"Луначарского" на пути к "комфорту"

Территориальная зона "Проспект Луначарского"<BR> СПб. "Проспект Луначарского" -- территория в перспективном районе, однако собственное ее развитие во многом зависит от "соседей". <P> Территориальная зона "Проспект Луначарского" ограничена проспектами Энгельса, Луначарского, Северным проспектом и улицей Сантьяго-де-Куба. Этот район расположен рядом с одной из наиболее бурно развивающихся территорий -- "Озерки", и подобное соседство не может не сказываться. Западная часть Выборгского административного района постепенно превращается в достаточно комфортное место для проживания.<BR> Территория весьма однородна: жилой фонд в подавляющем большинстве состоит из типовой панели. Каких-либо точек влияния на общий ценовой уровень здесь нет, влияние оказывается извне. Спрос, существующий на жилье в этой зоне, основан на ее "географических" преимуществах: помимо появляющихся рядом объектов инфраструктуры здесь расположен и один из крупнейших городских парков -- Сосновка. Транспортная доступность гораздо хуже, чем в соседних территориях (нет станции метро), средний уровень цен предложения ниже, а прочие составляющие относительно комфортной жизни есть. Однако территория не замкнута: проспект Энгельса -- транзитная магистраль с севера на юг, Северный проспект -- с запада на восток.<BR> <B>Фонд</B><BR> Жилой фонд в территориальной зоне состоит в основном из панели 504-й, 606-й и 137-й серии 70-х -- 80-х гг. До появления 137-й 504-я и 606-я серии считались лучшим жильем, построенным не из кирпича. Предложения жилья в недавно построенных домах по индивидуальным проектам практически нет.<BR> Это типичный спальный район, где, однако, постепенно появляется первичное предложение строящегося комфортного жилья, конкурирующее со вторичным. При явном недостатке выбора на рынке квартир такое предложение весьма перспективно.<BR> <B>Цены</B><BR> Уровень средней цены предложения на вторичном рынке в зоне не превышает средний по городу, но выше, чем в большинстве спальных районов. По данным мониторинга аналитического отдела Группы компаний "Бюллетень Недвижимости", на конец апреля средний метр предлагали здесь по $1091 -- при том, что средняя по городу цена метра превысила $1100.<BR> Средняя цена предложения четырехкомнатной квартиры в зоне составляла в начале мая этого года $74,1 тыс. ($992/м2), трехкомнатной -- $72,1 тыс. ($1063,1/м2), "двушки" -- $53,7 тыс. ($1094,9/м2) и однокомнатной -- $43,1 тыс. ($1174,2/м2).<BR> Темп роста цен предложения в зоне "Пр. Луначарского" -- 22,8% с начала года. Это много по сравнению с общегородским (19,6%), однако уступает многим "спальникам". В окраинных районах -- лидерах ценового роста этот показатель равнялся 25,9% еще в середине апреля.<BR> <B>Спрос и предложение</B><BR> По данным ТСС "Квартирный вопрос" и ГК "БН", спрос и предложение по типам квартир в зоне относительно сбалансированы только в сегменте однокомнатных квартир. "Двушки" в дефиците, а предложение трех- и четырехкомнатных превышает спрос. В различных ценовых диапазонах спрос и предложение однокомнатных квартир также сбалансированы, дефицитны дешевые (до $44 тыс.) и дорогие (от $60 тыс.) "двушки". Трехкомнатные квартиры дефицитны также в самом дорогом сегменте. Территория перспективна: попытки покупать дешевое жилье впрок предпринимаются все чаще, а параллельно формируется спрос на качественное, просторное и дорогое жилье в этой зоне.<BR> <B>Ликвидность</B><BR> По данным аналитического отдела ГК "БН", в зоне "Пр. Луначарского" минимальное время (12-14 пунктов, или условных дней) экспонируются в открытой рекламе однокомнатные квартиры от $36 до $42 тыс. Это один из лучших косвенных показателей ликвидности в городе. "Двушки" стоят в листингах несколько дольше -- от 21 до 25 условных дней. Трехкомнатные квартиры исчезают из рекламы в зависимости от качества. "Трешки" в старых панельных домах по цене около $60 тыс. "уходят" за 25-30 пунктов, а ценой от $70 тыс. (в новой 137-й серии или недавно построенных домах) -- гораздо скорее, за 21-25 условных дней.<BR> <B>Прогноз</B><BR> На спрос в этом районе явственнее всего повлияет развитие инфраструктуры и жилищное строительство. КАД, реконструкция проспекта Энгельса еще более улучшат транспортную доступность. В дальнейшем интерес к территории может заметно увеличиться, когда строительство "объектов общественного назначения" развернется здесь в тех же объемах, как, например, в "Озерках". Это повлечет дальнейшее строительство жилья и выброс на рынок более качественного предложения, что еще поднимет общий ценовой уровень зоны.