Строители зарываются в бумаги

Ценные бумаги на первичном рынке подходят к 10-летнему рубежу<BR> СПб. Суровые требования к прозрачности застройщиков эмитентов тормозят выход компаний на рынок ценных бумаг. <P> Первый выход строителей Петербурга на фондовый рынок зарегистрирован в 1995 г.: компания "ЛЭК" выпустила так называемые "флэтполисы" -- договоры на инвестирование в строительство, на которые начислялись дивиденды. Однако данная схема не нашла широкого спроса среди дольщиков, и ее быстро свернули.<BR> Вторая попытка случилась в 1996 г.: ЗАО "УНИСТО" совместно с ОАО "РОССТРО" выпустило облигации жилищного займа. Гарантами и финансовыми агентами выступили банк "Санкт-Петербург" и "дочка" "РОССТРО" -- ИПОТЕКОбанк. Правда, проект не имел успеха. Закрылся вскоре и ИПОТЕКОбанк. После неудачного выхода "Росстро" строители взяли трехлетний тайм-аут.<BR> Вновь моду на облигации ввело ЗАО "Аском", разместившее в 1999 г. с помощью ЗАО "Сити Инвест Банк" облигации жилищного займа (ОЖЗ) на сумму 40 млн рублей. Стоимость одной облигации на момент выпуска равнялась стоимости 1 м2 жилья.<BR> "Одинокие займы"<BR> Начиная с 2002 г. выпуски облигаций петербургских строителей периодически регистрируются. Правда, как показывает практика, немногочисленные эмитенты отдают предпочтение облигациям жилищного займа.<BR> В 2002 г. эмиссию облигаций жилищного займа (ОЖЗ) выпустило ООО "Инком ДСК-3" -- давний подрядчик и поручитель по эмиссиям ЗАО "Аском". Эмиссия объемом в 20 млн рублей прошла под патронажем ЗАО "Сити Инвест Банк". В том же году ОАО "Монолит-Кировстрой" с помощью ЗАО "Телекомбанк" осуществили выпуск ОЖЗ объемом 90,1 млн рублей для строительства дома в Ульянке (одна облигация при погашении также давала право на получение 1 м2). Правда, впоследствии проекты были признаны нерентабельными. Из-за допущенных ошибок в расчетах, из-за чего облигации полностью не выкупались.<BR> Эстафету подхватило ОАО "Международный банк Санкт-Петербурга" (МБСП). В 2003 г. МБСП работал со старыми клиентами Сити Инвест Банка -- ЗАО "Аском", ООО "Инком ДСК-3". Сегодня "Аском" размещает уже пятый займ объемом 29 млн для строительства кирпично-монолитного дома на углу Планерной ул. и Богатырского пр. ООО "Инком ДСК-3" размещает второй займ объемом более 45 млн рублей для строительства блочного дома на углу ул. Будапештской и Олеко Дундича. Через ценные бумаги будет реализовано более 3000 м2 жилья. Остальные продадут по договорам долевого участия.<BR> ОЖЗ выгодны и удобны заказчикам, так как деньги поступают на начальных этапах строительства, когда финансовый поток сделок по долевому участию еще невелик.<BR> Всего в рамках эмиссии "Инком ДСК-3" предполагается провести три выпуска. Есть среди эмитентов МБСП и "новенький" -- ЗАО "Трест-102", которому нужны средства для возведения кирпично-монолитных жилых домов на Двинской ул.<BR> Как заявил генеральный директор ЗАО "Трест-102" Михаил Аверченков, на решение компании выпустить облигации именно в 2004 г. повлияли не нюансы рынка, а скорость предоставления Комитетом по строительству администрации Санкт-Петербурга пятна под застройку.<BR> <B>Банковский расчет</B><BR> На конец 2003 г. МБСП заключил договоров на эмиссию облигационных жилищных займов на сумму свыше 100 млн рублей. Вложения банка в ОЖЗ различных эмитентов составили порядка 70 млн рублей, что соответствовало более 5500 м2 площади (90 квартир). К концу 2004 г. банк планирует увеличить вложения в ОЖЗ до 160 млн рублей.<BR> В декабре 2003 г. у МБСП появился конкурент -- Северо-Западный региональный центр МАКБ "Возрождение". Дмитрий Сергеев, начальник департамента инвестиций и ценных бумаг, говорит о том, что центр заканчивает переговоры с рядом компаний о размещении облигаций на общую сумму в 1,5-2 млрд рублей.<BR> Самый свежий эмитент -- Группа ЛСР, которая объявила о намерении разместить займ объемом около 1 млрд рублей. Организаторы выпуска -- ОАО "Промышленно-строительный банк" и ОАО "АБ "Инвестиционно-банковская группа НИКойл". Месяц назад к списку добавилось ОАО "Банк Москвы", заявившее о готовности размещать выпуски облигаций ведущих петербургских строительных компаний. Как сообщили в банке, переговоры уже идут.<BR> <B>Закон суровее бизнеса</B><BR> Банкиры считают, что рынок ОЖЗ, мягко говоря, не развит. "К сожалению, -- отмечает Юлия Пекарская, начальник управления корпоративных займов ОАО "Международный Банк Санкт-Петербурга", -- в последнее время в условиях строительного бума многие инвесторы пренебрегают необходимыми гарантиями надежности со стороны застройщика в погоне за высокими доходами", -- говорит она.<BR> Для дальнейшего улучшения ситуации необходим еще ряд условий: развитие консалтинга для эмитентов, переходящих в прозрачный режим, развитие рынка паевых социальных фондов -- дополнительного инвестиционного источника. По мнению Юлии Пекарской, в будущем рынок ОЖЗ будет развиваться: легальные инструменты инвестирования становятся все более востребованными на рынке. К тому же удачная эмиссия любых ценных бумаг -- шанс приобрести счастливую кредитную историю в солидных банках Петербурга. Месяц назад к сладкой паре добавился ОАО "Банк Москвы", заявивший о готовности размещать выпуски облигаций ведущих петербургских строительных компаний.<BR> <B>Редкий вид</B><BR> С конвертируемыми облигациями сложнее. Их в Петербурге выпускает только компания "Северный город" (входит в холдинг RBI).<BR> Первый облигационный займ "Северного города" на сумму 50 млн рублей был размещен в ноябре 2002 г. в течение 1 дня на Московской межбанковской валютной бирже. Доходность по первому купону составила 21,8% годовых, по второму -- 15,27%, по третьему -- 13,62%, по четвертому -- 10, 22% годовых. Первый выпуск предусматривал возможность конвертации в квадратные метры.<BR> По словам финансового директора холдинга RBI Марка Лернера, выход на фондовый рынок был чрезвычайно важным для компании. От этого зависят возможности в реализации тех или иных проектов, вопрос привлечения инвестиций под интересные идеи. В итоге это вопрос дальнейшего роста и развития компании.<BR> Как считает Марк Лернер, в ходе работы с фондовым рынком компания получила все, что хотела: публичную кредитную историю, узнаваемость на рынке, пусть небольшие, но дополнительные средства для ведения строительного процесса. В рамках первого выпуска обкатана технология облигационного займа. Эмиссия корпоративных облигаций -- достаточно сложный метод заимствования финансовых средств. Причем сложности нужно искать, прежде всего, в менталитете руководителей строительных организаций, которым пока трудно осознать, что компания должна быть абсолютно прозрачной -- в первую очередь в финансовом плане.<BR> "Трудно понять, как будет отражаться любой шаг на балансе фирмы. А эффект приходит не сразу, надо заставить себя много работать, чтобы через 3-5 лет получить положительный результат", -- уверен Марк Лернер. <P> <B>есть мнение</B><BR> Юлия Пекарская, начальник управления корпоративных займов ОАО "Международный банк Санкт-Петербурга":<BR> "Виной недостаточной развитости такого инструмента, как облигации жилищного займа, служат высокие требования законодательства к прозрачности эмитентов: устойчивое финансовое положение и открытость фирмы. Кроме того, необходимыми условиями для размещения эмиссии являются экономически обоснованный проект строительства и полный комплект разрешительной документации на ведение строительства. Требуется наличие поручителя по ОЖЗ в соответствии с законодательством. Соблюдение этих правил гарантирует надежность вложений инвесторов, в том числе физических лиц -- конечных приобретателей жилья. К сожалению, в последнее время в условиях строительного бума многие инвесторы пренебрегают необходимыми гарантиями надежности со стороны застройщика в погоне за высокими доходами. В будущем рынок ОЖЗ будет развиваться: легальные инструменты инвестирования становятся все более востребованными на рынке. К тому же удачная эмиссия любых ценных бумаг -- шанс приобрести счастливую кредитную историю в солидных банках Петербурга". <P> Дмитрий Сергеев, начальник департамента инвестиций и ценных бумаг Северо-Западного регионального центра МАКБ "Возрождение":<BR> "Развитию ОЖЗ препятствуют высокая стоимость заимствований и нестабильность экономики. Все это отбивает желание у богатых и влиятельных московских инвесторов вкладываться в региональных, в частности петербургских, инвесторов. Для дальнейшего улучшения ситуации необходим целый ряд условий: развитие консалтинга для эмитентов, переходящих в прозрачный режим, развитие рынка паевых социальных фондов -- дополнительного инвестиционного источника". <P> <B>перечень</B><BR> <B>Виды участия строительных компаний на фондовом рынке</B><BR> - "ЛЭК" -- флетполисы (см. текст)<BR> - ЗАО "УНИСТО" совместно с ОАО "РОССТРО" -- облигации жилищного займа<BR> - ЗАО "Аском" -- облигации жилищного займа<BR> - ООО "Инком ДСК-3" -- облигации жилищного займа<BR> - ОАО "Монолит-Кировстрой" -- облигации жилищного займа<BR> - ЗАО "Трест-102" -- облигации жилищного займа<BR> - ЗАО "Северный город" -- конвертируемые облигации