Бизнесмены - плохие дольщики

ИВИ-93 не привлечь инвесторов. СПб. На Васильевском острове строится бизнес-центр класса B+ - небольшой, но имеющий одну особенность: это пример долевого строительства офисного объекта.

Бизнес-центр расположен на Малом пр. В.О., 51 / 50, на участке 650 м2 и должен быть выведен на рынок в начале будущего года. Однако степень его готовности (сделан каркас без фасадного остекления) никак не указывает на то, что это произойдет в ближайшем будущем, а долевое строительство увенчается успехом.
Семиэтажное здание общей площадью 4,5 тыс. м2 было реконструировано под офисы с нарезкой помещений по 30-50 м2. Площадь одного этажа - 470 м2. Ожидается небольшая парковка на двенадцать машин. Уже известно, что машино-места пойдут на продажу, так же как и большинство самих офисов.
В этом здании размещалось ГУ "Институт проблем машиностроения РАН". Затем объект был передан в оперативное управление ЗАО "ИВИ-93", которое и затеяло реконструкцию. За архитектурное перевоплощение "института проблем" в бизнес-центр взялось архитектурное бюро ООО "Инфрострой-Гарант". Брокериджем занимается Praktis CB, в июне нанятый, по сути, для поиска дольщиков, которые профинансируют работы.
Сейчас продано около 50% предназначенных к продаже площадей: все, кроме флигеля, где пока предполагается разместить сам институт. Разрешение на реконструкцию выдавалось именно Институту проблем машиностроения РАН под собственные нужды. Стоимость реконструкции не называется, а срок заявленной окупаемости не выходит за рамки 3 лет.
Помещения в БЦ выставлены на продажу по цене чуть выше 100 тыс. рублей за метр.
"Небольшие офисные помещения 30-50 м2 пользуются наибольшим спросом на офисном рынке. Спрос на такие помещения в сегменте продажи составляет до 30%. С точки зрения уменьшения сроков возврата инвестиций пока это наиболее оптимальный вариант, - рассказала Елена Афиногенова, руководитель отдела офисной недвижимости Praktis CB. - Вопросы эксплуатации офисного здания с несколькими собственниками решаются через заключение договоров на эксплуатацию с управляющей компанией, как правило, аффилированной с девелопером проекта. В этом случае управляющая компания от своего лица заключает договоры с естественными монополистами и осуществляет эксплуатацию мест общего пользования и прилегающей территории".
Велика вероятность того, что даже если этот бизнес-центр достроят, он превратится в офисный муравейник.
Бизнес-центр расположен на Малом пр. В. О., 51 / 50
станция метро "Васильеостровская"
Есть мнение
Юрий Борисов, управляющий партнер компании "АйБи Групп":
"С точки зрения инвестиций в деловую недвижимость Васильевский остров очень перспективен. Он расположен в непосредственной близости от исторического центра города - Центрального района и Невского проспекта, вблизи сформировавшихся общественно-деловых и туристических зон Адмиралтейского и Петроградского районов, рядом Нева и Финский залив, что обеспечивает хорошие видовые характеристики многим объектам недвижимости района. Реализация таких проектов, как Западный скоростной диаметр, строительство двух новых мостов, трех новых станций метрополитена приведет к улучшению транспортной ситуации. Все это придаст острову статус престижного места как для ведения бизнеса, так и для проживания.
Сразу скажу, что знаю компанию "ИВИ-93" как специализирующуюся на жилищном строительстве, ее проекты в сфере коммерческой недвижимости мне неизвестны. Если говорить о нарезке помещений, 50 метров - весьма маленький размер для офисного помещения, если рассматривать ситуацию в целом по рынку. Данная площадь не соответствует понятию "качественное офисное помещение" в расчете на одного арендатора. Велика вероятность того, что бизнес-центр превратится в офисный муравейник.
Рассуждать об арендных ставках можно по тем проектам, которые были выведены на рынок в 2007 г. - объекты "Соверен" на Малом пр. и "Сенатор" на Большом пр., 80. Диапазон ставок - от $ 600 / м2. Вопрос, насколько цена корреспондирует со ставками аренды. Я вижу, что это действительно соответствует понятию "asking price".