За Муринским ручьем цены растут стабильно

Территориальная зона "Гражданка за Муринским ручьем"<BR> СПб. "Гражданка за Муринским ручьем" -- типичная окраинная территория, относительно дешевая и потому уверенно растущая в цене. <P> "Гражданка за Муринским ручьем" (в ленинградской топонимике -- "ГДР", или "Гражданка дальше ручья") ограничена пр. Луначарского, Культуры, Суздальским и ул. Руставели.<BR> Это большой окраинный спальный район, только что соединенный с остальным городом восстановленной Кировско-Выборгской линией метро и вернувший тем самым приемлемую транспортную доступность для пассажиров. Сюда приходят две транзитные с юга на север магистрали -- ул. Руставели (как продолжение Пискаревского пр.) и Гражданский пр. Однако их пропускная способность в часы максимального трафика стремится к нулю.<BR> Главная особенность этого района -- близость городской границы, а значит, и курортной зоны Токсово, Васкелово и т.д., но и здесь доступность минимальная, поэтому в полной мере этим преимуществом можно будет пользоваться только после строительства транспортной развязки с КАД.<BR> Здесь есть доминанта, формирующая ценовой уровень района и аккумулирующая развивающуюся инфраструктуру, -- пр. Просвещения, однако вокруг него преобладает дешевый жилой фонд. Относительная дешевизна и приемлемая доступность -- главные определяющие спрос факторы в этой территориальной зоне.<BR> <B>Фонд</B><BR> Жилой фонд в территориальной зоне состоит в основном из панели не лучшего качества -- "кораблей", "брежневских" пятиэтажек, практически не отличающихся от "хрущевок", и относительно неплохой 606-й серии. Здесь идет довольно активное строительство, но в силу относительной дешевизны района особенно перспективно предложение эконом-класса.<BR> <B>Цены</B><BR> Уровень средней цены предложения на вторичном рынке в зоне не превышает средний по городу, но выше, чем в большинстве спальных районов. По данным мониторинга аналитического отдела Группы компаний "Бюллетень Недвижимости", на конец июня средний метр предлагали здесь по $1125,6, при том что средняя по городу цена м2 составляла тогда $1168.<BR> Средняя цена предложения четырехкомнатной квартиры в зоне составляла в июне $74,4 тыс. ($963/м2), трехкомнатной -- $64,9 тыс. ($1010/м2), "двушки" -- $55 тыс. ($1118/м2) и однокомнатной -- $42,8 тыс. ($1253/м2).<BR> Темп роста цен предложения в районе -- 28,4% за полгода, выше общегородского (27%) и нормальный для дешевых окраинных районов (такой же рост произошел на Ржевке-Пороховых, Южное Купчино подорожало на 30%).<BR> <B>Спрос и предложение</B><BR> По данным телефонной справочной службы "Квартирный вопрос" и ГК "БН", спрос и предложение по типам квартир в зоне относительно сбалансированны, за исключением трехкомнатных квартир, которые предлагаются в избытке. "Трешки" в домах с низкими потребительскими характеристиками непопулярны, что вполне подтверждает мониторинг в различных ценовых диапазонах: спрос на просторные и дорогие трехкомнатные объекты превышает предложение.<BR> Нечто подобное происходит в однокомнатном сегменте, однако здесь значительная доля спроса ограничена узкими ценовыми рамками в $38-41 тыс.: дороже однокомнатные квартиры покупать в этом месте пока не хотят.<BR> Популярны "двушки" в 606-й серии за $49-53 тыс., однако такого предложения мало в силу специфики жилого фонда района.<BR> <B>Ликвидность</B><BR> По данным аналитического отдела ГК "БН", на "Гражданке за Муринским ручьем" минимальное время (17-20 пунктов*, или условных дней) экспонируются в открытой рекламе однокомнатные квартиры дешевле $45 тыс. Объекты более дорогие остаются в листингах уже по 25-28 пунктов. Наиболее ликвидные "двушки" (16-17 пунктов) предлагаются по $55 тыс. Те, что дешевле, экспонируются 18-23 условных дня, дороже -- 23-28.<BR> Наилучшая (20-23 пункта) ликвидность у трехкомнатных квартир в диапазоне $60-70 тыс., остальные объекты стоят в рекламе около 27 условных дней.<BR> <B>Прогноз</B><BR> "ГДР" будет оставаться востребованной территорией, пока на рынке востребовано дешевое жилье. При этом неоднородный жилой фонд (по сравнению, например, с Южным Купчино) определяет хороший выбор среди предложения эконом-класса. Возможно, толчок к развитию территории даст строительство КАД и транспортной развязки с нее, однако улучшившаяся транспортная доступность не сможет кардинально изменить ситуацию.<BR> Основное преимущество района -- несколько меньшая относительно других спальных районов цена предложения. Темпы ее роста останутся прежними, и этот район в долгосрочной перспективе будет оставаться дешевым. На первичном рынке предложение жилья иного, чем эконом-класс, сегмента малоперспективно. <P> Примечание: *пункты (условные дни) -- средние значения времени экспозиции квартир за расчетные 3 месяца (14 недель).