00:0028 мая 2007
12просмотров
00:0028 мая 2007
Рынок жилья накануне лета
СПб.
Цена предложения незаметно растет, активность спроса минимальна, объем
предложения рекордно велик. Таковы реалии городского рынка жилья накануне
летнего периода.
К началу лета петербургский рынок пришел в
противостоянии двух равновеликих сил, и если оно не принесет победы одной из
них, незаметный ценовой рост продолжится.
Главная особенность текущего
момента не цена и ее рост, а объем предложения, который, по данным портала "БН.
ру", составляет более 15,5 тыс. одновременно выставленных на продажу вариантов.
Это рекорд для мая-июня за всю 12-летнюю историю наблюдений. И это показатель,
близкий к абсолютному рекорду - более 16 тыс. вариантов, который был установлен
весной 2005 г., во время стагнации.
Может случиться еще один рекорд:
сейчас в листингах более 3,5 тыс. однокомнатных квартир, больше - 3,6 тыс. было
только в ноябре 2005 г. Осень того года - это завершающий период затяжной
стагнации.
Покупателей сейчас не интересует "минимальное жилье": те из
них, кто в состоянии купить что-то по текущим ценам, тщательнейшим образом
выбирают квартиры с лучшими потребительскими характеристиками.
А выбор
есть. Квартир выставляют на продажу все больше и больше, а продаются они все
хуже и хуже. Активность спроса минимальна, сделки идут, но очень вяло, а
покупатели торгуются даже не как на рынке, а как на базаре. Продавцы же как
начали в конце минувшего года, так и продолжают выставлять свои объекты по
ценам, чуть превышающим среднерыночные для подобных квартир. Отсюда и рост. За
последнюю неделю - плюс 0,16%, и средний метр стоит теперь
$2753,5.
Налицо, казалось бы, все признаки затоваривания: предлагается не
просто много, а очень много, причем выбор все шире, а одинаковых квартир - все
больше. Но снижения цены - речь идет не о минимальной разнице между ценами
предложения и сделки, которая получается в процессе торга конкретных людей, а о
реальном снижении, позволяющем говорить о начале корректировки, - не происходит.
Похоже, из-за ипотечных денег.
Противостояние
Это и есть те две
противоборствующие силы: с одной стороны - увеличение продающихся квартир, с
другой - минимальный спрос на них, поддерживаемый кредитами. И это шаткое
равновесие сохраняется весь текущий год. В других обстоятельствах ситуация
развивалась бы по привычному сценарию. Затоваривание лучше всего иллюстрирует
пример, когда в одном и том же доме (или одинаковых, расположенных по соседству)
продаются несколько одинаковых квартир и единственное конкурентное преимущество
продавца - низкая относительно квартиры соседей цена.
Когда показатели
ликвидности становятся уж совсем неприличными, спрос стремится к нулю, а
продавать надо (тем более что чаще всего петербургский продавец - одновременно и
покупатель другого жилья), ценник снижается. По отдельным - самым непопулярным -
сегментам в прошлые годы доходило и до 20%.
Сейчас не то. Количество
ипотечных денег растет как на первичном, так и на вторичном рынках. Причем
некоторые застройщики говорят, что доля покупателей-заемщиков у них достигает
90%. Неудивительно: темпы роста объемов кредитов на "первичке" в разы превышают
темпы вторичного рынка. В I квартале этого года банкиры выдали, по разным
данным, от 2,3 до 2,8 тыс. кредитов - неплохо по сравнению с тем же кварталом
2006 г., когда деньги на жилье взяли 1,7 тыс. заемщиков. Особенно если учесть,
что тогда средний кредит составлял $30 тыс., а теперь берут по $70 тыс.
И
очень может быть, что ту самую "верхушку айсберга", те "излишки" предложения
(портал "БН. ру" называет объем предложения, характерный для спокойного рынка, в
пределах 12 тыс. одномоментно выставленных объектов; меньшее число квартир
сигнализирует о грядущем оживлении, значительно меньшее - об ажиотаже, а большее
- о стагнации) как раз и компенсируют кредиты. Поддерживая тем самым среднюю
цену на фоне избыточного предложения.
Чем все это кончится - неведомо.
Летом станет ясно, хватает ли у покупателей денег, чтобы "освоить" излишки
пухнущего предложения, и если да, рост цен может дать около 20% годовых. Ценник
будет повышаться в пределах полутора процентов в месяц. Если же нет - возможно
небольшое снижение, процентов на 10 в среднем по городу.
Оцени свою
квартиру: на основе статистического анализа данных по предложению квартир за
2006 г. "ДП" построил формулу для оценки среднерыночной цены квартиры с
заданными характеристиками (см. стр. 18-19).
Есть мнение
Александр
Романенко, президент корпорации "Адвекс. Недвижимость":
"Еще 1,5 года
назад никто не мог предположить такого роста цен на недвижимость, как в 2006 г.,
но также никто не мог предположить, что будет такой сумасшедший рост цен на
нефть. С другой стороны, совершенно ощутимо и понятно всем, что покупательская
способность и доходы населения не могут расти так же быст-ро.
Совершенно
очевидно, что сегодняшний уровень цен - предельный с этой точки зрения.
Топ-менеджеры могут себе позволить делать очень дорогие покупки, поэтому цены на
элитную недвижимость будут продолжать расти. Но что же касается среднего класса,
сегодня цены предельные и люди могут делать покупки только уже с участием
финансовых институтов, то есть с использованием ипотеки.
Кстати, ситуация
в этом сегменте рынка меняется к лучшему.
Произошло (по сравнению с 2006
г.) удвоение количества сделок с привлечением заемных средств, и сейчас их доля
от общего количества сделок по недвижимости - 20%.
По объему такие сделки
выросли в 1,5-2 раза, но это связано с ростом цен на недвижимость, а вот число
сделок уменьшилось, так как сократилось общее количество сделок с недвижимостью.
Если говорить о тенденциях, то если в 2006 г. кредит брали на покупку квартиры,
теперь кредит берут на доплату. В результате средняя сумма кредита в прошлом
году - $90 тыс. сократилась до 60 тыс.
Количество банков и программ
возросло в разы. Количество отказов сократилось в 3 раза. В прош-лом году кредит
получали двое из 10 обратившихся в банк, в этом году кредит в том или ином виде
получают семеро из 10.
Количество сделок в 2007 г. по сравнению с тем же
периодом 2006 г. сократилось. Дальнейший рост цен вызовет еще больший спад
активности. Хотя, если сравнивать с европейскими городами, уровень цен на
недвижимость в России, особенно если мы возьмем такие города, как Петербург,
может быть выше.
Другое дело, что уровень доходов нашего населения не
соответствует доходу населения других западных стран. И вот здесь и заключается
самое большое противоречие, которое существует и которое хотелось бы решить. Я
считаю, задача государства не в том, чтобы цены на недвижимость сейчас стали
падать, а в том, чтобы доходы населения были выше".
ИНДЕКС "БН" (средняя
цена предложения, $/м2)
ПРЕДЛОЖЕНИЕ (изменение объемов, количество
вариантов)
ПРЕДЛОЖЕНИЕ (еженедельное изменение средней цены,
%)
Квартиры, первичный рынок (по квартирам) (цена предложения ,
$/м2)
Квартиры, вторичный рынок (по квартирам) (цена предложения,
$/м2)
Комнаты (цена предложения, $)
Статистическую информацию к
статье, графики и таблицы Вы можете найти в PDF-версии газеты
Источник:
портал BN.ru
Мнения
Леонид Сандалов, заместитель директора АН
"Бекар":
"Спрос на квартиры сегодня достаточно вялый. Менее всего
востребованы стандартные предложения. Нередко в одном панельном "корабле"
продаются одновременно две-три квартиры. Основная причина низкого спроса -
отсутствие средств у покупателей после скачка цен. По данным ГБР, в апреле этого
года принято на регистрацию около 5 тыс. договоров, что приблизительно на 1 тыс.
договоров меньше, нежели в апреле 2006 г. В то же время количество сделок в мае
по сравнению с апрелем незначительно выросло. Несмотря на вялый спрос
собственники квартир не спешат снижать цены на квартиры. Многие надеются на то,
что они еще будут дорожать. В то же время на месте продавцы, как правило,
скидывают несколько тысяч долларов.
Рост стоимости идет в основном на
элитные квартиры, а также на жилье в центральных районах города на 1-2%
ежемесячно. На окраинах города стоимость жилья за последний месяц снизилась на
0,5%. Как правило, падает стоимость квартир в стандартной панели. По нашим
прогнозам, летом рынок недвижимости будет находиться в состоянии неустойчивого
равновесия. Осенью же можно ожидать дальнейшего роста стоимости
жилья".
Илья Еременко, генеральный директор ООО "Центр развития проектов
"Петербургская Недвижимость":
"Можно охарактеризовать сегодняшнюю
ситуацию как баланс спроса и предложения. Объем предложения на первичном рынке
сейчас составляет около 2 млн м2. Годовой объем продаж, как показывают
предыдущие годы, около 2,3 млн м2. С учетом строительного цикла (примерно 2
года), в течение которого ведутся продажи, мы ожидаем, что в этом году примерно
около 1 млн м2 будет куплено в домах на средних и поздних стадиях строительства
и около 1 млн м2 в тех, которые выведены и будут выводиться в течение этого
года. Спрос на качественные, тщательно проработанные проекты остается высоким,
проекты с концептуальными просчетами, напротив, становятся аутсайдерами по
показателям спроса.
В дальнейшем вывод на рынок крупных территориальных
проектов также существенно не изменит ситуацию. Ведь новое строительство в них
будет вестись очередями, и даже одновременный вывод сразу всех проектов увеличит
существующее предложение максимум на 1 млн м2. Сдерживающим фактором может стать
и недостаток строительных материалов. В то же время будет усиливаться влияние
ипотечных денег. Если сегодня доля ипотеки на рынке уже превышает 30%, то к
концу года этот показатель вполне может достичь 50%".