Жилье в рассрочку строили купцы и аристократы

Ссуды выдавались под деревянные дома и незаконченные постройки

CПб. К концу XIX в. возникновение ссудосберегательных товариществ приняло массовый характер. Ссуды давали под залог имений и прочей недвижимости.
Одновременно с появлением права частной собственности на землю (еще в XIII-XVIвв.) возник такой финансовый инструмент, как заклад, правда, долгое время не имевший законодательного подкрепления. В XVIв. земли закладывали повсеместно и это привело к тому, что с одним и тем же участком легко можно было смошенничать: его либо предлагали несколько раз разным лицам, либо совершался подлог (чужое имение выдавалось за свое).
Первые организованные ипотечные организации появились при Елизавете Петровне. В 1754г. одновременно в Москве и Петербурге начали работу дворянские банки. Кредит выдавался под имения и только представителям аристократии. Купцы получали кредит в конторе Государственного банка в Петербургском порту и в Коммерц-коллегии. Спустя 32 года столичные отделения дворянских банков преобразовали в Государственный заемный банк. В таком виде ипотечное кредитование просуществовало до конца 1850-х гг. Незадолго до начала реформ Александр II подписал указ о закрытии государственных кредитных учреждений. В результате многие домовладельцы лишились дешевого кредита (у частных лиц можно было получить заем под 10-12%).
Четвертого июля 1861г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита "Санкт-Петербургское городское кредитное общество". Цель новоиспеченного ипотечного учреждения состояла в выдаче ссуд под залог недвижимости, находившейся в пределах городской черты, приносившей регулярный доход. Владельцы заложенного имущества автоматически становились членами общества.
Деревянные и каменные
В залог принимались деревянные и каменные постройки. С 1861 по 1864г. общество выдало 28.908.700 рублей под залог 895 имуществ. Установленный ссудный срок - от 14 до 29 лет. В первое десятилетие проблем почти не возникало: просроченных недоимок не было, долг по срочным платежам составлял всего 768.530 рублей. Сложности возникли позднее, как следствие уступок, сделанных в первые 10 лет. С середины 1860-х гг. правление приняло решение о возможных перезалогах имущества, спустя еще некоторое время позволило выдавать дополнительные ссуды.
С момента возникновения общество выпускало облигации, благодаря твердому финансовому обеспечению высоко котировавшиеся на фондовом рынке. Но в конце 1870-х- начале 1880-х гг. ситуация изменилась - облигации Городского кредитного общества упали на 5%. Произошло это из-за слухов о завышенных оценках закладываемой недвижимости, возросшего количества перезалогов и просроченных недоимок в платежах, увеличения числа имущества, выставляемого на торги. Правлению пришлось дважды (в 1874 и 1880гг.) пересмотреть расценочные ведомости. Чтобы остановить пересуды о нестабильном финансовом положении, было принято рискованное решение о выдаче крупных ссуд под деревянные дома, требовавшие перестройки, под незастроенные городские участки и начатые постройки. К негативным изменениям привел еще и спекулятивный характер домостроительства. Широкий и дешевый кредит, выдаваемый строителям, стал первым сигналом о наступающем "домовладельческом кризисе". Квартирный рынок балансировал на грани пропасти: количество выставляемых на продажу и съем квартир явно превышало спрос. Их необоснованно высокая стоимость привела к тому, что средние слои населения стали перебираться на окраины столицы, а малоимущие вообще предпочитали селиться за городом.
Способность заемщиков платить по срочным платежам снизилась, к тому же возникли проблемы с продажей имущества неисправимых заемщиков. В сентябре 1883г. общество настиг еще один удар: одна из столичных газет опубликовала информацию о якобы понесенных организацией потерях на сумму почти 14 млн рублей. Утка вызвала панику на бирже - акции упали на 9%. Вернуться на прежний уровень удалось только в 1890-х гг. Экономический подъем середины 1890-х гг. привлек в Северную столицу новую рабочую силу. Рост населения вызвал повышение спроса на жилые квадратные метры, рынок недвижимости оживился, квартиры начали расти в цене, что в свою очередь привело к увеличению сделок.
Ипотечный ажиотаж
К началу ХIХ в. ипотечное кредитование в России приобрело широкий размах. В 1867г. различные кредитные общества выдали ссуды на 99,6 млн рублей, спустя 10 лет - на 415 млн рублей. Увеличение кредитующих организаций заставило правительство принять ряд мер, снижающих конкуренцию и сводящих к минимуму злоупотребления со стороны заемщиков. Закон запрещал осуществлять на единой территории одновременную деятельность более чем двум земельным банкам - повод для возникновения конкуренции устранялся.
Ипотечные ценные бумаги (закладные листы, обязательства, векселя, сертификаты и непосредственно закладные) пользовались высоким спросом на фондовом рынке. Долгосрочное финансирование недвижимости содействовало развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. К концу девятнадцатого столетия по развитию кредитно-финансовой системы Россия не уступала Западной Европе.
Возникновение ссудосберегательных товариществ приняло массовый характер. В это время залог являлся самым надежным и гарантированным способом обеспечения кредита. К 1905г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, в 1915-м их количество увеличилось в 30 раз. В 1914г. функционировало 11 кредитных союзов, в которые объединялись кредитные товарищества.
Слева - Яков Исаакович Утин, председатель правления Петербургского учетного и ссудного банка (Невский пр., 30). Справа на фото - интерьер этого банка. 1913 г.
Цифры
5,5 млрд рублей на ссуды было выдано к 1915г. всеми российскими ипотечными учреждениями.
Источник: Н.Проскурякова. Санкт-Петербургское городское кредитное общество (1861-1911)