность возвести больше, чем ему необходимо, - рассказывает Олег Спивак. - Тогда эта компания свои излишки либо распродает, либо сдает.

Арбитр

Если у бизнес-центра несколько собственников, каждый может столкнуться с сопротивлением в отношении решений эксплутационных вопросов со стороны других совладельцев здания.

«Собственники не всегда могут решить, кто за что должен платить, - рассказывает Олег Спивак. - К примеру, если здание принадлежит одному крупному собственнику и нескольким мелким, нередко последние «паразитируют на первом. Мелкие совладельцы под предлогом того, что им это не надо, отказываются участвовать в процессе финансирования.

Оптимальным решением в данных вопросах является привлечение стороннего «арбитра, который может взять на себя урегулирование вопросов эксплуатации здания. В роли такого «судьи может выступать сторонняя управляющая или эксплуатирующая компания.

Кстати

- При эксплуатации бизнес-центра возникают проблемы, связанные с отчислением средств на косметический ремонт здания, выбор компаний - операторов связи, охраны, клининга и т. д.

Умение находить общий язык и идти на компромисс особенно необходимо, когда у офисного здания несколько собственников.