00:0019 марта 2007
6просмотров
00:0019 марта 2007
Обзор рынка ритейла
СПб. Стоимость 1
м2 в сегменте встроенно-пристроенных помещений за полгода выросла на 30%.
Особенно поднялись в цене небольшие помещения площадью 50-150 м2.
Сегмент
встроенной торговой недвижимости на сегодняшний день самый крупный: сейчас он
занимает 45% в структуре спроса на торговые помещения в целом.
"Встроенно-пристроенные помещения раскупаются при удачном расположении дома к
"торговым коридорам" еще на этапе проектирования", - отмечает Яна Долотова,
руководитель отдела аналитики и консалтинга агентства "Итака". По данным
"Итаки", за прошедший год диапазон средних арендных ставок торговых помещений
вырос с $20-43 до $40-65 за 1 м2 в месяц. В самых "проходных" местах сегодня
аренда может достигать и $150-200 за "квадрат".
В дальнейшем,
прогнозируют специалисты Центрального агентства недвижимости, цена будет только
подниматься (на наиболее ликвидные помещения рост составит до 20% за год).
Наименее востребованные объекты будут расти незначительными темпами
(5-10%).
Спрос превышает предложение, а на крупных городских магистралях,
где уже сложились "торговые коридоры", предложение крайне редко: арендаторы и
собственники не желают расставаться со своими квадратными
метрами.
Маленькие, но гордые
Наибольшим спросом на рынке
встроенно-пристроенных помещений пользуются средние по площади (от 100 до 300
м2). Причем спрос зависит от географического положения. Например, на Невском пр.
преобладает спрос на помещения площадью 100-300 м2, на Большом пр. Петроградской
стороны - 50-150 м2, на Лиговском пр. - не более 50 м2.
Основные
параметры, влияющие на привлекательность конкретного объекта, - высота потолков,
инженерные коммуникации и этажность помещения. В центре очень важным фактором
при выборе помещения становится наличие необходимой электрической мощности.
Средний по городу показатель - 7 кВт, но для некоторых видов деятельности
требуется гораздо больше - от 15 кВт (это кафе, салоны красоты, банки и т.д.). А
в центре этому параметру удовлетворяют далеко не все помещения.
Для таких
пользователей, как банки или общепит, желательно наличие двух входов-выходов.
Может иметь значение и расположение окон, а если оно не слишком удачно - наличие
места под размещение рекламы.
Вдоль по Сантехнической
Особенно
притягательны для покупателей и арендаторов сложившиеся в городе "торговые
коридоры". Причем помимо зон высокого притяжения вдоль центральных магистралей
эксперты отмечают формирование нескольких "тематических" зон, где
встроенно-пристроенные помещения образуют "коридоры" со схожим ассортиментом.
Риэлтеры отмечают, что найти помещение на таких участ-ках практически
невозможно: ротации пользователей почти не происходит уже несколько лет. В
результате арендаторы готовы обживать вторые дворы и вторые-третьи этажи
зданий.
На сегодняшний день основных "тематических торговых коридоров"
три: Невский и Загородный пр., а также Большой пр. Петроградской стороны.
Невский - центр элитной торговли города, где сосредоточено до 60% элитных
бутиков. Наибольшее количество бутиков находится на участке от Дворцовой площади
до Садовой ул. и на прилегающих улицах. Уровень арендной ставки здесь начинается
от $600 за 1 м2 в год.
На Загородном пр., на участке от станции метро
"Достоевская" до Пяти углов, сегодня размещается около полутора десятков
магазинов бытовой техники и электроники, причем часть из них занимает не только
помещения, выходящие на магистраль, но и первые от проспекта дворы. Цена аренды
- не меньше $300.
Наконец, на Большом пр. Петроградской стороны
сконцентрированы элитные магазины по продаже мебели, предметов интерьера,
плитки, сантехники. Аренда - от $200 и выше. Чудом сохранившиеся недорогие кафе
или магазины вскоре будут вытеснены за пределы проспекта.
Торговля к
торговле
Открытие крупных торговых центров мало влияет на рынок
встроенно-пристроенных помещений. Небольшие торговые площадки на 70-80%
используются под магазины и кафе, остальную часть занимают предприятия сферы
услуг - от косметических салонов и "ремонта обуви" до расчетно-кассовых центров
банков.
"Появление рядом только что построенных торговых комплексов,
напротив, способствует увеличению ставок аренды в близлежащих объектах
коммерческой недвижимости, - уверен Вадим Цыганок, руководитель департамента по
загородной и коммерческой недвижимости Центрального агентства недвижимости. -
Ведь увеличивается число посетителей и потенциальных покупателей близлежащих
торговых точек".
"Все зависит от удобства подъезда к зданию, планировок
помещений, темпов развития района, так что ситуация не столь однозначная, -
комментирует Александр Харламов, заместитель генерального директора группы
компаний "Невский Альянс". - Например, если жилищное строительство в прилегающем
районе не развивается, то появление нового торгового комплекса не повысит спрос
на прилегающие коммерческие помещения".
Но, как показывает практика, и не
снизит спрос: цены в торговом комплексе чаще всего оказываются выше, и
арендаторы не спешат покидать насиженные места...
На Загородном
проспекте, на участке от станции метро "Достоевская" до Пяти углов, сегодня
размещается около полутора десятков магазинов бытовой техники и
электроники.
Диапазон ставок аренды и продажи встроенно-пристроенных
помещений в зависимости от местоположения
Динамика средних цен на продажу
помещений
Статистическую информацию к статье, графики и таблицы Вы можете
найти в PDF-версии газеты
Источник: АН
"Итака"
Комментарии
Вадим Цыганок, руководитель департамента по
загородной и коммерческой недвижимости Центрального агентства
недвижимости:
"В секторе встроенно-пристроенных помещений следует
выделить те помещения, которые были запланированы при строительстве нового
здания и изначально отличались от его основного функционального назначения -
это, как правило, помещения первых этажей жилых домов. И вторая категория -
помещения, которые достраиваются уже спустя некоторый, иногда довольно
длительный, период к существующим зданиям. Эти два типа помещений отличаются по
уровню цен.
В первом случае цены аренды и продажи соответствуют
среднерыночным ставкам, а иногда могут быть и ниже (в том случае, если эти
помещения строились в советский период, в домах спальных районов). Сейчас они
устарели морально, требуют определенных затрат на ремонт и содержание, при этом
в большинстве своем имеют не очень удобную транспортную доступность и
планировку. Во втором случае, когда речь идет о пристройках, цена может,
наоборот, оказаться выше, особенно когда речь идет о помещениях в центре и в
основных "торговых коридорах". Ведь прежде чем начать строить или встраивать
помещение, собственник проходит путь от оценки перспективности и прибыльности
своего проекта до последнего согласования в том или ином разрешительном
комитете, получая разрешение на строительство. Все это отражается на стоимости
объекта".
Александр Харламов, заместитель генерального директора группы
компаний "Невский Альянс":
"Сегодня можно отметить, что ликвидность
коммерческих площадей в старых домах снижается, а в новостройках такие площади
все более востребованы - в силу современных планировок, рассчитанных на
потребности бизнеса. Вдали от метро и основных транспортных магистралей во
встроенно-пристроенных помещениях располагаются продуктовые магазины, аптеки,
салоны красоты. В коммерческих помещениях на цент-ральных улицах микрорайонов
место обычно арендуют компании, рассчитывающие на большое количество
посетителей, - крупные магазины, заведения сферы питания и услуг более высокого
класса (магазины аудио-, видео- и бытовой техники, магазины детских товаров,
медицинские услуги, салоны красоты, салоны мобильной связи, магазины одежды и
обуви, рестораны).
Для любых встроенных помещений важен отдельный вход.
Для некоторых видов деятельности обязательно наличие вентиляции. Сейчас 95%
помещений в новых домах сдаются без отдел-ки, практически везде установлены
хорошие стеклопакеты. Дальнейшие действия могут быть разными - либо арендатор
сам делает ремонт в счет стоимости аренды, либо собственник делает необходимый
ремонт исходя из потребностей арендатора, но за свой счет".