Первичка ждет больших перемен

СПб. Специалисты отмечают сокращение объемов ввода жилья, что благоприятно отразится на рынке и будет способствовать восстановлению баланса спроса и предложения.

К началу 2005 г. на рынке строящегося жилья создалась ситуация, когда количество квартир, выставленных на продажу, увеличилось в 2 раза, а покупательский спрос остался на прежнем уровне.

По данным ООО "ЦРП "Петербургская недвижимость", до конца 2005 г. заявлено 2,2-2,3 млн м2. Однако, по оценке экспертов, реально будет введено 1,7-2 млн м2.

По данным ЗАО "Агентство "Бекар", в I квартале 2005 г. объем продаж типового жилья составил 397 тыс. м2. (для сравнения: в III и IV кварталах 2004 г. этот показатель зафиксирован на отметке 460 тыс. м2 в каждом квартале). Увеличилась доля квартир, не проданных к моменту сдачи дома: в среднем она составляет 7-8%, по некоторым объектам достигает 20%.

Предпосылки

По словам Татьяны Чуприной, заместителя директора ЗАО "Агентство "Бекар", на рынок повлияли психологические и объективные факторы, способствующие снижению спроса. Заявление правительства о том, что квадратный метр жилья в России должен стоить не более $600, заставило многих покупателей занять выжидательную позицию и отложить покупку недвижимости. Между тем увеличение себестоимости строительных работ привело к снижению рентабельности строительного бизнеса. Поэтому вопреки ожиданиям покупателей значительное снижение цен на первичном рынке стало невозможным.

Негативно повлиял на ситуацию на рынке и закон о долевом участии (ФЗ 214), который усложнил процесс привлечения денежных средств в долевое строительство и ухудшил и без того непростое положение застройщика.

Ниже, чем кажется

По данным ГК "Бюллетень недвижимости", средняя цена предложения к началу второго полугодия 2005 г. держится на отметке $974,6/м2.

По оценке Татьяны Чуприной с октября по декабрь 2004 г. цены на первичном рынке снизились на 4-5%, однако в 2005 г. они застыли. Аналитики отмечают, что при любой попытке повысить цену продажи резко снижаются. Однако, несмотря на явное снижение спроса, застройщики искусственно поддерживают уровень цен.

По словам Татьяны Чуприной, компании снижают курс условной единицы, переходят от евро к доллару, а при личных встречах с покупателем предлагают большие скидки. В результате на практике квартиру в спальном районе (особенно если дом уже сдан) у ряда застройщиков можно приобрести по цене $600-700/м2.

цифры

2031 тыс. м2 типового жилья введено в 2004 г.

Источник: ООО "ЦРП "Петербургская недвижимость"

Зао "строймонтаж"

390.748 м2 - объем строительства в 2004 г.

ЗАО "ССМО "ЛенСПЕЦСМУ"

372.100 м2 - объем строительства в 2004 г.

ООО "ЦРП "Петербургская недвижимость"

Ильи Еременко, генеральный директор ООО "ЦРП "Петербургская недвижимость":

"В среднем доходность инвестиций в типовое строящееся жилье составляет сегодня 7-10% годовых (в 2003 г. - около 30%). Однако вопреки скептическим прогнозам снижение доходности не отпугнуло инвесторов от рынка. Даже сегодня реальная доходность инвестиций в жилье выше, чем в любом консервативном сегменте финансового рынка. В основе такой доходности лежит удорожание квартир по мере роста степени готовности дома".