00:0024 октября 2007
8просмотров
00:0024 октября 2007
ИВИ-93 не привлечь инвесторов. СПб. На Васильевском острове строится бизнес-центр класса B+ - небольшой, но имеющий одну особенность: это пример долевого строительства офисного объекта.
Бизнес-центр расположен на Малом пр.
В.О., 51 / 50, на участке 650 м2 и должен быть выведен на рынок в начале
будущего года. Однако степень его готовности (сделан каркас без фасадного
остекления) никак не указывает на то, что это произойдет в ближайшем будущем, а
долевое строительство увенчается успехом.
Семиэтажное здание общей
площадью 4,5 тыс. м2 было реконструировано под офисы с нарезкой помещений по
30-50 м2. Площадь одного этажа - 470 м2. Ожидается небольшая парковка на
двенадцать машин. Уже известно, что машино-места пойдут на продажу, так же как и
большинство самих офисов.
В этом здании размещалось ГУ "Институт проблем
машиностроения РАН". Затем объект был передан в оперативное управление ЗАО
"ИВИ-93", которое и затеяло реконструкцию. За архитектурное перевоплощение
"института проблем" в бизнес-центр взялось архитектурное бюро ООО
"Инфрострой-Гарант". Брокериджем занимается Praktis CB, в июне нанятый, по сути,
для поиска дольщиков, которые профинансируют работы.
Сейчас продано около
50% предназначенных к продаже площадей: все, кроме флигеля, где пока
предполагается разместить сам институт. Разрешение на реконструкцию выдавалось
именно Институту проблем машиностроения РАН под собственные нужды. Стоимость
реконструкции не называется, а срок заявленной окупаемости не выходит за рамки 3
лет.
Помещения в БЦ выставлены на продажу по цене чуть выше 100 тыс.
рублей за метр.
"Небольшие офисные помещения 30-50 м2 пользуются
наибольшим спросом на офисном рынке. Спрос на такие помещения в сегменте продажи
составляет до 30%. С точки зрения уменьшения сроков возврата инвестиций пока это
наиболее оптимальный вариант, - рассказала Елена Афиногенова, руководитель
отдела офисной недвижимости Praktis CB. - Вопросы эксплуатации офисного здания с
несколькими собственниками решаются через заключение договоров на эксплуатацию с
управляющей компанией, как правило, аффилированной с девелопером проекта. В этом
случае управляющая компания от своего лица заключает договоры с естественными
монополистами и осуществляет эксплуатацию мест общего пользования и прилегающей
территории".
Велика вероятность того, что даже если этот бизнес-центр
достроят, он превратится в офисный муравейник.
Бизнес-центр расположен на
Малом пр. В. О., 51 / 50
станция метро "Васильеостровская"
Есть
мнение
Юрий Борисов, управляющий партнер компании "АйБи Групп":
"С
точки зрения инвестиций в деловую недвижимость Васильевский остров очень
перспективен. Он расположен в непосредственной близости от исторического центра
города - Центрального района и Невского проспекта, вблизи сформировавшихся
общественно-деловых и туристических зон Адмиралтейского и Петроградского
районов, рядом Нева и Финский залив, что обеспечивает хорошие видовые
характеристики многим объектам недвижимости района. Реализация таких проектов,
как Западный скоростной диаметр, строительство двух новых мостов, трех новых
станций метрополитена приведет к улучшению транспортной ситуации. Все это
придаст острову статус престижного места как для ведения бизнеса, так и для
проживания.
Сразу скажу, что знаю компанию "ИВИ-93" как
специализирующуюся на жилищном строительстве, ее проекты в сфере коммерческой
недвижимости мне неизвестны. Если говорить о нарезке помещений, 50 метров -
весьма маленький размер для офисного помещения, если рассматривать ситуацию в
целом по рынку. Данная площадь не соответствует понятию "качественное офисное
помещение" в расчете на одного арендатора. Велика вероятность того, что
бизнес-центр превратится в офисный муравейник.
Рассуждать об арендных
ставках можно по тем проектам, которые были выведены на рынок в 2007 г. -
объекты "Соверен" на Малом пр. и "Сенатор" на Большом пр., 80. Диапазон ставок -
от $ 600 / м2. Вопрос, насколько цена корреспондирует со ставками аренды. Я
вижу, что это действительно соответствует понятию "asking price".