Оцени свою квартиру по формуле "ДП"

СПб. На данных портала eip.ru по вторичному рынку жилья за 2006 г. "ДП" построил формулу для оценки стоимости квартиры с заданными характеристиками.

Базу данных по предложениям на вторичном рынке недвижимости Петербурга в 2006 г. объемом около 800 тыс. наблюдений предоставило "ДП" ООО "ГСИЦН" (владелец портала www.eip.ru).

Идея

В экономике существует так называемая гедонистическая теория цены. Она предполагает, что любой сложный товар, имеющий множество важных потребительских характеристик, например квартиру, можно представить как корзину этих характеристик. Каждая из них имеет скрытую рыночную ценность. На основе данных о цене товара и его характеристиках можно получить статистическую оценку стоимости каждой характеристики отдельно. Сумма стоимости всех характеристик должна давать наблюдаемую на рынке цену товара.

Формула

Работа формулы основана на вычислении стоимости любой квартиры относительно изначально заданной - "эталонной". Параметры выбранной для данного исследования "эталонной" квартиры представлены в справке выше. Такая квартира в мае 2007г. предлагалась на портале eip.ru за $100 тыс.

Для получения оценки стоимости вашей квартиры достаточно умножить эти $100 тыс. на поправочные коэффициенты из таблицы 1 (см. стр. 19), соответствующие характеристикам вашей квартиры. Полученная оценка будет усредненной, более точную стоимость могут указать профессиональные оценщики, так как они учитывают больше параметров жилья (см. статью ниже).

Пример

Допустим, у вас квартира идентична "эталонной", только находится в Московском районе. Тогда ее рыночная стоимость составит произведение стоимости "эталонной" квартиры ($100 тыс.) и суммы единицы с поправочными коэффициентами: для Московского района (0,0015) и объема выбросов (-0,0047 x (1,8-4,6)=0,01316). Итоговая стоимость квартиры получится $100 тыс. x 1,01466=$101.466.

Ущерб от выбросов

Влияние на стоимость квартир выбросов в атмосферу позволяет косвенно определить стоимость ущерба, наносимого горожанам этими выбросами. Если предположить, что в городе используется 1,5 млн квартир средней площадью 60м2, то исходя из цены $2,75 тыс. за 1 м2 все жилье города стоит $247,5 млрд. Если стоимость жилья распределена по 18 районам города равномерно (что, естественно, не так) и выбросы в атмосферу в основном оказывают воздействие на жителей района, в котором они были произведены, то 1 тыс. т выбросов стоит горожанам $247,5/18 x 0,0047=$64,6 млн. Другими словами, снижение выбросов на 1 тыс. т в год в среднем оправдано, если стоимость этого снижения была не выше $64,6 млн. Все выбросы города (52,5 тыс. т) обходятся в среднем каждому горожанину примерно в $753 в год.

Истинную стоимость квартиры знает только рынок, у которого, как и у сверхъестественных сил, прямо не спросишь. Затем и существуют формула "ДП" (бесплатно) и оценщики (за деньги), чтобы давать приблизительную стоимость этой самой квартиры.

На заметку

Параметры эталонной квартиры для целей данного исследования

- Однокомнатная квартира, расположенная не на крайнем этаже кирпичного дома в Невском районе

- Общая площадь - 30 м2, жилая - 17 м2, площадь кухни - 6 м2

- Санузел раздельный

- В квартире есть балкон и стационарный телефон, в подъезде - лифт

- До метро 10 минут пешком

- Выбросы загрязняющих веществ в атмосферу (по Петростату) в районе составляют 4,6 тыс. т в год