Московский дорожал опережающими темпами

Территориальная зона "Сталинский Московский" <P> СПб. Кварталы "сталинских" домов Московского проспекта по-прежнему держат первые места в ценовом рейтинге.<BR> Здесь не было остановки цен, а показатели ценового роста -- одни из самых больших в городе. Однако в перспективе темпы неизбежно снизятся.<BR> Территориальная зона "Сталинский Московский" ограничена пр. Гагарина (до Алтайской ул.), ул. Решетникова, Варшавской, Ленсовета, Орджоникидзе, пл. Победы и Краснопутиловской ул. На ценовой карте города это один из самых дорогих районов, конкурирующий с "Золотым треугольником". Как и "парадный Петербург", он четко спозиционирован в дорогом комфортном сегменте и при этом обладает однородным жилым фондом. С одной стороны, это обеспечивает устойчивый дорогой спрос (в Петербурге по-прежнему сохраняется мнение о "сталинских" домах как о престижных и комфортных) и, соответственно, устойчивый рост цены; с другой -- здесь не осталось "резерва", как в старом центре: дешевое предложение практически отсутствует, пятен под застройку очень мало.<BR> Прекрасная транспортная доступность (сам Московский пр. -- транзитная "правительственная" трасса, к тому же есть несколько станций метро) и давно сформированная социальная инфраструктура, которая уже переориентировалась на платежеспособных потребителей, только подкрепляют имидж территории.<BR> Недостатки также очень похожи: главный -- экология. В нескольких кварталах к западу и востоку от Московского расположены промзоны, впрочем, на ценовой уровень района они нисколько не влияют. В центре, с пробками и минимумом зеленых зон, загазованность не меньше, однако она до сих пор остается за рамками понятия престижа. Правда, на Московском несколько проще с парковкой. Застройка не столь плотна, дворы просторнее, и существует теоретическая возможность устройства стояночных мест.<BR> Вдоль Московского есть примеры предложения до $6 тыс./м2, и оно, как и в старом городе, имеет спрос. Особенно дороги квартиры с окнами на парк Победы и сам проспект -- это "доминанты" территории.<BR> <B>Фонд</B><BR> Жилой фонд здесь -- в подавляющем большинстве "сталинские" дома. Относительно небольшая часть кирпичных "хрущевок" внутри кварталов и типовых кирпичных домов постройки 70-х гг. ближе к пл. Победы на общий ценовой уровень серьезно не влияют.<BR> Новое строительство развивается неактивно в первую очередь из-за дефицита участков. "Уплотнять" дорогие кварталы весьма проблематично. Во вторую -- из-за не совсем удачных проектов. В частности, здесь есть неудачный пример строительства панельного дома с ценником, ориентированным на высокий уровень всего района.<BR> <B>Цены</B><BR> Средняя цена предложения 1 м2 на вторичном рынке держит первые строчки в рейтинге. По данным мониторинга аналитического отдела Группы компаний "Бюллетень Недвижимости" (ГК "БН"), в сентябре "средний метр" предлагали здесь по $1528 (в "Золотом треугольнике" метр стоил $1564), а "среднегородская" цена 1 м2 была равна $1199.<BR> Средняя цена предложения четырехкомнатной квартиры составляла в сентябре $170,7 тыс. ($1580/м2). "Трешки" предлагали в среднем по $118,5 тыс. ($1510/м2), "двушки" -- по $85,5 тыс. ($1543/м2), однокомнатные -- по $53,1 тыс. ($1482/м2).<BR> При общем высоком уровне цен на недвижимость здесь очень большой рост -- 35% за 9 месяцев ("общегородской" составил 30,3% за тот же период). При этом остановки или тем более падения цен не было: рост к предыдущему кварталу зафиксирован на уровне 6%.<BR> <B>Спрос и предложение</B><BR> За полгода в районе "Сталинского Московского" изменилась структура спроса и предложения по типам квартир. В апреле она была абсолютно сбалансирована, сейчас половина спроса ориентирована на двухкомнатные объекты. Структура предложения, основанная на специфике жилого фонда района, не изменилась.<BR> В однокомнатном сегменте произошли изменения в различных ценовых диапазонах. Весной цена спроса опережала цену предложения, дорогие квартиры были дефицитны. Сейчас -- наоборот. В ценовой гонке, закончившейся к началу лета, победили продавцы. Теперь цена спроса ориентируется на нижние пределы.<BR> Зато "габаритные" квартиры пользуются тем же дорогим спросом, по-прежнему опережающим цену предложения. Локальные кризисы меньше всего влияют на дорогую недвижимость.<BR> <B>Ликвидность</B><BR> Ликвидность в этом дорогом районе не столь низка, как в том же "Золотом треугольнике": сказывается однородность жилого фонда и его адекватность ожиданиям. По данным аналитического отдела ГК "БН", среднее условное значение ликвидности равно 31,1 пункта* (условного дня), тогда как в "парадном Петербурге" -- 37,8 пункта.<BR> Не изменилась основная тенденция этой территории: дорогое (и качественное) продается быстрее.<BR> <B>Прогноз</B><BR> "Сталинский Московский" -- полностью сформировавшийся дорогой район, но в дальнейшем из "элитного" он будет превращаться в "престижный", а затем -- в "комфортный". Ценовая планка не упадет, однако темпы роста в долгосрочной перспективе неизбежно снизятся относительно центральных, "парадных", районов. <P> Примечание: * -- пункты (условные дни) -- средние значения времени экспозиции квартир за расчетные 3 месяца (14 недель).