00:0012 августа 2005
19просмотров
00:0012 августа 2005
Пайщики предоставят средства в долг
СПб. Новый вид
паевых фондов предложит деньги для выдачи ипотечных кредитов.
Ипотечные
закрытые паевые инвестиционные фонды (ИЗПИФ) инвестируют средства в закладные,
под которые банки выдают ипотечные кредиты. Банки перепродают фондам право
получения платежей по кредиту, а также возможность продать заложенную квартиру,
если заемщик не расплатится с долгом.
Круговорот долга
Схема
финансирования выглядит следующим образом. Допустим, человек получает в банке
кредит на 15 лет под 18% годовых. При этом он в качестве залога оформляет
покупаемую квартиру. Банк в этом случае получает платежи от должника, а если
последний не сможет выплатить весь долг, то банк имеет право продать залог.
После заключения ипотечного договора на финансовой сцене появляется еще один
участник - управляющая компания (УК). Она предлагает банку перепродать ей
закладные и соглашается на доход, скажем, 16% годовых. Деньги для приобретения
закладной берутся из ипотечного фонда, которым управляет УК. Пайщиками такого
фонда могут являться консервативные люди, а также страховые компании, пенсионные
фонды и другие инвесторы, имеющие свободные средства и желающие уберечь их от
инфляции и получить небольшой доход.
Тотальная защита
Банк и УК
становятся посредниками между желающими получить кредит и инвесторами,
предоставляющими средства. Можно сказать, они получают вознаграждение каждый за
свою часть работы: банк - за клиентскую работу, УК - за поиск инвесторов. С
другой стороны, именно такая схема позволяет надежно защитить права всех сторон.
Банк обязывает заемщика застраховать как закладываемое имущество, так и свою
жизнь. Даже при самых печальных событиях необходимые выплаты произведет
страховая компания. Инвестору спокойствие обеспечивает сама форма инвестирования
- ПИФ. Поскольку имущество фонда обособлено от имущества управляющей компании,
даже в случае банкротства компании закладные на недвижимость и право получения
дохода останутся у пайщиков.
Трудности перевода
Такая схема
рефинансирования выданных кредитов зарекомендовала себя в развитых странах.
Человек, которому нужна недвижимость, может купить ее в долг. Банк, выдавший
кредит, может его практически сразу рефинансировать. УК может рассчитывать на
стабильный доход. Инвесторы - на сбережение и прирост вложенных средств и
надежность обеспечения. Тем не менее есть ряд сложностей в реализации этой
схемы. Во-первых, для банка и УК индивидуальный подход к клиенту слишком
трудоемок и дорог. А для того чтобы объединять закладные в так называемые пулы,
условия кредитования должны быть типовыми. Получается, банку необходимо
предлагать клиенту некие "стандартные" виды кредитов и отказывать тем, кто не
подходит под заявленные условия. Вторая трудность состоит в том, что по Закону
"Об ипотечных ценных бумагах" ипотечное покрытие могут составлять лишь те
кредиты, при получении которых заемщики вложили в покупаемую недвижимость как
минимум 30% собственных средств.
Помимо этого управляющим приходится
помнить, что закрытый ПИФ может быть создан на срок от 1 года до 15 лет (по
Закону "Об инвестиционных фондах"). Это значит, что закладные под кредиты сроком
больше 15 лет уже не могут быть включены в портфель фонда.
на
заметку
- В России в стадии формирования находятся два закрытых ипотечных
фонда.
- Фонд "ЮГРА Ипотечный Фонд" под управлением ООО "РЕГИОН
Девелопмент" начал формирование 15 мая 2005 г., а фонд "НВК-Городская ипотека"
под управлением ООО "УК "НВК" формируется с 15 июня 2005 г. Еще один фонд под
управлением ОАО "КУИ "Ямал" сейчас проходит регистрацию.
- Минимальная
сумма для вложения в фонд "НВК-Городская ипотека" - 10 тыс. рублей, у фонда
"ЮГРА Ипотечный Фонд" входной порог - 100 тыс. рублей.
итоги
УК
"НВК"
Салават Халилов, генеральный директор ООО "УК
"НВК":
"Основная проблема, с которой сталкиваютcя банки, состоит во
временном разрыве между короткими сроками депозитов (3-6 месяцев) и
долгосрочными кредитами самого банка, предоставляющего заемщику средства на
10-15 лет. Механизм работы ипотечных ПИФов крайне выгоден банкам, так как
кредит, выданный на долгий срок, возвращается к ним практически сразу и
позволяет дальше оперировать этими средствами. Надежность вложения в ипотечный
ПИФ сравнима с покупкой государственных бумаг, а доходность они приносят около
12-15% годовых".
ООО "УК "Свиньин и Партнеры"
Владимир Свиньин,
генеральный директор ООО "УК "Свиньин и Партнеры":
"Ипотечные фонды по
плечу только крупным финансовым структурам. Качество ипотечных закладных как
ценных бумаг можно оценить как очень высокое. Паи фондов, которые инвестируют в
эти бумаги, будут давать пайщикам доход на уровне 8-9% годовых. При этом их
надежность можно сравнивать с государственными бумагами. Но создаваться
ипотечные ПИФы будут только при крупных банках, развивающих ипотечные программы
(в первую очередь государственных и западных банках). Последние и сейчас имеют
возможность секьюритизировать выданные кредиты через материнскую компанию за
рубежом, но в этом случае им приходится брать на себя валютные риски.
Рефинансирование в России позволит им минимизировать этот риск".
ЗАО
"УНР-71"
340.000 м2 - объем строительства компании в 2004 г.