Магазины дорожали и дорожать будут

Обзор рынка ритейла

СПб. Стоимость 1 м2 в сегменте встроенно-пристроенных помещений за полгода выросла на 30%. Особенно поднялись в цене небольшие помещения площадью 50-150 м2.
Сегмент встроенной торговой недвижимости на сегодняшний день самый крупный: сейчас он занимает 45% в структуре спроса на торговые помещения в целом. "Встроенно-пристроенные помещения раскупаются при удачном расположении дома к "торговым коридорам" еще на этапе проектирования", - отмечает Яна Долотова, руководитель отдела аналитики и консалтинга агентства "Итака". По данным "Итаки", за прошедший год диапазон средних арендных ставок торговых помещений вырос с $20-43 до $40-65 за 1 м2 в месяц. В самых "проходных" местах сегодня аренда может достигать и $150-200 за "квадрат".
В дальнейшем, прогнозируют специалисты Центрального агентства недвижимости, цена будет только подниматься (на наиболее ликвидные помещения рост составит до 20% за год). Наименее востребованные объекты будут расти незначительными темпами (5-10%).
Спрос превышает предложение, а на крупных городских магистралях, где уже сложились "торговые коридоры", предложение крайне редко: арендаторы и собственники не желают расставаться со своими квадратными метрами.
Маленькие, но гордые
Наибольшим спросом на рынке встроенно-пристроенных помещений пользуются средние по площади (от 100 до 300 м2). Причем спрос зависит от географического положения. Например, на Невском пр. преобладает спрос на помещения площадью 100-300 м2, на Большом пр. Петроградской стороны - 50-150 м2, на Лиговском пр. - не более 50 м2.
Основные параметры, влияющие на привлекательность конкретного объекта, - высота потолков, инженерные коммуникации и этажность помещения. В центре очень важным фактором при выборе помещения становится наличие необходимой электрической мощности. Средний по городу показатель - 7 кВт, но для некоторых видов деятельности требуется гораздо больше - от 15 кВт (это кафе, салоны красоты, банки и т.д.). А в центре этому параметру удовлетворяют далеко не все помещения.
Для таких пользователей, как банки или общепит, желательно наличие двух входов-выходов. Может иметь значение и расположение окон, а если оно не слишком удачно - наличие места под размещение рекламы.
Вдоль по Сантехнической
Особенно притягательны для покупателей и арендаторов сложившиеся в городе "торговые коридоры". Причем помимо зон высокого притяжения вдоль центральных магистралей эксперты отмечают формирование нескольких "тематических" зон, где встроенно-пристроенные помещения образуют "коридоры" со схожим ассортиментом. Риэлтеры отмечают, что найти помещение на таких участ-ках практически невозможно: ротации пользователей почти не происходит уже несколько лет. В результате арендаторы готовы обживать вторые дворы и вторые-третьи этажи зданий.
На сегодняшний день основных "тематических торговых коридоров" три: Невский и Загородный пр., а также Большой пр. Петроградской стороны. Невский - центр элитной торговли города, где сосредоточено до 60% элитных бутиков. Наибольшее количество бутиков находится на участке от Дворцовой площади до Садовой ул. и на прилегающих улицах. Уровень арендной ставки здесь начинается от $600 за 1 м2 в год.
На Загородном пр., на участке от станции метро "Достоевская" до Пяти углов, сегодня размещается около полутора десятков магазинов бытовой техники и электроники, причем часть из них занимает не только помещения, выходящие на магистраль, но и первые от проспекта дворы. Цена аренды - не меньше $300.
Наконец, на Большом пр. Петроградской стороны сконцентрированы элитные магазины по продаже мебели, предметов интерьера, плитки, сантехники. Аренда - от $200 и выше. Чудом сохранившиеся недорогие кафе или магазины вскоре будут вытеснены за пределы проспекта.
Торговля к торговле
Открытие крупных торговых центров мало влияет на рынок встроенно-пристроенных помещений. Небольшие торговые площадки на 70-80% используются под магазины и кафе, остальную часть занимают предприятия сферы услуг - от косметических салонов и "ремонта обуви" до расчетно-кассовых центров банков.
"Появление рядом только что построенных торговых комплексов, напротив, способствует увеличению ставок аренды в близлежащих объектах коммерческой недвижимости, - уверен Вадим Цыганок, руководитель департамента по загородной и коммерческой недвижимости Центрального агентства недвижимости. - Ведь увеличивается число посетителей и потенциальных покупателей близлежащих торговых точек".
"Все зависит от удобства подъезда к зданию, планировок помещений, темпов развития района, так что ситуация не столь однозначная, - комментирует Александр Харламов, заместитель генерального директора группы компаний "Невский Альянс". - Например, если жилищное строительство в прилегающем районе не развивается, то появление нового торгового комплекса не повысит спрос на прилегающие коммерческие помещения".
Но, как показывает практика, и не снизит спрос: цены в торговом комплексе чаще всего оказываются выше, и арендаторы не спешат покидать насиженные места...
На Загородном проспекте, на участке от станции метро "Достоевская" до Пяти углов, сегодня размещается около полутора десятков магазинов бытовой техники и электроники.
Диапазон ставок аренды и продажи встроенно-пристроенных помещений в зависимости от местоположения
Динамика средних цен на продажу помещений
Статистическую информацию к статье, графики и таблицы Вы можете найти в PDF-версии газеты
Источник: АН "Итака"
Комментарии
Вадим Цыганок, руководитель департамента по загородной и коммерческой недвижимости Центрального агентства недвижимости:
"В секторе встроенно-пристроенных помещений следует выделить те помещения, которые были запланированы при строительстве нового здания и изначально отличались от его основного функционального назначения - это, как правило, помещения первых этажей жилых домов. И вторая категория - помещения, которые достраиваются уже спустя некоторый, иногда довольно длительный, период к существующим зданиям. Эти два типа помещений отличаются по уровню цен.
В первом случае цены аренды и продажи соответствуют среднерыночным ставкам, а иногда могут быть и ниже (в том случае, если эти помещения строились в советский период, в домах спальных районов). Сейчас они устарели морально, требуют определенных затрат на ремонт и содержание, при этом в большинстве своем имеют не очень удобную транспортную доступность и планировку. Во втором случае, когда речь идет о пристройках, цена может, наоборот, оказаться выше, особенно когда речь идет о помещениях в центре и в основных "торговых коридорах". Ведь прежде чем начать строить или встраивать помещение, собственник проходит путь от оценки перспективности и прибыльности своего проекта до последнего согласования в том или ином разрешительном комитете, получая разрешение на строительство. Все это отражается на стоимости объекта".
Александр Харламов, заместитель генерального директора группы компаний "Невский Альянс":
"Сегодня можно отметить, что ликвидность коммерческих площадей в старых домах снижается, а в новостройках такие площади все более востребованы - в силу современных планировок, рассчитанных на потребности бизнеса. Вдали от метро и основных транспортных магистралей во встроенно-пристроенных помещениях располагаются продуктовые магазины, аптеки, салоны красоты. В коммерческих помещениях на цент-ральных улицах микрорайонов место обычно арендуют компании, рассчитывающие на большое количество посетителей, - крупные магазины, заведения сферы питания и услуг более высокого класса (магазины аудио-, видео- и бытовой техники, магазины детских товаров, медицинские услуги, салоны красоты, салоны мобильной связи, магазины одежды и обуви, рестораны).
Для любых встроенных помещений важен отдельный вход. Для некоторых видов деятельности обязательно наличие вентиляции. Сейчас 95% помещений в новых домах сдаются без отдел-ки, практически везде установлены хорошие стеклопакеты. Дальнейшие действия могут быть разными - либо арендатор сам делает ремонт в счет стоимости аренды, либо собственник делает необходимый ремонт исходя из потребностей арендатора, но за свой счет".