Комнаты -- в "системе" системного кризиса

<B>Рынок комнат</B><BR> СПб. В нынешнем году наибольший рост цен зафиксирован в сегменте крупногабаритных комнат в центре города.<BR> Однако деньги лучше вкладывать в средние объекты малонаселенных квартир.<BR> Комнаты площадью от 22 м2 подорожали за год в среднем на 53%. Это, наверное, максимальный показатель на всем рынке жилья, исключая, может быть, отдельные объекты нового строительства, где продажи открывались по заниженным ценам. Однако рост цены предложения на относительно большом временном отрезке -- далеко не единственный показатель привлекательности такого "инвестиционного инструмента", как недвижимость. Структурный кризис на рынке .<BR> Весьма значительную часть покупателей составляют малоплатежеспособные приезжие, наплыв которых происходит осенью или весной.<BR> Однако на этот раз сезонный толчок не смог раскачать огромное предложение: вымывания комнат из листингов не произошло (обычно это происходит в сентябре-октябре), а зафиксированный всплеск спроса оказался слишком слабым. Дело в том, что продавцы на этом рынке -- в основном потенциальные покупатели квартир, которые ориентируются в первую очередь на квартирный рынок, выставляя соответствующие цены и серьезно снижая ликвидность собственных объектов.<BR> Вообще, и с до- и с посткризисного времени (на момент июля 1998 г. или лета 1999 г.) комнаты в процентном отношении подорожали гораздо сильнее квартир. Точно так же, как малогабаритные дешевые квартиры выросли в цене сильнее, чем большие.<BR> И так же, как весной этого года, специалисты констатировали, что средняя цена предложения типовой "единицы" практически догоняет цену дешевой "двушки", нынче ценник на комнаты сравним с ценой на минимальные квартиры.<BR> Сейчас лучше всего продаются наиболее пригодные для жилья объекты: средней площади в малонаселенных квартирах центральной части. Наиболее высокий спрос (что естественно) именно в этом сегменте.<BR> <B>На окраинах</B><BR> Структура предложения комнат привычно ассоциируется с центром города -- старыми доходными домами, поделенными на коммуналки, и самими коммуналками, иногда, если есть черный ход, разделенными надвое. Тем временем центр в этой структуре занимает лишь 45%, тогда как остальное продается в других районах. Лидеры по популярности -- Невский и Выборгский. Мог бы стать и Московский, но там практически закончились расселения, и предложения на этом рынке мало.<BR> Популярные районы пользуются спросом по разным причинам и, похоже, у разных покупателей. В Невский район едут по большей части "гастарбайтеры" (существует недоказанное мнение, что точка притяжения для покупателей комнат здесь -- знаменитый Правобережный рынок). В Выборгском велико предложение комнат в "сталинских" домах -- лучшее на "комнатном" рынке.<BR> <B>Перспектива</B><BR> В краткосрочной перспективе развитие комнат будет прямо завязано на квартирный рынок, на который ориентированы продавцы.<BR> Однако если тенденции "отдельного жилья" проявятся уже к февралю, о комнатах можно определенно говорить лишь после новой волны миграции -- весной будущего года.<BR> Причины и следствия на обоих рынках в принципе одинаковы: все зависит от того, как поведут себя продавцы и покупатели.<BR> Теоретически возможен всплеск платежеспособного спроса на большие квартиры в центре, вызванный "искусственным" путем: появлением в Петербурге крупных компаний, инвесторов или федеральных чиновников.<BR> В этом случае расселения центральных кварталов активизируются, вновь появится спрос на "минимальное" жилье, в том числе и комнаты. Учитывая такую возможность, следует, очевидно, делать вложения в комнаты больших коммуналок, которые расположены в фасадной части дома, а сам дом -- в "престижном" районе.<BR> С другой стороны, ликвидность комнат за последний квартал упала довольно серьезно, предложение увеличилось на 20%, и застрявшие в листингах объекты могут быть вообще сняты с продажи в ожидании лучших времен. Тогда структура спроса-предложения стабилизируется. А может произойти снижение цены предложения. И в таком случае цена упадет уже серьезно, во всех (кроме элитного) сегментах и во всех (кроме "эксклюзивных") районах.<BR> Наконец, возможен третий вариант -- когда цену будут держать до последнего. Но, в отличие от квартирного рынка, этот путь приведет не к "победе" центра, а наоборот, к увеличению спроса на окраинах.<BR> Если говорить собственно о рынке, то в долгосрочной перспективе наиболее активно он будет развиваться именно вне центра города. Потому что в центральной части он когда-то должен прекратить свое существование вообще: однажды старый фонд все-таки будет полностью расселен. Однако именно это обстоятельство должно стимулировать вложения как раз в центре Петербурга, где гораздо вероятнее получить некий "джек- пот" -- попасть под расселение.