"Луначарского" не так дорог, чтобы дешеветь

Территориальная зона "Проспект Луначарского"<BR> СПб. "Пр. Луначарского" -- территория в перспективном районе, но в отличие от соседей не столь сильно подорожавшая, а потому -- не потерявшая в темпах роста.<BR> Территориальная зона "Пр. Луначарского" ограничена пр. Энгельса, Луначарского, Северным и ул. Сантьяго-де-Куба. Этот район расположен рядом с одной из наиболее бурно развивающихся территорий -- "Озерки", и интерес к нему подогревается в том числе таким соседством. Причем "Озерки", стремящиеся к позиционированию в качестве престижного района, близки к переоцененности, там минимальный рост в этом году, и особенно заметно снижение цен. На таком фоне "Пр. Луначарского" оказывается даже в лучшем положении.<BR> Эта территория весьма однородна: жилой фонд в подавляющем большинстве состоит из типовой панели. Каких-либо "точек влияния" на общий ценовой уровень здесь нет, "влияние" оказывается извне. Спрос, существующий на жилье в этой зоне, основан на ее "географических" преимуществах: помимо появляющихся рядом объектов инфраструктуры, здесь расположен парк "Сосновка".<BR> Транспортная доступность гораздо хуже, чем в соседних территориях (нет станции метро), средний уровень цен предложения ниже, а прочие составляющие относительно комфортной жизни есть. Территория не замкнута: пр. Энгельса -- транзитная магистраль с севера на юг, Северный пр. -- с запада на восток.<BR> <B>Фонд</B><BR> Жилой фонд в территориальной зоне состоит в основном из панели 504, 606 и 137-й серий 70-80-х гг. Предложения жилья в недавно построенных домах по индивидуальным проектам практически нет.<BR> Это типичный спальный район, где, однако, постепенно появляется "первичное" предложение строящегося комфортного жилья, конкурирующее со "вторичным". При явном недостатке выбора на рынке квартир такое предложение весьма перспективно.<BR> <B>Цены</B><BR> Сейчас уровень средней цены предложения на вторичном рынке здесь несколько ниже "среднего по городу". По данным мониторинга аналитического отдела Группы компаний "Бюллетень Недвижимости", в ноябре "средний метр" предлагали здесь по $1141, при том что "среднегородская" цена составила $1178.<BR> Средняя цена предложения четырехкомнатной квартиры равнялась в ноябре $75,9 тыс. ($993/м2). Трехкомнатные предлагались в среднем по $72,1 тыс. ($1068/м2), "двушки" -- по $60 тыс. ($1154,5/м2), однокомнатные -- по $44,6 тыс. ($1253/м2).<BR> Темп роста цен предложения -- 28% за 11 месяцев с начала года, практически соответствующий "общегородскому" (28,5%), и так же, как и в остальных окраинных районах, здесь продолжается падение: с $1156,5/м2 в августе до $1141/м2 в ноябре.<BR> <B>Спрос и предложение</B><BR> Перед началом стагнации спрос и предложение по типам квартир в зоне были относительно сбалансированы только в сегменте однокомнатных квартир. "Двушки" были в дефиците, а предложение трех- и четырехкомнатных превышало спрос. Сейчас, по данным Телефонной справочной службы "Квартирный вопрос" и ГК "БН", структура не изменилась, лишь доля спроса на однокомнатные окончательно сравнялась с долей предложения.<BR> В различных ценовых диапазонах цена спроса на однокомнатные объекты сейчас распределяется в среднем и верхнем сегментах, а предложение не столь равномерно: выросла доля дорогих квартир.<BR> Спрос на "двушки" явно акцентирован на нижние ценовые пределы. Появилась заметная доля желающих приобрести относительно комфортное жилье как можно дешевле. Структура предложения при этом распределена равномерно.<BR> Дорогие трехкомнатные квартиры, дефицитные в мае, активно спрашивают и сейчас.<BR> Но остальная (и основная) доля спроса распределяется внизу -- получается некая "дыра" между самым дорогим и обычным предложением.<BR> <B>Ликвидность</B><BR> Косвенный показатель ликвидности -- время экспозиции объектов в листингах (рекламе) -- здесь зависит от комнатности: чем квартира меньше, тем быстрее она уходит.<BR> Быстрее всего исчезают из листингов дешевые "единицы": 21 пункт* (условный день). На рынке в период структурного кризиса это очень хороший показатель.<BR> Та же зависимость в двухкомнатном сегменте: чем дешевле, тем ликвидность лучше. "Трешки" продаются одинаково во всех ценовых диапазонах.<BR> <B>Прогноз</B><BR> В краткосрочной перспективе развитие рынка в кварталах вокруг пр. Луначарского не будет отличаться от общегородских тенденций. Район довольно явно спозиционирован, здесь однородный жилой фонд, и нет причин для всплеска интереса именно к этой территории. За исключением, может быть, переоцененности соседних районов: спрос на "север города" может переориентироваться на более дешевые кварталы.<BR> Однако после кризиса относительно дешевый (по сравнению с соседями) и неплохо расположенный район вызовет интерес в первую очередь.<BR> Примечание: * -- пункты (условные дни) -- средние значения времени экспозиции квартир за расчетные 3 месяца (14 недель). <P> <B>Рост</B><BR> Средней цены предложения в зоне "Пр. Луначарского", %<BR> К предыдущему кварталу - 2,91<BR> За год - 51,55<BR> К докризисному уровню - 99,02<BR> К посткризисному уровню - 196,06 <P> жилой фондСтруктура жилищного фонда, шт.<BR> Типовые кирпичные здания (1970-е гг.) 3<BR> Панельные дома улучшенной планировки (1980-90-е гг.) 16<BR> Общежития 2<BR> Панельные дома выше 5 эт. (1970-80-е гг.) 55