КУГИ считает спорные помещения своими

По вопросу о существующей практике предоставления от имени Санкт-Петербурга нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, по договорам аренды, а также о возможных основаниях признания недействительными и расторжения указанных договоров, полагаю, что отсутствуют основания для признания недействительными заключенных с КУГИ договоров аренды на мансардные, чердачные и подвальные помещения, расположенные в многоквартирных домах. Поясним историю вопроса.<br>Прежде всего, следует отметить, что в силу статей 209, 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи в аренду имущества принадлежит его собственнику либо уполномоченному им лицу. Соответственно, Комитет как орган государственной власти, уполномоченный на представление имущественных интересов Санкт-Петербурга, осуществляет юридические действия по предоставлению в аренду нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, находящихся исключительно в городской либо федеральной собственности.<br>При этом право собственности Санкт-Петербурга на такие помещения, согласно статье 131 Гражданского кодекса РФ, Федеральному закону от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – Закон о регистрации), подлежит обязательной государственной регистрации, наличие которой является единственным доказательством существования указанного права и может быть оспорено только в судебном порядке при условии представления надлежащих доказательств.<br>Соответственно, и договор аренды нежилого помещения может быть признан недействительным только в случаях признания недействительным государственной регистрации права собственности Санкт-Петербурга на такое помещение.<br>В связи с вступлением в силу Закона РФ от 04.07.1991 №1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РФ" (далее – Закон о приватизации жилищного фонда), установившего возможность приватизации жилых помещений в многоквартирных домах, а также части 1 Гражданского кодекса РФ и Жилищного кодекса РФ (устанавливающих правовой режим общего имущества многоквартирного дома), на практике возникают споры по поводу правомерности отнесения к собственности Санкт-Петербурга мансардных, чердачных и подвальных помещений в многоквартирных домах, в связи с чем полагаю целесообразным отметить следующее:<br>дело в том, что статья 36 Жилищного кодекса РФ (а также корреспондирующая ей статья 290 Гражданского кодекса) устанавливает, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). При этом, согласно указанной норме, распоряжение общим имуществом многоквартирного дома должно осуществляться по соглашению между всеми собственниками помещений в доме.<br>Вместе с тем, положения статьи 36 Жилищного кодекса РФ сами по себе не являются основанием возникновения права общей долевой собственности на нежилые помещения в многоквартирных домах согласно нижеследующему.<br>В целях определения правового режима спорного помещения следует в установленном порядке детально проанализировать его проектное назначение (обслуживание более одного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, наличие в нем оборудования, обслуживающего более одного помещения), а также технические характеристики, его расположение и иные признаки – то есть провести индивидуализацию нежилого помещения.<br>В соответствии со статьей 1 Закона о регистрации, индивидуализация объекта недвижимости (помещения) проводится посредством технического учета (инвентаризации), по результатам которого объект недвижимости получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. Кроме того, технический учет (инвентаризация) объектов недвижимости проводится в целях установления их правового режима, который является основанием для применения при урегулировании правоотношений по поводу данных объектов тех или иных правовых норм, а также использования различных механизмов государственного регулирования. Соответственно, факт формирования органами технической инвентаризации помещений в качестве объектов недвижимости, не относящихся к общему имуществу, свидетельствует о правомерности нахождения таких помещений в индивидуальной собственности Санкт-Петербурга либо иных лиц. Указанная позиция подтверждается также судебной практикой (см. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.08.2004 по делу №А66-6642-03). Следует также отметить, что судебные органы при отнесении нежилых помещений к общему имуществу в некоторых случаях, помимо его технических характеристик, принимают во внимание наличие оснований для возникновения права собственности на такое помещение. Так, ФАС Северо-Западного округа в постановлении от 05.02.2003 по делу №А56-19867/02 указал, что статья 290 Гражданского кодекса РФ применению не подлежит, поскольку технический подвал, о праве собственности на который возник спор, не создавался участниками договора о совместной деятельности как общее помещение дома. При этом необходимо учитывать, что проектное назначение нежилого помещения может быть принято во внимание исключительно в тех случаях, когда многоквартирные дома были возведены после вступления в силу Закона РФ от 24.12.1992 №4219-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (в случаях, если на базе таких домов были сформированы кондоминиумы – см. статью 8 указанного закона) либо после вступления в силу части 1 Гражданского кодекса РФ (в иных случаях). В случаях, если расположенные на территории Санкт-Петербурга многоквартирные дома, изначально находившиеся в государственной собственности, были возведены до вступления в силу вышеуказанных правовых актов, расположенные в них подвальные, чердачные либо мансардные помещения, независимо от нахождения в них оборудования, обслуживающего более одного помещения, либо их проектного назначения, находятся в собственности Санкт-Петербурга по следующим основаниям. Так, практически все жилые дома дореволюционной постройки в городах, были национализированы. Как следует из статьи 2 Декрета ВЦИК Советов рабочих, солдатских, крестьянских и казачьих депутатов от 20.08.1918 "Об отмене права частной собственности на недвижимость в городах", в городских поселениях с числом жителей свыше 10000 было отменено право частной собственности на все строения и входящие в их состав помещения. Изымаемые из частной собственности в государственную собственность строения в городах были переданы в распоряжение органов местной власти. При этом следует отметить, что факт национализации – прекращения частной собственности и возникновения права государственной собственности на объекты недвижимости на основании Декрета от 20.08.1918 признается судебными органами Российской Федерации общеизвестным и не нуждающимся в дополнительном доказывании (см. пункт 1 определения Конституционного суда Российской Федерации от 18.06.2004 №286-о, определение Конституционного суда Российской Федерации от 06.11.1997 №136-о). Как следует из декрета ВЦИК и СНК РСФСР от 30.11.1925 "О порядке распределения национализированных и муниципализированных строений и о порядке пользования таковыми" (далее – Декрет от 30.11.1925), ранее обращенные в собственность государства строения были разграничены по предметам ведения (возможности их непосредственного использования) между соответствующими центральными (союзными) и местными органами власти и учреждениями. В связи с принятием и вступлением в силу Закона РСФСР от 24.12.1990 "О собственности в РСФСР", предусматривающего наличие собственности публично-правовых образований (РСФСР, субъектов, муниципальных образований) возникла необходимость в разграничении государственной собственности по видам. Разграничение находящихся в государственной собственности объектов недвижимости по видам собственности состоялось в момент вступления в силу Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 №3020-1 (далее – Постановление №3020-1). Постановление №3020-1, имеющее силу федерального закона, разделило находящиеся в государственной собственности объекты на имущество, которое относится исключительно к федеральной собственности, имущество, которое находится в федеральной собственности и может быть передано в собственность субъектов РФ, а также имущество, непосредственно находящееся в собственности муниципальных образований либо субъектов РФ – городов Москвы и Санкт-Петербурга в силу их особого статуса. Таким образом, с момента вступления в силу Постановления №3020-1 Российская Федерация, субъекты Российской Федерации либо муниципальные образования, соответственно, осуществляют владение, пользование и распоряжение принадлежащими им на праве собственности ранее национализированными (муниципализированными) объектами недвижимости либо объектами, возведенными позднее за счет государственных средств и/или находившихся в ведении соответствующих органов и учреждений, как находящимися в государственной собственности в порядке, установленном гражданским законодательством. Соответственно, в указанном случае правами в отношении таких объектов обладает соответствующее публичное образование, которое вправе зарегистрировать свое право собственности на него и распорядится им, независимо от того, находятся ли в частной собственности жилые или нежилые помещения в соответствующем доме. В обосновании указанной позиции следует отметить, что согласно статьям 8, 35 Конституции РФ, имеющей прямое действие, никто (включая публичные образования) не может быть лишен своего имущества иначе, чем по решению суда, а принудительное изъятие имущества на основании федерального закона допускается только в исчерпывающем числе случаев. Следовательно, при толковании норм, устанавливающих, что право общей собственности собственников помещений многоквартирного дома автоматически возникает на нежилые помещения многоквартирного дома, в которых имеется оборудование, обслуживающее более одного жилого/нежилого помещения (ст. 290 ГК, ст. 36 ЖК) необходимо учитывать, что если уполномоченным органом государственной власти не было принято решение об отчуждении ранее национализированного либо созданного за счет соответствующего государственного образования имущества (а равно в случае, если нет соответствующего решения суда, влекущего прекращение права), указанные помещения остаются в государственной собственности. При этом Закон о приватизации жилищного фонда не содержит нормы, согласно которой наряду с жилыми помещениями в собственность граждан в порядке приватизации передаются и нежилые помещения, в которых находится оборудование, обслуживающее более одного собственника. Кроме того, в соответствии с действующим законодательством, создание ТСЖ собственниками помещение в многоквартирном доме не влечет за собой изменение права собственности на помещения, расположенные в многоквартирном доме. Таким образом, полагаем, что отсутствуют основания для признания недействительными заключенных с Комитетом договоров аренды на мансардные, чердачные и подвальные помещения, расположенные в многоквартирных домах. По вопросу о возможности получения организацией, управляющей многоквартирным домом, нежилых помещений, находящихся в собственности Санкт-Петербурга и расположенных в таком доме, целевым назначением сообщаю, что в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 30.06.2004 №334-51 "О доверительном управлении имуществом Санкт-Петербурга" (с изменениями, внесенными Законом Санкт-Петербурга от 15.11.2005 №569-82) допускается предоставление расположенных в многоквартирном доме нежилых помещений целевым образом в случаях, если претендентом на получение в доверительное управление таких помещений является коммерческая организация, уполномоченная собственниками помещений в указанном доме на осуществление функций по управлению многоквартирным домом.