Ставкам помешают упасть

Как оказалось, наибольшую угрозу представляет опасность перепроизводства складских площадей высокого класса, что неминуемо должно привести к падению арендных ставок. Однако это не мешает участникам рынка смотреть в будущее с оптимизмом и даже верить в то, что законы спроса и предложения удастся перебороть.

-Почему существующие и заявленные к вводу в эксплуатацию в ближайшие годы складские площади распределяются неравномерно?

Кирилл Малышев, заместитель директора департамента офисной и промышленной недвижимости Colliers International:

"Наши последние исследования подтверждают, что наибольшим спросом среди потенциальных инвесторов в Петербурге пользуются земельные участки на южном направлении. Однако достаточно большое количество респондентов ответили, что на самом деле особой разницы для них нет и основной территориальный фактор выбора участка для размещения склада сегодня - близость к КАД. Поэтому у меня складывается ощущение, что на рынке просто существует "раскрученность" района Шушар. Хотя, конечно, если рассматривать товаропоток, который идет в сторону Москвы и в сторону юга, - безусловно, это идеальное расположение для склада".

Сергей Рябинин, первый заместитель генерального директора Центра проектов развития недвижимости "Вечер":

"Особенность нашего города в том, что он еще и порт, а основное направление вывоза грузов из Петербурга - все- таки на юг. Может быть, поэтому южное направление и стало таким популярным среди складских операторов. С другой стороны, хотя Петербург и порт, но исторически сложилось, что город давно стал мешать его работе. Мы получаем очень много заявок от порта на поиск земельных участков и складов, поскольку свободная земля внутри него фактически закончилась. И не зря сейчас активно осваивается территория южного берега Финского залива: Усть- Луга, Ломоносов, Сосновый Бор, Кронштадт. Когда она будет освоена, тогда склады и транспортные потоки распределятся там же".

Алексей Цацулин, коммерческий директор ЗАО "Релоджикс":

"А не связано ли желание строить больше складов на юге просто с возможностью приобретения там земли? Может быть, там проще участок найти, чем на других направлениях?"

Олег Барков, генеральный менеджер Knight Frank LLC:

"Именно. Южное направление, район Шушар, в наибольшей степени исторически подготовлено для быстрого девелопмента. Там еще в советское время предполагалась промышленная зона, была проведена предварительная инженерная подготовка. На других направлениях заниматься строительством новых складских помещений сложнее: нет инженерной подготовки, возникает проблема отсутствия достаточного количества съездов с КАД".

-Как изменяется ситуация на рынке предложения складских помещений?

Максим Мельников, старший консультант Knight Frank LLC:

"Несколько лет назад те комплексы, которые предлагали в аренду, не соответствовали запросам арендаторов, и зачастую их арендные ставки были неоправданно высоки. В ближайшее время ситуация изменится, мы почувствуем это уже к концу следующего года, когда будут построены первые очереди крупных проектов и арендаторы увидят, за какой уровень сервиса стоит платить столь высокую ставку".

Олег Барков:

"И тогда появление новых крупных проектов введет новые стандарты рынка, которых сейчас пока не существует".

Марина Журкевич, генеральный директор ООО "Интертерминал":

"У меня совершенно противоположное мнение. Сейчас на рынке предлагается около 50 тыс. м2 качественных складов. И мне кажется, что сейчас компании строят склады не для того, чтобы удовлетворить спрос, а для того, чтобы осуществить выгодные финансовые вложения. Потому что уже существующие складские помещения и комплексы, которые заявлены к строительству, все вместе составят около миллиона квадратных метров. При этом многие потенциальные арендаторы считают, что не так важно, какой именно будет склад. Для них намного важнее цена. И переубедить их сложно. Многим производителям все равно, где хранить свои товары, лишь бы было дешево".

Олег Барков:

"Опасность перепроизводства существует, потому что склады - это наиболее простой способ вложения денег. Очень важно соблюдение баланса спроса и предложения.

А он будет определяться перспективами экономического развития региона. Появление крупных индустриальных инвесторов увеличит объем промышленного производства и повлечет за собой появление новых компаний-субподрядчиков.

Новый объем промышленного производства может изменить наше представление о том, какой объем рынка качественных складских услуг нужен Петербургу. Точно так же изменится ситуация после окончания формирования транспортной инфраструктуры, когда полностью замкнется кольцевая магистраль".

-С какими проблемами сталкивается компания при строительстве современного склада?

Лариса Карченко, начальник отдела управления имуществом УК "Корта":

"Инвестор зачастую не знает, выделят ли ему необходимые мощности по воде, теплу, а главное, по электричеству и какие для этого необходимо будет выполнить технические условия. Второй по значимости можно назвать проблему отсутствия правоустанавливающих документов на земельные участки и необходимость осуществлять перевод их из одной категории в другую. Достаточно сложно в Петербурге найти проектировщиков, способных предоставить проект, который будет соответствовать классам А и В+. При этом сам срок строительства склада сейчас короче, чем срок получения согласований, разрешения на строительство и ввода в эксплуатацию объекта".

Марина Журкевич:

"Хотелось бы добавить: сейчас фактически существует два варианта проектных организаций - это проектные институты "старой школы", в которых работают люди "предпенсионного" возраста. Понятно, что спроектировать склад по их нормам - это, скажем так, не очень хорошо. Но, с другой стороны, их проекты легко проходят государственную экспертизу. А проекты современных институтов сложнее проходят все эти инстанции. Сами-то проекты старой школы дешевле, но при этом они совершенно не учитывают стоимость склада. Проектировщики, например, запланируют 50?см асфальта, и им все равно, что сейчас по действующим нормам вполне достаточно 15?см. У них в книжке, скажем, 1936 г. написано, что должно быть 50 см. Им сложно объяснить, что это 3-4 млн дополнительных затрат".

Алексей Цацулин:

"На этапе разработки и строительства складских комплексов к работе надо привлекать специалистов, имеющих опыт эксплуатации складских площадей. В противном случае за красивым фасадом обнаружатся серьезные ошибки, которые будут сильно мешать работе или сделают ее совершенно неэффективной.

При реализации проектов также очень сильно вредит желание сэкономить. Например, существенная статья расходов - это беспылевые полы. Если не выполнить работы в соответствии со всеми стандартами, впоследствии повреждения полов приведут к порче дорогой техники, крену или даже завалу стеллажей, и убытки будут существенно превышать затраты на продуманное строительство".

Светлана Шевчук, менеджер по развитию бизнеса компании "i2 СНГ":

"Действительно важно принимать участие в проектировании склада. Каждая компания имеет отличающиеся от других, даже похожих компаний бизнес-процессы. Поэтому мы, как поставщики программного обеспечения, включаемся в процесс строительства склада еще на этапе его проектирования и стараемся давать свои рекомендации. Потому что автоматизация складской деятельности - это не только программа, это еще и технологии. Да, возможно унифицировать их, но речь может идти об унификации под различные отрасли, с каждой отдельной организацией все равно придется работать индивидуально".

-Каковы основные риски рынка качественных складских площадей?

Олег Барков:

"Если рынок будет развиваться по негативному сценарию, то через 5 лет будет возможность арендовать склад класса А по ставкам класса С. Для любого складского девелопера кошмарный пример - это Польша. Там сегодня есть два типа складских дилеров: те, которые уже разорились, и те, которые скоро разорятся".

Алексей Цацулин:

"В Польше предложение складских помещений класса А сильно превысило спрос, в результате чего произошел обвал цен. На рынке складской недвижимости Петербурга существуют прогнозы на этот счет уже сейчас. Они, на мой взгляд, несколько преждевременны. Если предположить, что такая ситуация будет иметь место в отдаленном будущем, она не вызовет у меня опасений. Ведь в таком случае наша компания как арендатор складских помещений сможет предложить своим клиентам сервис на современных складских помещениях за меньшие бюджеты".

Олег Барков:

"Со своей стороны мы приложим все усилия, чтобы этого не произошло".

Максим Мельников:

"Есть еще один аспект, на мой взгляд, очень важный. Мы говорим, что ставки аренды качественных складов могут упасть. Но нельзя забывать о том, что стоимость строительства сейчас растет с каждым месяцем. Каждый месяц дорожают арматура, цемент и прочие строительные материалы. И в этой связи я уверен, что арендные ставки останутся на прежнем уровне. Им не дадут упасть, потому что это не интересно никому из складских операторов".

Олег Барков:

"Вселяет надежду то, что девелоперское сообщество в Петербурге уже очень опытное; активная фаза девелопмента насчитывает уже 10 лет. Многие девелоперы приходят в складскую недвижимость из жилищного, коммерческого строительства, и они уже пережили там по одному и по два кризиса перепроизводства.

Поэтому сейчас будущее рынка складов в нашем регионе зависит от точности прогноза спроса и предложения, от адекватности рыночных прогнозов. И вполне возможно, что нам удастся избежать перепроизводства".

Кирилл Малышев:

"Конечно, может случиться ужасное, и все заявленные к вводу в эксплуатацию в ближайший год складские площади действительно будут построены. Однако практика показывает, что реально вводится процентов 30".

3-5 лет - срок окупаемости высококачественного склада.

Всего 4% от общего объема предложения складских помещений составили в 2005 г. складские площади класса А.

Источник: London consulting&ma-nagement company