Кредит дадут инвесторы

Пайщики предоставят средства в долг

СПб. Новый вид паевых фондов предложит деньги для выдачи ипотечных кредитов.
Ипотечные закрытые паевые инвестиционные фонды (ИЗПИФ) инвестируют средства в закладные, под которые банки выдают ипотечные кредиты. Банки перепродают фондам право получения платежей по кредиту, а также возможность продать заложенную квартиру, если заемщик не расплатится с долгом.
Круговорот долга
Схема финансирования выглядит следующим образом. Допустим, человек получает в банке кредит на 15 лет под 18% годовых. При этом он в качестве залога оформляет покупаемую квартиру. Банк в этом случае получает платежи от должника, а если последний не сможет выплатить весь долг, то банк имеет право продать залог. После заключения ипотечного договора на финансовой сцене появляется еще один участник - управляющая компания (УК). Она предлагает банку перепродать ей закладные и соглашается на доход, скажем, 16% годовых. Деньги для приобретения закладной берутся из ипотечного фонда, которым управляет УК. Пайщиками такого фонда могут являться консервативные люди, а также страховые компании, пенсионные фонды и другие инвесторы, имеющие свободные средства и желающие уберечь их от инфляции и получить небольшой доход.
Тотальная защита
Банк и УК становятся посредниками между желающими получить кредит и инвесторами, предоставляющими средства. Можно сказать, они получают вознаграждение каждый за свою часть работы: банк - за клиентскую работу, УК - за поиск инвесторов. С другой стороны, именно такая схема позволяет надежно защитить права всех сторон. Банк обязывает заемщика застраховать как закладываемое имущество, так и свою жизнь. Даже при самых печальных событиях необходимые выплаты произведет страховая компания. Инвестору спокойствие обеспечивает сама форма инвестирования - ПИФ. Поскольку имущество фонда обособлено от имущества управляющей компании, даже в случае банкротства компании закладные на недвижимость и право получения дохода останутся у пайщиков.
Трудности перевода
Такая схема рефинансирования выданных кредитов зарекомендовала себя в развитых странах. Человек, которому нужна недвижимость, может купить ее в долг. Банк, выдавший кредит, может его практически сразу рефинансировать. УК может рассчитывать на стабильный доход. Инвесторы - на сбережение и прирост вложенных средств и надежность обеспечения. Тем не менее есть ряд сложностей в реализации этой схемы. Во-первых, для банка и УК индивидуальный подход к клиенту слишком трудоемок и дорог. А для того чтобы объединять закладные в так называемые пулы, условия кредитования должны быть типовыми. Получается, банку необходимо предлагать клиенту некие "стандартные" виды кредитов и отказывать тем, кто не подходит под заявленные условия. Вторая трудность состоит в том, что по Закону "Об ипотечных ценных бумагах" ипотечное покрытие могут составлять лишь те кредиты, при получении которых заемщики вложили в покупаемую недвижимость как минимум 30% собственных средств.
Помимо этого управляющим приходится помнить, что закрытый ПИФ может быть создан на срок от 1 года до 15 лет (по Закону "Об инвестиционных фондах"). Это значит, что закладные под кредиты сроком больше 15 лет уже не могут быть включены в портфель фонда.
на заметку
- В России в стадии формирования находятся два закрытых ипотечных фонда.
- Фонд "ЮГРА Ипотечный Фонд" под управлением ООО "РЕГИОН Девелопмент" начал формирование 15 мая 2005 г., а фонд "НВК-Городская ипотека" под управлением ООО "УК "НВК" формируется с 15 июня 2005 г. Еще один фонд под управлением ОАО "КУИ "Ямал" сейчас проходит регистрацию.
- Минимальная сумма для вложения в фонд "НВК-Городская ипотека" - 10 тыс. рублей, у фонда "ЮГРА Ипотечный Фонд" входной порог - 100 тыс. рублей.
итоги
УК "НВК"
Салават Халилов, генеральный директор ООО "УК "НВК":
"Основная проблема, с которой сталкиваютcя банки, состоит во временном разрыве между короткими сроками депозитов (3-6 месяцев) и долгосрочными кредитами самого банка, предоставляющего заемщику средства на 10-15 лет. Механизм работы ипотечных ПИФов крайне выгоден банкам, так как кредит, выданный на долгий срок, возвращается к ним практически сразу и позволяет дальше оперировать этими средствами. Надежность вложения в ипотечный ПИФ сравнима с покупкой государственных бумаг, а доходность они приносят около 12-15% годовых".
ООО "УК "Свиньин и Партнеры"
Владимир Свиньин, генеральный директор ООО "УК "Свиньин и Партнеры":
"Ипотечные фонды по плечу только крупным финансовым структурам. Качество ипотечных закладных как ценных бумаг можно оценить как очень высокое. Паи фондов, которые инвестируют в эти бумаги, будут давать пайщикам доход на уровне 8-9% годовых. При этом их надежность можно сравнивать с государственными бумагами. Но создаваться ипотечные ПИФы будут только при крупных банках, развивающих ипотечные программы (в первую очередь государственных и западных банках). Последние и сейчас имеют возможность секьюритизировать выданные кредиты через материнскую компанию за рубежом, но в этом случае им приходится брать на себя валютные риски. Рефинансирование в России позволит им минимизировать этот риск".
ЗАО "УНР-71"
340.000 м2 - объем строительства компании в 2004 г.