Неустроенность: все дело в цементе, чиновниках и отсутствии министерства

<b>DP.RU:</b> <b>Спикер СФ <a href="http://whoiswho.dp.ru/cart/person/361687" target=_blank>Сергей Миронов</a> готовит законопроект по созданию Государственной строительной компании. Зачем это нужно? Действительно ли это поможет осуществлению программы строительства доступного жилья?</b>

<b>Николай Кошман:</b> В принципе, этот вопрос витает уже минимум год в воздухе. Я думаю, что создание государственной строительной компании не решит тех задач, которые сейчас стоят перед строительной отраслью. Надо готовить законы, создавать нормативную базу, серьезно заниматься производством, стройматериалов, заниматься своими учебными заведениями для градостроительной и другой деятельности. Пока в России не будет создано министерство строительства, решить задачи по программе доступного жилья нельзя. Нельзя тянуть за какое-то одно звено и считать, что дальше все выстроится само собой.

Ведь президент поставил строителям задачу 130 млн. м² жилья построить! Выделили 100 млрд государственного инвестирования на ликвидацию ветхого и аварийного жилья, 150 млрд на капитальный ремонт зданий. Денег выделили сколько, что мы даже во сне не могли представить. Какая компания это сможет потянуть? Нужен мощнейший работающий федеральный орган.

А после упразднения Госстроя нормативной деятельностью занимаются все кому не лень, в законотворчестве – пишут все, кроме строителей, наука вообще где-то под откосом лежит, свои вузы отдали министерству образования...

<b>DP.RU: Депутат Госдумы Александр Лебедев утверждает, что выпуск и строительство его Национальной жилищной корпорацией деревянно-каркасных домов по цене $400–500 долларов за 1 м² (без учета стоимости земли) может решить проблему строительства доступного жилья. Так ли это? </b>

<b>Н. К.:</b> Ну, у Александра Лебедева периодически возникают подобные инициативы. Увидеть бы эту деревню, построенную из таких деревянно-каркасных домов по такой цене... Но я думаю, что в отдельных регионах программа бы пошла неплохо. В какой-то степени ее можно рассматривать как одно из направлений программы доступного жилья.

<b>DP.RU: Но тут ведь проблема в том, что в черте города вряд ли кто-то позволит Лебедеву возводить эти коттеджи. Кроме того, некоторые вопросы вызывает то, что они все-таки из дерева. Уж больно непривычно как-то... </b>

<b>Н. К.:</b> Вот для этого и нужно министерство. Взяли бы все программы – по строительству из ячеистого бетона, из стружечных плит OSB, из кирпича, камня, дерева и т. д. И тогда можно говорить: да, дерево – это, скажем, Сибирь, а здесь в Подмосковье – что-то другое. А так получается, что один выходит с одним предложением, другой выходит с другим предложением... Ну и кто это все будет консолидировать, анализировать? Должен же быть арбитр.

<b>DP.RU: Сейчас объявлен нацпроект по доступному жилью. А в середине 50-х в СССР также масштабно начиналось массовое строительство "хрущевок". Не усматриваете ли вы какую-то аналогию?</b>

<b>Н. К.:</b> Я думаю, это не совсем так. Я помню "хрущевки", когда они только появились в 60-е годы. Это было самое любимое дитя того времени – массовая застройка панельных домов. Монтаж и отделка шли быстро, и проблема людей, которые жили в коммунальных квартирах, в условиях, которые трудно назвать жильем, была практически решена.

Но вместе с решением проблемы расселения коммуналок, строительство "хрущевок" дало толчок закупке и вводу в строй свыше 300 домостроительных комбинатов, заводов ЖБИ, карьеров с подъездными путями. Фундаментальная подготовка была очень большая, и в течение 5–6 лет объемы строительства жилья выросли очень сильно. Я учился в свое время в Ленинграде. Там панельные 12-этажки – "большие кораблики" – монтировали буквально за месяц.

<b>DP.RU: А правда, что "хрущевки" – это "содранный" скандинавский проект? И вообще, ведь "хрущевки" бывают разные: 5, 6, 12-этажные, панельные, кирпичные и т. д. Чем они отличаются друг от друга?</b>

<b>Н. К.: </b>Ну, даже, если это был и "содранный" проект, что с того? В то время он решил громадную социальную проблему в разных уголках страны.

Чем они отличаются друг от друга? Прежде всего – материалом, который применялся – панель и кирпич, а в остальном большого отличия нет.

<b>DP.RU: Почему сейчас идет массовая кампания по сносу "хрущевок"? Ведь многие из них еще вполне в хорошем состоянии. </b>

<b>Н. К.: </b>Все зависит от эксплуатации. Там, где эксплуатировали аккуратно, соблюдая нормы, там они действительно еще в хорошем состоянии. Их будут сносить в последнюю очередь. Но если эксплуатация была основана на иждивенческих настроениях, то состояние этих домов плачевное. Они уже не могут обеспечивать безопасность и нормальное проживание людей.

"Хрущевки" выполнили свое предназначение, можно сказать им спасибо. Они практически 50 лет простояли. Сначала мы пробовали проводить их санацию. Это очень дорогое удовольствие, и к тому же ненамного улучшающее состояние этих домов. В первую очередь решение о сносе этих домов приняла Москва. В столице их действительно становится все меньше и меньше. И я тоже считаю, что сносить "хрущевки" надо. Дело в том, что эти дома не вписываются в жилые массивы новых серий жилья, построенных по новым технологиям.

<b>DP.RU: Но возникает другой вопрос – юридический. Во многих городах "хрущевки" находятся в центральных районах, и людям, которых будут оттуда расселять, вовсе "не улыбается" оказаться пусть даже и в новом доме, но на окраине. </b>

<b>Н. К.:</b> Ну, в начале действительно были такие проблемы. Но это все в прошлом. Сейчас в Москве там, где идет снос "хрущевки", рядом выбирается площадка, на которой строится новый дом, чтобы выселить туда людей. Но он же не будет 5-этажный, он будет 12-этажный, в него можно будет поселить жильцов из двух-трех "хрущевок". На месте снесенного дома тоже строится новый. И так далее, по цепочке. Так что вопрос прекрасно решается – и в Москве, и в Самаре, и в Казани.

<b>DP.RU: Что понимается сейчас под "социальным жильем"? Какие есть аналоги на Западе?</b>

<b>Н. К.:</b> Социальное жилье – бюджетное жилье. 6 месяцев назад, просматривая, что делается в мире, столкнулись со следующим примером: мэр Нью-Йорка сегодня решает программу социального жилья для 500 тыс. семей. Зарплата, под которую делается социальное жилье, должна быть в год порядка $25 тыс. Для Нью-Йорка это немного. Ряд материалов, которые используются при строительстве, переводятся в ранг стратегических материалов. То есть цены на них определяет государство.

Если это все перевести на нас: земля стоит смешные деньги, лимиты на подключение мы получаем бесплатно, за цемент платим не 6 тыс., а рублей 500 за тонну. То же самое касается металла и всего остального. Мы и получаем такое социальное жилье, стоимость которого будет, может, даже ниже, чем предлагает господин Лебедев.

<b>DP.RU: Какие цены существуют на рынке доступного, социального жилья?</b>

<b>Н. К.:</b> Я года 3 назад, будучи в Казани, встречался с одними замечательными людьми, архитекторами, которые сказали – Николай Павлович, мы жилой дом в пределах $350–400 за квадратный метр готовы строить. Все зависит от многих вещей. Прежде всего, от ценообразования, сметного норматирования, нормативно-методической поддержки. Подавляющее большинство проектировщиков закладывают дорогой материал, закладывают очень много металла. Удорожание идет на этапе проектирования.

И по ценам я вообще убрал бы сегодня это понятие – социальное жилье. Пока мы его не видим. Панель, если мы возьмем цены по Москве, 4100 с чем-то стоит. А в регионах, хоть на порядок и меньше, но и там эти цены неподъемные.

<b>DP.RU: Почему при себестоимости жилья в Москве $1 тыс. за 1 м², продажная цена превышает $4 тыс.?</b>

<b>Н. К.:</b> Первое: законотворческая деятельность. 214-й закон поднял цену на 70%. Несовершенный градостроительный и земельный кодекс увеличивает сроки строительства до 2,5 лет. А это все инфляция, это все деньги.

Второе: стоимость строительных материалов. Если на первое января прошлого года цемент стоил 1137 рублей за тонну, то на конец года – 4 тыс., а по непроверенным данным на юге уже стоимость тонны – 6 тыс. рублей. На конец осени прогнозируется уже под 10 тыс. Тоже самое касается металла, перевозок, лимита на электроэнергию. Примерно то же самое с газом, водой, канализацией и прочим. Стоимость земли в отдельных районах в Москве и Подмосковье уже превысила $100–120 тыс. за 100 м².

Как может сегодня цемент стоить 6 тыс. рублей? Ему красная цена где-то тысяча с небольшим. Но, поскольку потребность в нем сегодня громадная – растут цены, рынок реагирует. Он решает только свою проблемную задачу.

<b>DP.RU: Как сделать так, чтобы местные чиновники искусственно не монополизировали строительный рынок и не поднимали ажиотаж, взвинчивая этим цены? </b>

<b>Н. К.:</b> Я был в регионах, где задерживают получение разрешения на строительство на 4,5 года. За это надо этого чиновника гнать в три шеи. Это лучший вариант для него.